北京萬(wàn)象城從拿地時(shí)起就不缺關(guān)注和討論度，最新動(dòng)態(tài)關(guān)于來(lái)自北京市發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于項(xiàng)目核準(zhǔn)的批復(fù)。
從公開(kāi)信息來(lái)看，北京萬(wàn)象城總投資估算約110.46億元，所需資金全部由項(xiàng)目公司籌措解決。這一預(yù)算已超去年12月開(kāi)業(yè)的西安萬(wàn)象城。
北京首個(gè)萬(wàn)象城、超百億投資，都為這座仍處初期階段的商業(yè)項(xiàng)目賺足目光。
更為重要的是，一直以來(lái)，萬(wàn)象城被認(rèn)為是“重奢”的象征，眼下的北京聚集了國(guó)貿(mào)商城、SKP、王府中環(huán)、三里屯太古里等重奢項(xiàng)目，市場(chǎng)已經(jīng)明顯趨于飽和，華潤(rùn)將攜萬(wàn)象城怎樣打好這局牌？
結(jié)緣北京
根據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)網(wǎng)站顯示，該地塊于2023年2月20日，以底價(jià)63.58億元成交，拿地企業(yè)北京順進(jìn)商務(wù)咨詢有限公司為華潤(rùn)置地旗下公司。
地塊用地面積約6.28萬(wàn)平方米，地上建筑規(guī)模27.55萬(wàn)平方米，是一宗B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地。掛牌文件要求，該項(xiàng)目需自持部分不低于地上總建筑規(guī)模的70%，自持建筑規(guī)模用途均為商業(yè)，年限為20年；剩余30%可銷(xiāo)售部分，在出讓年限內(nèi)銷(xiāo)售，銷(xiāo)售單元需滿足不小于整層。
從地塊名稱(chēng)不難看出，其由三幅小地塊構(gòu)成。具體四至為北起朝陽(yáng)站交通樞紐，南至姚家園路，西起駝房營(yíng)路，東至石佛營(yíng)東路。三幅小地塊功能作用略有差異，建設(shè)要求也不完全相同。
出讓文件顯示，其中5597地塊需于地塊交付后1年內(nèi)開(kāi)工建設(shè)，并在約定的開(kāi)工之日起2年半內(nèi)竣工；5598、5599則需于地塊交付后1年內(nèi)開(kāi)工建設(shè)，并在約定的開(kāi)工之日起3年內(nèi)竣工。
實(shí)際上，這一要求有據(jù)可依。北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)朝陽(yáng)分局關(guān)于北京朝陽(yáng)站交通樞紐南側(cè)建設(shè)用地一體化項(xiàng)目“多規(guī)合一”協(xié)同平臺(tái)審核意見(jiàn)的函顯示，這宗項(xiàng)目的初步《一體化設(shè)計(jì)方案》已上報(bào)市政府同意，二級(jí)競(jìng)得人應(yīng)在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步深化方案。
據(jù)披露的相關(guān)設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目依托高鐵朝陽(yáng)站及換乘樞紐，以及地鐵3號(hào)線、R4機(jī)場(chǎng)線換乘的區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)打造融合商業(yè)、辦公、交通、文娛、景觀等多業(yè)態(tài)的一站式城市綜合體，聚焦城市樞紐換乘交通人群和周邊高品質(zhì)社區(qū)人群，形成TOD驅(qū)動(dòng)的復(fù)合型城市新中心、生態(tài)樞紐、城市引擎。
圍繞標(biāo)桿商業(yè)、高端商務(wù)、人文社交、自然生態(tài)等多種業(yè)態(tài)需求，三個(gè)地塊的建筑體量高低錯(cuò)落；在貼近換乘樞紐的地塊一（5597地塊）布置情景商業(yè)，以立體式的步行網(wǎng)絡(luò)串聯(lián)起地下和地上商業(yè)空間、交通空間。
此外，連續(xù)空中連廊的設(shè)置，將商業(yè)和景觀動(dòng)線延續(xù)到南側(cè)的地塊二（5598）和地塊三（5599），同時(shí)布置集中商業(yè)和辦公，利用西側(cè)和南側(cè)城市道路，形成面向城市的主要展示面。
總而言之，在這一版的設(shè)計(jì)方案中，項(xiàng)目將涵蓋辦公與商業(yè)兩種業(yè)態(tài)，形式上又結(jié)合了步行街區(qū)、空中連廊、盒子商業(yè)等豐富類(lèi)型。在地下空間，則通過(guò)有收有放的空間節(jié)點(diǎn)和動(dòng)線設(shè)置，連通換乘樞紐和地下商業(yè)、下沉花園等功能。
這是一項(xiàng)比較典型的TOD項(xiàng)目，而華潤(rùn)對(duì)此也是頗為擅長(zhǎng)。以近兩年數(shù)據(jù)為例，2023年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活新簽約商業(yè)輕資產(chǎn)外拓項(xiàng)目14個(gè)，均為一二線城市大型運(yùn)輸導(dǎo)向型發(fā)展（TOD）項(xiàng)目；2024年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活新簽約商業(yè)輕資產(chǎn)外拓項(xiàng)目12個(gè)，8個(gè)為重點(diǎn)城市運(yùn)輸導(dǎo)向型發(fā)展（TOD）項(xiàng)目。
可以看到，TOD項(xiàng)目在華潤(rùn)萬(wàn)象生活近兩年商業(yè)輕資產(chǎn)外拓中的占比始終保持在高位，而北京朝陽(yáng)站的這一處項(xiàng)目于華潤(rùn)而言，顯然也是發(fā)展機(jī)遇。
萬(wàn)象城的機(jī)會(huì)
實(shí)際上，在北京萬(wàn)象城之前，華潤(rùn)在北京布局的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量已經(jīng)約十個(gè)，從數(shù)量上來(lái)看僅次于其總部深圳，與杭州幾乎持平。
華潤(rùn)萬(wàn)象生活總裁喻霖康曾在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)談到：“在很多重點(diǎn)一二線城市，希望以一個(gè)萬(wàn)象城加多個(gè)萬(wàn)象匯的方式進(jìn)行發(fā)展?！?/p>
北京作為核心一線城市，過(guò)去這些年，華潤(rùn)普遍以萬(wàn)象匯產(chǎn)品線在城市的各版塊插旗，包括2011年7月開(kāi)業(yè)的五彩城（2020年更名為清河萬(wàn)象匯）、2017年開(kāi)業(yè)的密云萬(wàn)象匯、2014年開(kāi)業(yè)的樂(lè)都匯（2022年更新升級(jí)為姚家園萬(wàn)象匯）。
據(jù)商業(yè)客不完全統(tǒng)計(jì)，此后的2023年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活又在北京新開(kāi)業(yè)西三旗萬(wàn)象匯，2024年新開(kāi)業(yè)西北旺萬(wàn)象匯、通州萬(wàn)象匯、望京萬(wàn)象匯……
粗略計(jì)算，截至2024年末，北京市場(chǎng)上已開(kāi)業(yè)的萬(wàn)象匯項(xiàng)目數(shù)量就已達(dá)7個(gè)。去年2月，華潤(rùn)以75.38億元競(jìng)得北京亦莊新城北神樹(shù)商住地塊，該地塊商業(yè)部分規(guī)劃建筑面積約18.8萬(wàn)平方米，將打造為“亦莊萬(wàn)象匯”，也就是說(shuō)，若算上籌備中的亦莊項(xiàng)目，北京市場(chǎng)的萬(wàn)象匯數(shù)量將達(dá)8個(gè)。
此外，非萬(wàn)象匯產(chǎn)品線的項(xiàng)目還包括2012年開(kāi)業(yè)的鳳凰匯（北京置地廣場(chǎng)購(gòu)物中心）、2021年開(kāi)業(yè)的西單更新場(chǎng)。
盡管數(shù)量“取勝”，但華潤(rùn)商業(yè)在北京的這些年卻始終缺少一個(gè)更核心，或者說(shuō)更撐得住場(chǎng)子、更“重磅”的萬(wàn)象城產(chǎn)品。
來(lái)自華潤(rùn)萬(wàn)象生活官網(wǎng)的相關(guān)文件顯示，截至2022年末，累計(jì)16個(gè)城市實(shí)現(xiàn)“一城多匯”和“多城多匯”布局。其中，北京是當(dāng)時(shí)唯一一個(gè)以“萬(wàn)象匯”單一產(chǎn)品線布局的城市。
2023年1月，北京朝陽(yáng)站交通樞紐南側(cè)建設(shè)用地一體化項(xiàng)目0313-5597、5598、5599地塊掛牌，地處核心區(qū)，且為T(mén)OD項(xiàng)目，一經(jīng)亮相便引起了市場(chǎng)關(guān)注。從最終結(jié)果來(lái)看，顯然華潤(rùn)把握住了這次機(jī)會(huì)。
另一方面，為減輕資金沉淀壓力，華潤(rùn)在項(xiàng)目開(kāi)始前已尋求低成本來(lái)源。拿地后不久，2023年3月20日，北京市市場(chǎng)監(jiān)督管理局即公示了“瑞科克拉里私人有限公司收購(gòu)北京順進(jìn)商務(wù)咨詢有限公司股權(quán)案”。
其內(nèi)容關(guān)于，瑞科克拉里私人有限公司（“瑞科克拉里”）與Boom Go Group Limited（“Boom Go”）簽署投資合作協(xié)議，瑞科克拉里擬間接收購(gòu)北京順進(jìn)商務(wù)咨詢有限公司70%股權(quán)。交易后，瑞科克拉里及Boom Go將分別間接持有北京順進(jìn)70%和30%的股權(quán)，并共同控制項(xiàng)目公司。
而瑞科克拉里的最終控制人為新加坡GIC不動(dòng)產(chǎn)，Boom Go最終控制人為中國(guó)華潤(rùn)有限公司。
雖然項(xiàng)目所有權(quán)被華潤(rùn)置地出售，但運(yùn)營(yíng)管理仍由華潤(rùn)萬(wàn)象生活長(zhǎng)期保留。如此一來(lái)，既不增加自身財(cái)務(wù)壓力，還能夠?qū)崿F(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目的拓展，向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。
然而，這也是伴隨近年相關(guān)制度、政策的開(kāi)閘，以及市場(chǎng)趨勢(shì)變化，華潤(rùn)在此方面的動(dòng)作才多了起來(lái)。
以臨近北京市，華潤(rùn)置地華北大區(qū)的太原萬(wàn)象城項(xiàng)目為例，華潤(rùn)置地于2023年3月向深圳證券交易所申請(qǐng)發(fā)行太原萬(wàn)象城項(xiàng)目資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，并于2023年4月在北京產(chǎn)權(quán)交易所進(jìn)行披露。
該項(xiàng)目在2018年9月開(kāi)業(yè)，“掛牌”時(shí)已接近開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)五年。彼時(shí)消息稱(chēng)，太原萬(wàn)象城項(xiàng)目資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行后相關(guān)資產(chǎn)將保持穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)，由華潤(rùn)置地及華潤(rùn)萬(wàn)象生活對(duì)太原萬(wàn)象城進(jìn)行商業(yè)管理，商戶存續(xù)租約亦將持續(xù)履行。
延續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)
回到北京，對(duì)于即將到來(lái)的首座萬(wàn)象城項(xiàng)目，市場(chǎng)充滿期待。
一直以來(lái)，萬(wàn)象城產(chǎn)品線以高端形象深入人心。但在華潤(rùn)內(nèi)部，對(duì)項(xiàng)目亦有著更為嚴(yán)格的分級(jí)制度。即將在2027年入市的北京萬(wàn)象城，將以怎樣的面貌切入市場(chǎng)？以及，其面臨怎樣的市場(chǎng)挑戰(zhàn)？
一種聲音認(rèn)為，北京萬(wàn)象城將以華潤(rùn)萬(wàn)象系商業(yè)項(xiàng)目中的M1級(jí)亮相，將發(fā)揮華潤(rùn)重奢資源優(yōu)勢(shì)，打造為重奢項(xiàng)目。這或許基于“萬(wàn)象城即為重奢”的刻板印象，實(shí)際上，萬(wàn)象城≠M(fèi)1≠重奢。
來(lái)自官方披露的數(shù)據(jù)顯示，截至2023年底，華潤(rùn)萬(wàn)象生活旗下在營(yíng)購(gòu)物中心101座，進(jìn)入“百M(fèi)ALL里程碑”，實(shí)現(xiàn)零售額1812億元，同比增長(zhǎng)43.3%，其中重奢購(gòu)物中心13座，位列行業(yè)第一，萬(wàn)象城項(xiàng)目則多達(dá)三十余個(gè)。
截至2024年底，華潤(rùn)萬(wàn)象生活管理在營(yíng)購(gòu)物中心122座，其中重奢購(gòu)物中心14座。增加的一處重奢項(xiàng)目雖未直接點(diǎn)明，但業(yè)內(nèi)外對(duì)此心照不宣，即為“西安萬(wàn)象城”。
該項(xiàng)目在去年12月9日開(kāi)業(yè)，開(kāi)業(yè)首日創(chuàng)下40萬(wàn)人次的客流表現(xiàn)。憑借“生命之樹(shù)”成為新的城市地標(biāo)，即便在全國(guó)的“萬(wàn)象城”項(xiàng)目中，其設(shè)計(jì)建造規(guī)格都可排在頭號(hào)。
毫無(wú)疑問(wèn)，華潤(rùn)在該項(xiàng)目上做出巨大投入。從建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，甚至有業(yè)內(nèi)人士將其調(diào)侃為M0.5級(jí)項(xiàng)目。不過(guò)目前場(chǎng)內(nèi)的品牌組合并不強(qiáng)勢(shì)，重奢品牌的招商情況有“拖后腿”情況，長(zhǎng)短相抵，倒也能夠被接受，穩(wěn)坐M1級(jí)別。
另一方面，不得不承認(rèn)的是，國(guó)際頭部奢侈品牌在門(mén)店落地上的態(tài)度趨于謹(jǐn)慎。西安目前已開(kāi)業(yè)SKP，西安太古里也在建設(shè)中。對(duì)于西安能否撐起三個(gè)重奢項(xiàng)目，市場(chǎng)始終抱有疑問(wèn)。而品牌方或許也需要時(shí)間觀測(cè)評(píng)估項(xiàng)目客流、營(yíng)收表現(xiàn)等綜合因素再考慮是否落位。當(dāng)然，這也意味著，西安萬(wàn)象城仍有提升空間。
這一情況同樣存在于北京萬(wàn)象城身上。
計(jì)劃于2027年開(kāi)業(yè)的北京萬(wàn)象城位處朝青商圈，與三里屯商圈、國(guó)貿(mào)CBD商圈形成“鐵三角”布局，距離全球“店王”SKP不足6公里?？梢哉f(shuō)，在北京萬(wàn)象城到來(lái)之前，三里屯太古里、國(guó)貿(mào)商城、SKP已經(jīng)分庭抗禮。
國(guó)貿(mào)商城、SKP內(nèi)的重奢品牌自不必多說(shuō)，三里屯太古里北區(qū)也正進(jìn)一步向重奢靠攏。LV路易威登、Tiffany蒂芙尼、和DIOR迪奧的獨(dú)棟圍擋已豎起多時(shí)。
此外，該項(xiàng)目又遙望有著王府中環(huán)的王府井商圈，可以說(shuō)，留給北京萬(wàn)象城的重奢機(jī)會(huì)并不多。
而類(lèi)似情況還曾在杭州出現(xiàn)。按照計(jì)劃，本將在2025年開(kāi)業(yè)的杭州綠汀路萬(wàn)象城項(xiàng)目已改期至2027年，原因之一為當(dāng)?shù)匾延泻贾荽髲B、杭州萬(wàn)象城、湖濱銀泰in 77三座零售額超百億的重奢項(xiàng)目。2023年11月開(kāi)業(yè)的杭州第二座萬(wàn)象城——城北萬(wàn)象城，也未以重奢業(yè)態(tài)為主，招商方面向次一級(jí)靠攏，同時(shí)加強(qiáng)了餐飲業(yè)態(tài)。
重奢購(gòu)物中心能輻射全城甚至異地客群，華創(chuàng)證券在研報(bào)中指出，尤其前期建設(shè)成本高，回收周期長(zhǎng)，在建筑形態(tài)、建筑材料以及燈光設(shè)計(jì)等方面都需要保持奢華經(jīng)典大氣的風(fēng)格和高品質(zhì)，保障購(gòu)物中心至少20年不過(guò)時(shí)。
今年4月1日，北京市發(fā)展和改革委員會(huì)發(fā)布關(guān)于朝陽(yáng)站交通樞紐南側(cè)建設(shè)用地一體化項(xiàng)目0313-5597、5598、5599地塊B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地項(xiàng)目核準(zhǔn)的批復(fù)，其中顯示，項(xiàng)目總投資估算為1104578.5萬(wàn)元，所需資金全部由北京順進(jìn)商務(wù)咨詢有限公司籌措解決。
這一投資預(yù)算甚至超過(guò)西安萬(wàn)象城的90億元。即便招商面臨挑戰(zhàn)，北京萬(wàn)象城在建造設(shè)計(jì)上或許會(huì)帶來(lái)不小的驚喜。
不過(guò)這也意味著，項(xiàng)目未來(lái)更為直接的競(jìng)爭(zhēng)來(lái)自于距離3公里的朝陽(yáng)大悅城，以及2公里左右的姚家園萬(wàn)象匯，甚至可能包括4-5公里的頤堤港、藍(lán)色港灣等。
而北京萬(wàn)象城最根本的優(yōu)勢(shì)或許是在于其TOD屬性。
位于項(xiàng)目北側(cè)的北京朝陽(yáng)站（原星火站）是《北京城市總體規(guī)劃(2016年-2035年)》確定的北京市鐵路對(duì)外客運(yùn)樞紐之一。
根據(jù)規(guī)劃，北京朝陽(yáng)站西側(cè)將建設(shè)城市綜合交通樞紐，即北京朝陽(yáng)站交通樞紐，建成后將承擔(dān)京沈客專(zhuān)、市郊鐵路東北環(huán)線客流集散及軌道交通3號(hào)線、R4線運(yùn)營(yíng)任務(wù)，并同時(shí)滿足與地面公交、出租車(chē)等多種城市交通方式換乘要求，實(shí)現(xiàn)高效便捷的客流集散，填補(bǔ)北京市東部地區(qū)大型城市綜合交通樞紐空白。
免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點(diǎn)根據(jù)公開(kāi)信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。
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