南京，2025年4月16日——享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行針對(duì)2025年一季度南京寫字樓市場(chǎng)、零售商業(yè)市場(chǎng)及產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)進(jìn)行多維度的盤點(diǎn)和解讀。
南京寫字樓市場(chǎng)筑底企穩(wěn)，核心板塊韌性凸顯
2025年第一季度，位于鼓樓板塊的華貿(mào)中心正式入市，為南京寫字樓市場(chǎng)帶來8.4萬平方米的高品質(zhì)辦公新增供應(yīng)。截至季末，南京全市優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)市場(chǎng)總存量約532萬平方米。盡管有新增供應(yīng)的影響，但一季度市場(chǎng)空置率上升幅度收窄，與去年第四季度相比，環(huán)比基本持平，整體空置率約為28.2%，市場(chǎng)筑底企穩(wěn)態(tài)勢(shì)明顯。
一季度，企業(yè)降本增效的基調(diào)未變，租賃條件更加靈活，寫字樓租賃市場(chǎng)整體租金小幅下探。目前，全市平均租金約為2.46元/平方米/天，環(huán)比下降3.2%。從全市范圍來看，各主要板塊租金水平環(huán)比均呈小幅下降態(tài)勢(shì)。其中，河西和新街口板塊租金環(huán)比下降0.9%-1.2%，下降幅度低于鼓樓的1.7%和江寧的3.4%，核心板塊租金展現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性。
南京重點(diǎn)板塊租金分布
數(shù)據(jù)來源:戴德梁行項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部
在租賃端市場(chǎng)化成交客戶中，金融及專業(yè)服務(wù)類型的承租能力及活躍度處于市場(chǎng)領(lǐng)先地位，兩大主力行業(yè)成交占比接近65%。TMT、建筑工程類客戶在成交占比中也有不錯(cuò)表現(xiàn)，兩者合計(jì)占比接近20%。商務(wù)商貿(mào)、教育培訓(xùn)、大健康等行業(yè)雖有成交，但占比較少。從成交面積段來看，200-500平方米以及500-1000平方米的面積段最為活躍，租賃動(dòng)因以搬遷和續(xù)租為主。超1000平方米的大面積承租客戶以金融、專業(yè)服務(wù)、建筑類型公司為主，通常給予3-10個(gè)月不等的裝免期。
寫字樓銷售市場(chǎng)的新增供應(yīng)量為0.61萬平方米，成交量為4.98萬平方米。與去年同期相比，供求量均有小幅上升。銷售端整體仍以去庫存為主。隨著市場(chǎng)逐步探底，受部分核心區(qū)高品質(zhì)項(xiàng)目交易高價(jià)的影響，銷售成交價(jià)格有所回升，約為20043元/平方米。
戴德梁行華東區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部高級(jí)董事陽江石指出，一季度市場(chǎng)整體問詢量及帶看量有所上升，但成交租金仍處于小幅下探階段。在多重因素影響下，成本驅(qū)動(dòng)型需求在租賃動(dòng)因中占據(jù)主導(dǎo)地位，業(yè)主在租約條件及商務(wù)談判中提供了更靈活、多樣的策略。在科技驅(qū)動(dòng)的新周期中，企業(yè)加速?gòu)牡托зY產(chǎn)向優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入“產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整——供需匹配優(yōu)化——資產(chǎn)保值增值”的新階段。
南京零售商業(yè)市場(chǎng)持續(xù)升級(jí)，消費(fèi)活力不斷釋放
2024年，南京消費(fèi)市場(chǎng)穩(wěn)中有進(jìn)，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額8,552.75億元，同比增長(zhǎng)4.3%。文旅市場(chǎng)的火熱、居民消費(fèi)的上漲以及新型消費(fèi)業(yè)態(tài)的不斷創(chuàng)新，為零售市場(chǎng)注入了活力。 受此積極的影響，2025年第一季度，位于城南商圈的中華城京東Mall開始試營(yíng)業(yè)，為南京中高端購(gòu)物中心市場(chǎng)帶來約5萬平方米的新增供應(yīng)。截至一季度末，南京中高端購(gòu)物中心總存量達(dá)到7,274,930平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.69%。
本季度，內(nèi)外資零售商繼續(xù)在南京市場(chǎng)積極擴(kuò)張或滲透。南京中高端購(gòu)物中心市場(chǎng)凈吸納量達(dá)到52,766平方米，整體空置率環(huán)比下降0.73個(gè)百分點(diǎn)，至7.29%?？鞎r(shí)尚、餐飲、生活方式、家居家電以及兒童業(yè)態(tài)仍是主要的需求動(dòng)力。例如，Zara全新亞洲旗艦店在南京新街口開業(yè)；北歐家居NORHOR南京華貿(mào)中心店啟幕；香港美心南京首店在華采天地開業(yè)。一季度，南京中高端購(gòu)物中心首層租金報(bào)價(jià)環(huán)比下降0.28%，至人民幣586.5元每月每平方米。為了迎合消費(fèi)者不斷升級(jí)的需求，眾多購(gòu)物中心積極調(diào)整業(yè)態(tài)組合、翻新物業(yè)設(shè)施、優(yōu)化市場(chǎng)定位或設(shè)置體驗(yàn)性空間。
數(shù)據(jù)來源:戴德梁行研究部
展望未來，16個(gè)零售面積總計(jì)約1,233,420平方米的中高端零售物業(yè)有望于2025年后三個(gè)季度入市。隨著大量新增供應(yīng)的入市，南京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇。然而，鑒于品牌商對(duì)優(yōu)質(zhì)地段的商鋪?zhàn)赓U需求仍較為旺盛，南京核心商圈的租金和空置率預(yù)計(jì)將保持平穩(wěn)。而在非核心商圈內(nèi)，新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將對(duì)平均租金帶來負(fù)面影響，并推升整體空置率。
戴德梁行大中華區(qū)研究?jī)?nèi)容主管Shaun Brodie指出，一季度，南京消費(fèi)市場(chǎng)在政策引導(dǎo)和市場(chǎng)需求的雙重作用下，展現(xiàn)出“春意盎然”的向好勢(shì)頭。眾多知名品牌紛紛在南京開設(shè)其全國(guó)或區(qū)域首店，全市引入各類品牌首店超80家。隨著更多優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的入市和現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目的升級(jí)改造，南京零售市場(chǎng)將構(gòu)建沉浸式、多層次的商業(yè)場(chǎng)景，為消費(fèi)者提供情緒價(jià)值和情感共鳴。展望未來，南京將持續(xù)推進(jìn)國(guó)際消費(fèi)中心城市建設(shè)，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入更多活力。
南京生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園集中亮相，專業(yè)化載體助力產(chǎn)業(yè)升級(jí)
南京產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)在2025年第一季度整體表現(xiàn)平穩(wěn)，多個(gè)專業(yè)化園區(qū)進(jìn)入集中亮相階段。特別是針對(duì)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的專業(yè)化載體項(xiàng)目，如南京經(jīng)開區(qū)新港生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、中國(guó)藥大藥谷（南京天印健康創(chuàng)新園）和DNE南京江寧生物醫(yī)藥智造基地等，成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。
南京經(jīng)開區(qū)新港生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園是圍繞產(chǎn)業(yè)研發(fā)、中試加速和規(guī)模生產(chǎn)需求建設(shè)的高標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)化載體。今年一季度，該園區(qū)的龍?zhí)渡a(chǎn)基地迎來了首批入園企業(yè)，預(yù)計(jì)三季度實(shí)現(xiàn)投產(chǎn)。園區(qū)配備了污水處理、危險(xiǎn)化學(xué)品庫等完善的配套設(shè)施，為企業(yè)的快速合規(guī)生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)解決了后顧之憂。
中國(guó)藥大藥谷（南京天印健康創(chuàng)新園）則是江寧區(qū)聚焦新藥研發(fā)、細(xì)胞與基因治療、高端醫(yī)療器械等生命健康領(lǐng)域的核心載體。該項(xiàng)目重點(diǎn)布局創(chuàng)新藥、MAH、美麗健康及核醫(yī)學(xué)賽道，構(gòu)建了“研發(fā)-轉(zhuǎn)化-產(chǎn)業(yè)”的全鏈條生態(tài)。今年一季度，該項(xiàng)目完成竣工交付，寧丹新藥總部大樓正式投入運(yùn)營(yíng)。
DNE南京江寧生物醫(yī)藥智造基地項(xiàng)目則圍繞生命大健康、新材料、高端智造產(chǎn)業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)布局。項(xiàng)目配備了污水處理池、固廢處理站、雙回路供電和蒸汽接入等設(shè)施，充分考慮了目標(biāo)企業(yè)的使用訴求。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于二季度啟動(dòng)招商工作。
戴德梁行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部南京負(fù)責(zé)人劉奕表示，專業(yè)化載體的集中入市，為區(qū)域優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了更為高效、便利的基本條件，也標(biāo)志著南京產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在產(chǎn)業(yè)理解與產(chǎn)品適配度層面新一輪提檔升級(jí)。
展望未來，戴德梁行高級(jí)董事、南京及合肥公司副總經(jīng)理王飛強(qiáng)指出，南京作為東部地區(qū)的重要增長(zhǎng)極，一季度整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)積極態(tài)勢(shì)。寫字樓市場(chǎng)的企穩(wěn)、零售商業(yè)的持續(xù)升級(jí)以及生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園的專業(yè)化發(fā)展，都體現(xiàn)了南京的經(jīng)濟(jì)韌性與發(fā)展?jié)摿?。隨著商辦市場(chǎng)的持續(xù)擴(kuò)容和各類產(chǎn)業(yè)載體的提檔升級(jí)，南京在產(chǎn)業(yè)升級(jí)與創(chuàng)新發(fā)展上邁出了堅(jiān)實(shí)步伐。
戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理黎慶文總結(jié)，南京近年來致力于實(shí)施產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市戰(zhàn)略，加快構(gòu)建更具競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，整體經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出良好的回升態(tài)勢(shì)。然而，市場(chǎng)環(huán)境的復(fù)雜性與不確定性依然存在，南京在優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境、提升產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力等方面仍需持續(xù)發(fā)力。作為享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司，戴德梁行始終秉持專業(yè)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，憑借深厚的市場(chǎng)洞察力和豐富的全球資源整合能力，我們期待能夠?yàn)槟暇┰谛碌陌l(fā)展階段提供助力，為城市高質(zhì)量發(fā)展貢獻(xiàn)力量。
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