本報(bào)記者 吳靜 盧志坤 北京報(bào)道

今年以來，土拍市場呈現(xiàn)“冰火兩重天”。一季度北京、杭州等核心城市地價(jià)屢創(chuàng)新高，4月熱度持續(xù)攀升。

《中國經(jīng)營報(bào)》記者觀察到，在限價(jià)政策逐步退出背景下，“市場+保障”雙軌制加速落地，商品住房回歸商品屬性趨勢明確，推動(dòng)房企扎堆高能級城市競逐改善型地塊，直接導(dǎo)致核心城市土拍激烈度陡增。拿地企業(yè)中，央國企憑借資金優(yōu)勢展現(xiàn)出更強(qiáng)的投資主動(dòng)性和補(bǔ)倉能力。

核心城市土拍熱度不減

根據(jù)市場機(jī)構(gòu)中指研究院數(shù)據(jù)，自2023年10月起，多地相繼取消地價(jià)上限要求，加上房企投資持續(xù)聚焦，至去年年底，22個(gè)重點(diǎn)城市宅地成交平均溢價(jià)率保持在5%～10%。

隨著去年四季度核心城市銷售端逐漸好轉(zhuǎn)，2025年以來，土地市場平均溢價(jià)率上升明顯。今年1～4月，22個(gè)重點(diǎn)城市月度平均溢價(jià)率均在20%左右。

其中，北京、杭州、成都、蘇州、重慶、南京相繼拍出高溢價(jià)地塊。比如4月8日，北京市通州區(qū)成交一宗涉宅用地：八里橋棚戶區(qū)改造項(xiàng)目FZX-0401-6044、6049地塊。該地塊起始價(jià)為23.29億元，競價(jià)階梯為240萬元，線上先獲得四手報(bào)價(jià)，線下競拍環(huán)節(jié)經(jīng)過150多輪舉牌，最終由招商蛇口（天津）以27.082億元成交，溢價(jià)率16.28%，成交樓面價(jià)約3.12萬元/平方米。

據(jù)了解，該地塊周邊近兩年未有新地塊推出，在土地供應(yīng)斷檔、存量項(xiàng)目快速消化和本項(xiàng)目房地價(jià)差充裕的背景下，此次地塊入市將有效填補(bǔ)區(qū)域改善型住房缺口。

4月22日，成都中心城區(qū)成功出讓2宗宅地，分別為武侯區(qū)機(jī)投約40畝和郫都區(qū)犀浦約21畝。其中，郫都區(qū)犀浦約21畝的地塊吸引了新綠色置業(yè)、四川聯(lián)投、正黃、邦泰、鑫統(tǒng)領(lǐng)等多家民企參與競價(jià)，最終由四川聯(lián)投以樓面價(jià)9250元/平方米成交，成交總價(jià)約2.61億元，溢價(jià)率33.09%。

同樣在4月22日，杭州市土拍推出2宗蕭山區(qū)涉宅地塊，分別位于市北單元和湘湖單元，總起拍價(jià)27.33億元?？偨ㄖ娣e15.9萬平方米，共攬金約44.73億元，整體平均溢價(jià)率63.7%。

其中，蕭山市北單元地塊，緊靠錢江世紀(jì)城和濱江區(qū)，區(qū)位、配套和環(huán)境優(yōu)勢明顯，容積率2.2，契合改善性需求。最終由綠城中國經(jīng)過81輪競價(jià)，以總價(jià)31.13億元摘得，成交樓面價(jià)35066元/平方米創(chuàng)板塊新高，溢價(jià)率59.39%。

湘湖單元（聞堰北片區(qū)）地塊，容積率1.1，建筑面積70423.1平方米，起始樓面價(jià)11070.09元/平方米。35%的建筑密度，可打造聯(lián)排、疊墅的純低密業(yè)態(tài)產(chǎn)品，區(qū)域地緣改善需求旺盛。最終該地塊由濱江集團(tuán)經(jīng)過115輪競價(jià)，以總價(jià)13.6億元摘得，成交樓面價(jià)19306元/平方米，溢價(jià)率74.4%。

值得注意的是，在核心城市土拍帶動(dòng)下，土地出讓金同比增長顯著，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年截至4月22日，300城住宅用地出讓金同比增長20.1%。

央國企資金優(yōu)勢顯現(xiàn)

從拿地房企來看，頭部央國企展現(xiàn)出更強(qiáng)的投資主動(dòng)性和補(bǔ)倉能力。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2025年截至4月22日，22個(gè)重點(diǎn)城市溢價(jià)成交（溢價(jià)率>0）宅地中，央國企拿地金額占比達(dá)58%。從高溢價(jià)率地塊來看，22個(gè)重點(diǎn)城市宅地溢價(jià)率在70%以上的地塊中，央國企的占比達(dá)70%。

民企方面，濱江集團(tuán)今年以來補(bǔ)倉力度較大，截至目前已在杭州拿下7宗地塊，帶動(dòng)民企整體拿地占比提升。

從布局城市來看，北京、杭州、上海、成都等是房企重要進(jìn)駐或深耕城市。根據(jù)中指研究院監(jiān)測，一季度共8家房企拿地金額超百億元，其中5家房企拿地最多的城市均為北京，2家房企在杭州拿地居首位。

一季度，中海、建發(fā)在北京和杭州拿地金額占其總拿地額的比例分別達(dá)76%、65%。其中，3月18日，備受市場關(guān)注的北京市海淀區(qū)樹村地塊迎來出讓，吸引10余家房企參與競拍，最終中海以75.02億元競得該宗地，溢價(jià)率27.93%，樓面價(jià)約10.23萬元/平方米，刷新北京單價(jià)“地王”。

據(jù)中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶介紹，北京、杭州成為多家房企拿地最高的城市也與一季度兩地加快優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)有關(guān)，一季度，北京、杭州住宅用地出讓金分別為569億元、596億元，同比分別增長45.3%、149.5%。今年截至4月22日，杭州宅地出讓總金額已達(dá)775.2億元，北京宅地出讓金額達(dá)596億元。

據(jù)了解，自去年“9·26”政治局會(huì)議以來，一系列政策持續(xù)落地，一線及強(qiáng)二線城市樓市成交量價(jià)筑底回升。今年一季度，城市之間樓市分化持續(xù)加深，上海、杭州、深圳等熱點(diǎn)城市新房及二手房價(jià)格領(lǐng)漲，成都、南京等新一線城市成交量顯著回升。這些城市憑借人口流入、政策支持及積累的改善需求，成為本輪復(fù)蘇的“排頭兵”。而三四線城市受同質(zhì)化競爭、人口外流制約，仍處于筑底階段。

曹晶晶指出，今年以來，精準(zhǔn)投資、聚焦深耕仍是房企最優(yōu)策略，頭部房企在核心城市補(bǔ)倉積極，其中央國企憑借資金優(yōu)勢表現(xiàn)更為突出。

龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席兼首席執(zhí)行官陳序平在業(yè)績說明會(huì)上指出，這幾年集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)一直處于收縮聚焦階段。但是集團(tuán)也保持了一些投資強(qiáng)度，聚焦一二線核心城市，選擇更有生意邏輯、更加有兌現(xiàn)把握的項(xiàng)目，同時(shí)對一些低能級項(xiàng)目也選擇了出清撤退的策略。

值得注意的是，地價(jià)上限取消后，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊吸引房企積極競拍，預(yù)計(jì)這些項(xiàng)目未來將多開發(fā)為改善型產(chǎn)品，有助于促進(jìn)改善性住房需求釋放，推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。如中海提出將在北京、上海等城市落地一批“中海好房子”；綠城著力產(chǎn)品進(jìn)階，鞏固發(fā)展優(yōu)勢，促進(jìn)“好房子”實(shí)踐成果的推廣及應(yīng)用等。

（編輯：盧志坤 審核：童海華 校對：顏京寧）