案情簡介

2019年8月30日，原告張某某（乙方）與被告孫某（甲方）簽訂協(xié)議書約定：甲方將其承包的位于某村原預制廠的集體建設用地轉(zhuǎn)讓給乙方，期限20年，轉(zhuǎn)讓價格150萬元，分三次付清。甲方確認地上建筑物均由乙方投資建設，建筑物所有權屬于乙方。乙方按合同向某村委會交付土地承包租金。2020年6月3日，張某某付款50萬元。該土地系孫某向某村委會承包取得，孫某與某村委會的土地承包合同約定，承包期限20年，承包費一年一付，孫某不得轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權。張某某提交山東省淄博市臨淄區(qū)自然資源局2020年12月10日作出的行政處罰決定書一份，載明案外人王某未經(jīng)批準擅自占用涉案工業(yè)用地建設車間的行為違反《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規(guī)定。原告張某某訴至法院，請求：1.依法確認張某某與孫某簽訂的案涉協(xié)議書無效；2.判令孫某退還張某某土地轉(zhuǎn)讓款50萬元；3.判令孫某賠償因合同無效給張某某造成的損失。

法院審理

法院經(jīng)審理認為，依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十三條的規(guī)定，案涉土地性質(zhì)為某村的集體所有土地，被告孫某與某村委會簽訂土地承包合同，其未提供證據(jù)證明經(jīng)過民主議定程序及相應備案程序等，故孫某不享有該土地的經(jīng)營權。同時，該土地亦無規(guī)劃手續(xù)，依照法律規(guī)定，孫某亦不能對外轉(zhuǎn)讓。故被告孫某與原告張某某簽訂的協(xié)議書因違反法律強制性規(guī)定而無效。案涉集體土地經(jīng)營權轉(zhuǎn)讓協(xié)議被認定無效后，根據(jù)《中華人民共和國民法典》（以下簡稱民法典）第一百五十七條的規(guī)定，雙方應當相互返還相應的財產(chǎn)、補償差價。原、被告均明知被告孫某未實際取得案涉集體土地經(jīng)營權，雙方仍簽訂土地經(jīng)營權轉(zhuǎn)讓協(xié)議，均存在明顯締約過錯，孫某應當返還張某某已付的土地轉(zhuǎn)讓款50萬元，張某某應當將案涉土地返還孫某。由于在合同締約中雙方均存在過錯，故對于50萬元款項產(chǎn)生的利息以及土地占用費用等損失由各自承擔。據(jù)此，判決：一、原告張某某與被告孫某簽訂的協(xié)議書無效；二、原告張某某于本判決生效之日起三十日內(nèi)將案涉土地返還被告孫某；三、被告孫某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告張某某支付的土地轉(zhuǎn)讓款50萬元；四、駁回原告張某某的其他訴訟請求。

法官說法

本案主要涉及集體土地經(jīng)營權轉(zhuǎn)讓協(xié)議效力的認定。為進一步盤活農(nóng)村經(jīng)濟活力，提高農(nóng)民收入，隨著以土地所有權、承包權、經(jīng)營權為核心的“三權分置”改革的不斷推進，因農(nóng)村土地經(jīng)營權轉(zhuǎn)讓引發(fā)的糾紛數(shù)量呈上升趨勢。土地經(jīng)營權的流轉(zhuǎn)，有利于促進農(nóng)村生產(chǎn)力的發(fā)展，實現(xiàn)農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移和優(yōu)化農(nóng)村土地資源配置，有利于推動農(nóng)村土地承包關系的長期穩(wěn)定。土地經(jīng)營權的轉(zhuǎn)讓不僅事關農(nóng)民的切身利益，也事關農(nóng)業(yè)發(fā)展和農(nóng)村穩(wěn)定。司法實踐中，正確處理此類糾紛的前提是準確認定集體土地經(jīng)營權轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力。

土地經(jīng)營權轉(zhuǎn)讓，指土地承包經(jīng)營權人將其擁有的未到期的土地承包經(jīng)營權以一定的方式和條件流轉(zhuǎn)給他人，他人對土地享有占有、使用、收益的權利。《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第九條規(guī)定，承包方承包土地后，享有土地承包經(jīng)營權，可以自己經(jīng)營，也可以保留土地承包權，流轉(zhuǎn)其承包地的土地經(jīng)營權，由他人經(jīng)營。第十條規(guī)定，國家保護承包方依法、自愿、有償流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權，保護土地經(jīng)營權人的合法權益，任何組織和個人不得侵犯。土地承包經(jīng)營權人可以根據(jù)自己的需要依法設立并流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權，土地經(jīng)營權作為民事權利，國家保護土地經(jīng)營權人的合法權益。民法典第三百三十九條規(guī)定，土地承包經(jīng)營權人可以自主決定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權。

《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規(guī)定，土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并應當簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權利義務。前款規(guī)定的集體經(jīng)營性建設用地出讓、出租等，應當經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。據(jù)此，集體經(jīng)營性建設用地入市應同時符合如下幾個條件：一是符合國土空間規(guī)劃要求，集體經(jīng)營性建設用地只有在土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途的情況下，土地所有權人才可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用；二是符合合同形式及內(nèi)容要求，在使用集體經(jīng)營性建設用地時，土地所有權人和使用權人應當簽訂書面合同，內(nèi)容上應載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權利義務；三是符合民主議定的程序要求，集體經(jīng)營性建設用地的出讓、出租等，應當經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。上述規(guī)定的初衷在于規(guī)范集體經(jīng)營性建設用地的入市行為，確保土地的合理利用和高效管理，切實保護農(nóng)村集體和土地使用者的合法權益。依據(jù)民法典第一百五十三條第一款關于認定民事法律行為無效的規(guī)定，不符合上述規(guī)定條件的集體經(jīng)營性建設用地轉(zhuǎn)讓行為因違反法律強制性規(guī)定而無效。

本案中，案涉土地性質(zhì)為某村的集體所有土地，被告孫某與某村委會雖就案涉地塊簽訂有土地承包合同，但孫某未能提供證據(jù)證明某村委會將該土地發(fā)包經(jīng)過民主議定程序并履行了相應備案程序等，故該土地承包合同無效，孫某不享有該土地的經(jīng)營權。同時，該土地亦無規(guī)劃手續(xù)，依照法律規(guī)定，孫某亦不能對外轉(zhuǎn)讓。故被告孫某與原告張某某簽訂的案涉協(xié)議因違反法律強制性規(guī)定而無效，雙方應當相互返還相應的財產(chǎn)并按照過錯情況補償差價。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第一百五十七條民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

《中華人民共和國民法典》第三百三十九條土地承包經(jīng)營權人可以自主決定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權。

《中華人民共和國民法典》第五百條當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，造成對方損失的，應當承擔賠償責任：（一）假借訂立合同，惡意進行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況；（三）有其他違背誠信原則的行為。

《中華人民共和國土地管理法》第六十三條土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并應當簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權利義務。前款規(guī)定的集體經(jīng)營性建設用地出讓、出租等，應當經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。通過出讓等方式取得的集體經(jīng)營性建設用地使用權可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者土地所有權人、土地使用權人簽訂的書面合同另有約定的除外。集體經(jīng)營性建設用地的出租，集體建設用地使用權的出讓及其最高年限、轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設用地執(zhí)行。具體辦法由國務院制定。

《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第九條承包方承包土地后，享有土地承包經(jīng)營權，可以自己經(jīng)營，也可以保留土地承包權，流轉(zhuǎn)其承包地的土地經(jīng)營權，由他人經(jīng)營。

《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第十條國家保護承包方依法、自愿、有償流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權，保護土地經(jīng)營權人的合法權益，任何組織和個人不得侵犯。

來 源：中國普法