作為上海自貿(mào)區(qū)新片區(qū)的核心承載地，臨港近兩年以年均15%的GDP增速狂飆突進(jìn)，集成電路、人工智能、新能源等產(chǎn)業(yè)集群匯聚，計(jì)劃引進(jìn)超20萬(wàn)高知技術(shù)人才。
臨港新片區(qū)深入實(shí)施“人才筑巢工程”，截至2024年，上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)累計(jì)引進(jìn)、落戶人才超9.7萬(wàn)人。2024年，臨港引進(jìn)人才及落戶總?cè)藬?shù)達(dá)到40,237人，同比增長(zhǎng)35%。
產(chǎn)業(yè)的爆發(fā)式增長(zhǎng)催生出對(duì)職住平衡的迫切需求，而長(zhǎng)租公寓作為產(chǎn)城融合的關(guān)鍵紐帶，正經(jīng)歷從“配套補(bǔ)位”到“生態(tài)重構(gòu)”的質(zhì)變。
沒有市場(chǎng)是可以脫離大的整體環(huán)境，從整體上海公寓市場(chǎng)來(lái)看，2025年3月上海市集中式長(zhǎng)租公寓租金同比下降超過5%，主要受保租房項(xiàng)目供應(yīng)增加、租客支付意愿下降及經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響。而臨港地區(qū)新交付房源增多，也使租金面臨一定下行壓力。
URI城市租住觀察到，雖然上海整體租金下滑沒有止跌趨勢(shì)，但外環(huán)租金跌幅仍受控，但臨港是個(gè)例外，房?jī)r(jià)房租雙雙跳水！2024年更是同比跌幅近15%。截止2025年一季度的租金數(shù)據(jù)顯示，目前整體尚保持平穩(wěn)。主要原因還是人口不斷地導(dǎo)入，品質(zhì)房源總量不算充裕。
本期，讓我們一同剖析臨港新區(qū)長(zhǎng)租公寓的進(jìn)階邏輯，探尋產(chǎn)城融合的“臨港樣本”，為同行投資提供一些參考意見。
最新掛牌租金價(jià)格-貝殼數(shù)據(jù)
政策破局
從產(chǎn)城分離到職住一體
臨港的蛻變始于頂層設(shè)計(jì)的強(qiáng)力支撐。2023年，《臨港新片區(qū)職住平衡發(fā)展規(guī)劃》明確提出：“到2025年，新增租賃住房供應(yīng)占比不低于40%”，配套政策更是打出組合拳：
1、土地定向傾斜：產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)15%用地強(qiáng)制配建租賃住房，開發(fā)商可享地價(jià)減免30%，激發(fā)市場(chǎng)參與活力；
2、租金補(bǔ)貼加碼：重點(diǎn)企業(yè)員工最高享50%租金補(bǔ)貼，碩士以上人才額外獲2000元/月住房津貼，精準(zhǔn)覆蓋產(chǎn)業(yè)核心人群；
3、基建全面提速：南楓線、滬通鐵路二期等軌交2024年密集通車，30分鐘直達(dá)張江科學(xué)城，終結(jié)“遠(yuǎn)郊通勤困局”。
政策紅利的釋放，直接推動(dòng)臨港長(zhǎng)租公寓進(jìn)入爆發(fā)期。據(jù)URI數(shù)據(jù)顯示，2023年區(qū)域內(nèi)長(zhǎng)租公寓投資額同比激增180%，成為爆發(fā)年，住房租賃企業(yè)加速布局。
URI認(rèn)為，這種模式正在重新定義產(chǎn)業(yè)新城的居住邏輯——長(zhǎng)租公寓不再是園區(qū)的附屬品，而是吸引和留住人才的戰(zhàn)略資產(chǎn)。
生態(tài)重塑
長(zhǎng)租公寓的“臨港模式”
臨港長(zhǎng)租公寓的獨(dú)特價(jià)值，在于其深度嵌入產(chǎn)業(yè)生態(tài)的運(yùn)營(yíng)邏輯，形成三大差異化優(yōu)勢(shì)：
空間耦合：從“居住容器”到“產(chǎn)城接口”
●超70%項(xiàng)目布局在集成電路產(chǎn)業(yè)園、生命藍(lán)灣等核心產(chǎn)業(yè)區(qū)1公里范圍內(nèi)；
●“公寓-園區(qū)”穿梭巴士覆蓋率超90%，早高峰通勤時(shí)間壓縮至15分鐘內(nèi)；
●共享會(huì)議室、路演廳等復(fù)合功能嵌入社區(qū)，實(shí)現(xiàn)“居住-工作-社交”場(chǎng)景無(wú)縫銜接。
服務(wù)升維：用“人才后勤部”思維破題
●定制化清潔、24小時(shí)醫(yī)療站成標(biāo)配，一些公寓運(yùn)營(yíng)商甚至提供“芯片工程師夜班專送餐”；還提供社區(qū)定制班車服務(wù)、多樣化可選配的增值服務(wù)等，提升租戶生活品質(zhì)。
●臨港管委會(huì)聯(lián)合運(yùn)營(yíng)商搭建數(shù)字平臺(tái)，租客憑人才碼可一鍵預(yù)約園區(qū)健身房、圖書館等設(shè)施；
●智能化管理系統(tǒng)覆蓋78%項(xiàng)目，房租支付、報(bào)修服務(wù)響應(yīng)效率提升60%。
人群適配：精準(zhǔn)匹配產(chǎn)業(yè)升級(jí)需求
●主力戶型聚焦35-70㎡單間及一居室（占比80%），月租金2100-3500元，貼合年輕技術(shù)人才消費(fèi)力；
●試點(diǎn)推出配備獨(dú)立辦公區(qū)的“科創(chuàng)家”戶型，服務(wù)科研團(tuán)隊(duì)帶頭人等高知群體。
投資指南
狂飆背后的四重挑戰(zhàn)
URI城市租住調(diào)研發(fā)現(xiàn)，盡管數(shù)據(jù)亮眼，臨港長(zhǎng)租公寓仍面臨關(guān)鍵瓶頸：
配套“時(shí)間差”難題
商業(yè)體周末人流量比工作日低40%，暴露出產(chǎn)業(yè)人口“潮汐性流動(dòng)”導(dǎo)致的消費(fèi)動(dòng)能不足。如何讓商業(yè)、文娛設(shè)施與租賃社區(qū)同步成熟，成為租賃企業(yè)的必修課。
供給結(jié)構(gòu)性矛盾
當(dāng)前主力戶型集中在30-50㎡單間（占比65%），但臨港2024年企業(yè)擴(kuò)招計(jì)劃顯示，35%崗位要求應(yīng)聘者具備家庭居住需求。針對(duì)“帶娃工程師”的親子戶型供給不足，可能引發(fā)新一輪住房錯(cuò)配。
運(yùn)營(yíng)“長(zhǎng)尾效應(yīng)”
盡管片區(qū)目前成熟項(xiàng)目出租率才達(dá)70%，但如何通過增值服務(wù)（如社區(qū)活動(dòng)、技能培訓(xùn)）提升租客黏性，仍是運(yùn)營(yíng)商需突破的“軟實(shí)力”關(guān)卡，目前市場(chǎng)并未形成有效機(jī)制。
公寓運(yùn)營(yíng)人才“短缺”
長(zhǎng)租公寓行業(yè)快速擴(kuò)張，對(duì)運(yùn)營(yíng)管理人才需求大增。據(jù)URI調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2025年市場(chǎng)對(duì)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)人才的需求同比增長(zhǎng)30%，但供給量?jī)H增長(zhǎng)15%，人才缺口顯著。
臨港片區(qū)的公寓運(yùn)營(yíng)管理崗位招聘更是難上加難。一方面，行業(yè)本身人才儲(chǔ)備較少，可挑選的范圍有限；另一方面，臨港地處上海邊緣，位置偏遠(yuǎn)。對(duì)于優(yōu)秀人才而言，他們往往更傾向于選擇市中心或發(fā)展更為成熟的區(qū)域，因此不太愿意前往臨港任職。
這種人才供需的不平衡，使得臨港片區(qū)公寓運(yùn)營(yíng)管理崗位的招聘難度居高不下，成為當(dāng)?shù)毓⑿袠I(yè)發(fā)展面臨的一大挑戰(zhàn)。
未來(lái)圖景
從“住有所居”到“產(chǎn)城共生”
臨港的野心不止于解決住房缺口。2024年，全國(guó)首個(gè)“職住平衡指數(shù)”在此發(fā)布，從通勤效率、服務(wù)密度、社群活躍度等12個(gè)維度量化居住品質(zhì)。更具前瞻性的是，一批創(chuàng)新模式正在醞釀：
1、動(dòng)態(tài)供給調(diào)節(jié)：根據(jù)企業(yè)擴(kuò)產(chǎn)節(jié)奏自動(dòng)匹配房源，空置率再降5%；
2、社群生態(tài)共建：租客參與公共空間改造投票，社區(qū)活動(dòng)參與率提升至50%；
3、綠色居住實(shí)踐：節(jié)能行為兌換物業(yè)折扣，試點(diǎn)項(xiàng)目人均能耗下降18%。
這一系列探索表明，臨港正在將長(zhǎng)租公寓從配套升級(jí)為產(chǎn)城融合的“操作系統(tǒng)”，推動(dòng)中國(guó)產(chǎn)業(yè)新城進(jìn)入4.0時(shí)代。
從特斯拉超級(jí)工廠的機(jī)器轟鳴，到長(zhǎng)租社區(qū)夜晚亮起的萬(wàn)家燈火，臨港用兩年時(shí)間證明：產(chǎn)業(yè)與居住從來(lái)不是零和博弈。
隨著“15分鐘職住圈”從藍(lán)圖落地為現(xiàn)實(shí)，這里或許正在孕育下一個(gè)“硅谷式”的產(chǎn)城范式——不只是制造芯片與新能源汽車，更在生產(chǎn)一種更有溫度的工作生活方式。
從行業(yè)投資角度看，臨港作為上海自貿(mào)區(qū)新片區(qū)的核心區(qū)域，政策紅利顯著，疊加產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入（如高端制造、數(shù)字經(jīng)濟(jì)）和人口導(dǎo)入（人才引進(jìn)、高校遷入）的長(zhǎng)期利好，公寓投資具備一定潛力，尤其適合長(zhǎng)線持有；但需注意區(qū)域供應(yīng)量較大、配套成熟周期較長(zhǎng)及政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，短期租金回報(bào)可能有限，建議結(jié)合自身資金規(guī)劃及風(fēng)險(xiǎn)偏好，優(yōu)先選擇軌交沿線、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。
數(shù)據(jù)來(lái)源：公開數(shù)據(jù) URI城市租住復(fù)核整理、URI城市租住 Data Bank
撰文: URI城市租住研究中心
內(nèi)容審核:林夏
內(nèi)容復(fù)核:木兮
運(yùn)營(yíng)編輯:樹懶
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