——訪國務院發(fā)展研究中心市場經濟研究所副研究員王瑞民
■中國經濟時報記者郭錦輝
公攤面積是購房者普遍關注的話題。近期，河北張家口、湖南衡陽等一些地方宣布商品房按套內建筑面積計價銷售或者取消公攤面積等。更早時候，廣東肇慶、安徽合肥等地也提出逐步取消公攤面積的舉措。
“公攤面積”這個概念誕生于20世紀50年代的香港，20世紀90年代被正式引入內地。2013年，香港已經全面取消了公攤面積。國務院發(fā)展研究中心市場經濟研究所副研究員王瑞民與農業(yè)農村部農村經濟研究中心助理研究員龍婷玉近期對香港“公攤”的興衰史進行了回顧與反思。香港“創(chuàng)設公攤”與“取消公攤”的歷程中有哪些啟示？內地房地產市場“取消公攤”是否是大勢所趨？中國經濟時報記者對此專訪了王瑞民。
去除公攤中的“虛胖”有助于住房價格更實
中國經濟時報：香港十幾年前已經全面取消了公攤面積。香港當時為什么要取消公攤面積？香港取消公攤面積后，對香港房地產市場產生了哪些影響？
王瑞民：“公攤”影響到房價中“水分”多寡，進而影響到購房者的獲得感，但其經濟學本質是一種計價規(guī)則。在沒有信息不對稱和交易成本的情況下，公攤與否，本應對市場沒有什么影響?！叭∠珨偂?，實際上是去除公攤中的“虛胖”，即掀開公攤的“面紗”，讓住房市場的價格“更實”，而非原公攤面積不用付費，這一點是關于公攤的公共政策討論中需要首先明確的。
從香港“公攤”的制度初心來看，一開始是為了降低購房門檻，一些有企業(yè)家精神的開發(fā)商主動進行制度創(chuàng)新，攤整為零，有效緩解“房荒”背景下購房高門檻與購房人低購買力的矛盾，讓當時更多的中低收入者得以踏入買房門檻，擁有自有住房。在房地產市場上行期，“公攤”帶來的價格幻覺，即“感覺用更少的錢買到了更大的房子”，在一定程度上助推了香港房地產的繁榮。
但是，公攤中不可避免地存在信息不對稱，從而為開發(fā)商“多攤”“偷攤”提供了某種激勵，因為購房者個人去核實真實的公攤面臨不菲的交易成本。信息不對稱和交易成本增加帶來的“發(fā)水樓”等弊端越來越嚴重，這引起購房者普遍不滿，20世紀80年代就有一些關于廢除公攤的公共政策討論。
香港“公攤”于2013年廢除，計價標準從建筑面積轉向實際使用面積。其對房地產市場的作用是，促使住房市場價格和物業(yè)服務更加透明和公平。由于單價“更實”，住房的名義單價是上漲的。
全面的公攤改革需要一個好時機
中國經濟時報：香港“公攤”的發(fā)展歷程，對內地房地產市場的調控具有哪些啟示？
王瑞民：當房地產市場處于供不應求的“賣方市場”時，“公攤”不是主要矛盾所在。當供求關系發(fā)生重大變化后，逐步進入“買方市場”，供求雙方的力量對比發(fā)生了微妙而深刻的變化，信息不對稱下的“公攤”注水與膨脹，日益影響到居民購房的獲得感。
目前，我國內地房地產市場調整已經三年有余，“止跌回穩(wěn)”是人心所向，也是當前房地產市場的重要政策目標。取消“公攤”并以實用面積計價，計價規(guī)則改變將有效擠出水分，特別是開發(fā)商利用信息不對稱悄悄地注入的“水分”，使得“單價”更實、居民購房獲得感提升，從而快速緩解市場觀望情緒，助推名義房價止跌回穩(wěn)。
對于公攤改革而言，好時機非常重要。房地產市場磨底階段，是公攤改革的一個合意的時間窗口，容易凝聚共識。建議公攤改革從新房開始，新房率先以實用面積計價，新房企穩(wěn)對于緩解房企流動性困難和增加地方財政收入都具有重大意義。二手房則應設置過渡期。取消“公攤”后，社區(qū)公共區(qū)域的費用分攤，也需要配套改革，建議基于實用面積分攤物業(yè)費用，助推社區(qū)公共服務更加透明、高效。
全國層面的公攤改革有利于全國計價規(guī)則一致
中國經濟時報：內地部分城市已經開始探索取消公攤面積。這對房價、購房成本、購房需求會有哪些影響？未來，取消公攤面積的做法，是否應該加快推廣？
王瑞民：如前所述，取消公攤面積，本質是去除公攤中的“虛胖”，讓單價“更實”，提升購房獲得感，用實實在在的改革撬動市場活躍度提升，而非原公攤面積不用付費。雖然“取消公攤”不會影響房屋的實際建造成本，但通過調整計價方式，名義房價的提高有望改變市場參與者的激勵與行為。對于部分購房者而言，價格上漲可能會推動他們加快決策。這種心理效應或許能夠在短期內激活需求，緩解因市場低迷導致的觀望情緒。在房地產市場調整、筑底時期取消“公攤”制度，可為市場注入一定的增長動力。
公攤改革帶來的更強的購房獲得感，也有利于助推好房子建設，實實在在的單價，是好房子的應有之義。從更宏闊的視野來看，好房子是房地產發(fā)展新模式的關鍵詞，其底層邏輯是通過基礎性制度變革推動房地產供給側要素相對價格的變化，重構各主體的激勵與行為，從而實現增量住房產品迭代。公攤改革也有利于重塑開發(fā)商和購房者的激勵，是邁向發(fā)展新模式的一個配套改革。
需要指出的一點是，現在一些地方已經有了取消公攤、按套內面積計價的零星政策實踐，可謂先行一步，可以加快探索在全國層面的公攤改革，以便全國住房計價規(guī)則一致。
圖片來源：攝圖網授權
總 監(jiān) 制丨王 輝車海剛
監(jiān) 制丨陳 波 王 彧 楊玉洋
主 編丨毛晶慧 編 輯丨曹 陽
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