作 者丨李莎
編 輯丨陳潔
圖 源丨21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 梁遠(yuǎn)浩 攝
中共中央政治局4月25日召開會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作。
會(huì)議指出，加力實(shí)施城市更新行動(dòng)，有力有序推進(jìn)城中村和危舊房改造。
加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大高品質(zhì)住房供給，優(yōu)化存量商品房收購政策，持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。
會(huì)議繼續(xù)將房地產(chǎn)放在防風(fēng)險(xiǎn)框架下進(jìn)行部署。城市更新是擴(kuò)內(nèi)需的重要抓手，會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的部署中，“加力實(shí)施城市更新行動(dòng)”被放在首要位置。
在受訪專家看來，接下來城市更新工作將加力推進(jìn)。城中村和危舊房改造是城市更新的重要內(nèi)容，珠三角地區(qū)和重點(diǎn)城市部分項(xiàng)目有望在新的政策扶持下迅速啟動(dòng)，為房地產(chǎn)帶來一定支撐作用。房地產(chǎn)政策仍有繼續(xù)優(yōu)化預(yù)期，各地將根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)變化及時(shí)出臺(tái)針對(duì)性舉措，需求端是支持政策發(fā)力的主要方向。
加力實(shí)施城市更新行動(dòng)
在對(duì)房地產(chǎn)工作的部署中，中央政治局會(huì)議將“加力實(shí)施城市更新行動(dòng)”置于首要位置，這與之前有所不同。
清華大學(xué)土木水利學(xué)院副院長(zhǎng)、清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心主任吳璟向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，對(duì)于多數(shù)城市而言，未來繼續(xù)外延式增長(zhǎng)的需求和空間都比較有限。接下來城市建設(shè)的重點(diǎn)要從擴(kuò)張式增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向提升質(zhì)量，在此過程中，城市更新是至關(guān)重要的載體和著力點(diǎn)。如果要在城市領(lǐng)域進(jìn)一步激活消費(fèi)和投資，城市更新也是最具潛力和拓展空間的方向。
實(shí)際上，去年年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開，將大力實(shí)施城市更新作為今年擴(kuò)內(nèi)需任務(wù)的重要方面進(jìn)行部署。1月3日，今年首場(chǎng)國務(wù)院常務(wù)會(huì)議召開，研究推進(jìn)城市更新工作。明確要加快推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)、街區(qū)、廠區(qū)和城中村等改造，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造，完善城市功能，修復(fù)城市生態(tài)系統(tǒng)，保護(hù)和傳承城市歷史文化。
1月20日，全國城市更新工作部署視頻會(huì)議召開，提出要大力實(shí)施城市更新，有力有序有效推進(jìn)城市更新重點(diǎn)任務(wù)?！俺掷m(xù)推進(jìn)城市更新”也被寫入今年的《政府工作報(bào)告》。
去年年底至今，中央對(duì)城市更新的部署，從“大力實(shí)施城市更新”轉(zhuǎn)變?yōu)椤凹恿?shí)施城市更新行動(dòng)”。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，接下來有望通過更加積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策組合，特別是創(chuàng)新性專項(xiàng)債、中長(zhǎng)期特別國債等，盡快推進(jìn)城市更新項(xiàng)目，預(yù)計(jì)二季度及下半年城市更新行動(dòng)將加力推進(jìn)。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，接下來城市更新推進(jìn)力度將持續(xù)加大，城市核心區(qū)的城市更新步伐有望提速，一些城市核心區(qū)的老舊房產(chǎn)或迎來從局部舊改到片區(qū)舊改的升級(jí)。同時(shí)，這一過程的持續(xù)推進(jìn)，也將騰挪出更多核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)市場(chǎng)，這也與“優(yōu)化增量”的政策導(dǎo)向相符合。疊加住房品質(zhì)升級(jí)，將進(jìn)一步打通“賣舊買新”的交易鏈條，為房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展提供長(zhǎng)周期政策支持。
城中村和危舊房改造，是在城市更新大背景、大趨勢(shì)下進(jìn)行的，也是城市更新的重要組成部分。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，通過城中村改造，不僅能改善居住條件，還能激活更多市場(chǎng)需求，與當(dāng)前提振內(nèi)需密切相關(guān)。
去年10月17日，住建部宣布將通過貨幣化安置等方式，新增實(shí)施100萬套城中村改造和危舊房改造。去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和今年《政府工作報(bào)告》均強(qiáng)調(diào)，加力實(shí)施城中村和危舊房改造。去年年底召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在部署今年重點(diǎn)工作時(shí)明確，將在新增100萬套的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大城中村改造規(guī)模。
在這樣的背景下，中央政治局會(huì)議提出，有力有序推進(jìn)城中村和危舊房改造。
目前來看，城中村改造是帶動(dòng)住房需求的重要抓手，相關(guān)內(nèi)容已經(jīng)成為今年各地的重要工作之一。中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，為更好支持城中村改造工作，今年以來已有不少城市出臺(tái)配套的房票安置政策。中指監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，年內(nèi)超20地優(yōu)化房票政策，近期廈門將房票使用范圍擴(kuò)大至二手房，且繼續(xù)鼓勵(lì)房票用于購買新房，進(jìn)一步打通一二手房鏈條，促進(jìn)市場(chǎng)庫存去化。
在李宇嘉看來，接下來城中村改造有望提速，特別是城中村改造相對(duì)集中的珠三角地區(qū)和部分重點(diǎn)城市的一些項(xiàng)目，會(huì)在新政策的扶持下迅速啟動(dòng)，為房地產(chǎn)帶來一定支撐作用。在此過程中，也會(huì)釋放新市民的租賃需求和城中村居民的改善性住房需求。
“好房子”供應(yīng)有望放量
對(duì)比中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、《政府工作報(bào)告》對(duì)房地產(chǎn)工作的部署，中央政治局會(huì)議將“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”放在更加靠前的位置。
陳文靜認(rèn)為，這意味著構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要性進(jìn)一步凸顯。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有利于行業(yè)中長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展，預(yù)計(jì)今年將迎來更多配套政策的進(jìn)一步完善和實(shí)質(zhì)性落地。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，接下來各地將加快出臺(tái)相關(guān)政策，房地產(chǎn)領(lǐng)域制度性創(chuàng)新也將加速，如現(xiàn)房銷售、高品質(zhì)“好房子”建設(shè)等都是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要內(nèi)容。
推進(jìn)“好房子”建設(shè)是改善居民居住條件的重要著力點(diǎn)，今年《政府工作報(bào)告》明確，適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。
在此基礎(chǔ)上，中央政治局會(huì)議提出，加大高品質(zhì)住房供給。李宇嘉認(rèn)為，在住房供給側(cè)方面進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新和升級(jí)，有利于促進(jìn)置換需求，進(jìn)一步打通新房、二手房交易鏈條。
3月底，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，確定了高品質(zhì)住房的國家標(biāo)準(zhǔn)，新規(guī)將于5月1日起正式實(shí)施，部分城市也發(fā)布了“好房子”建設(shè)相關(guān)地方標(biāo)準(zhǔn)。陳文靜預(yù)計(jì)，未來相關(guān)政策將進(jìn)一步完善，更多城市將落地標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，助力高品質(zhì)住房建設(shè)，“好房子”供應(yīng)有望放量。
今年《政府工作報(bào)告》明確，推進(jìn)收購存量商品房，在收購主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)。今年擬安排4.4萬億元地方政府專項(xiàng)債券，其中重要投向之一即收購存量商品房。中央政治局會(huì)議進(jìn)一步明確，優(yōu)化存量商品房收購政策。
東方金誠首席宏觀分析師王青向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，優(yōu)化存量商品房收購政策是撬動(dòng)樓市需求的一個(gè)重點(diǎn)。接下來各地將加大專項(xiàng)債收購存量房作保障房的步伐，著眼金融政策，或在下調(diào)保障性住房再貸款利率等方面給予更大力度的支持。
去年四季度以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)止跌回穩(wěn)走勢(shì)，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，市場(chǎng)交易繼續(xù)改善，一季度全國新建商品房銷售面積同比下降3%，降幅較去年全年收窄9.9個(gè)百分點(diǎn)，較1—2月收窄2.1個(gè)百分點(diǎn)；同期銷售額下降2.1%，降幅比去年全年收窄15個(gè)百分點(diǎn)，較1—2月收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)。
針對(duì)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，中央政治局會(huì)議提出，持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。
王青認(rèn)為，這意味著當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)基礎(chǔ)還不牢固，還需要進(jìn)一步鞏固。主要支持政策將從需求端發(fā)力。
陳文靜進(jìn)一步指出，接下來房地產(chǎn)政策仍有繼續(xù)優(yōu)化預(yù)期，各地將根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)變化及時(shí)出臺(tái)針對(duì)性舉措。
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本期編輯 黎雨桐
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