4月25日中共中央政治局會議為下半年經(jīng)濟工作定調(diào)，面對外部關(guān)稅戰(zhàn)沖擊與內(nèi)需疲軟的雙重壓力，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟“壓艙石”再次被賦予重任。數(shù)據(jù)顯示，2025年一季度CPI與PPI同比雙降，凸顯市場“供強需弱”的深層矛盾。在此背景下，中央將房地產(chǎn)納入“防風險”核心領(lǐng)域，通過結(jié)構(gòu)性改革激活內(nèi)需，以對沖全球貿(mào)易不確定性。
一、三大政策亮點：重構(gòu)行業(yè)邏輯
- 城市更新升維：從“棚改”到“全域煥新”
會議首次將城市更新置于化解房地產(chǎn)風險的首位，標志著政策從單一棚戶區(qū)改造轉(zhuǎn)向系統(tǒng)性城市升級。2025年作為專項債支持城市更新的落地年，預計投入規(guī)模超萬億，重點推進45個試點城市。例如，廣州黃埔區(qū)通過“房票安置”模式，3個月內(nèi)消化存量房3200套，帶動房企回款47億元，同時拉動裝修、家電消費增長18%。舊改貨幣化安置與土地集約利用相結(jié)合，將成為穩(wěn)樓市的關(guān)鍵抓手。 - 品質(zhì)革命：住宅進入“精工時代”
“加大高品質(zhì)住房供給”并非簡單增加供應，而是推動行業(yè)標準迭代。隨著《住宅項目規(guī)范》新規(guī)實施，北京、上海等20城已明確要求新建住宅100%達到綠色建筑二星級標準，戶均精裝成本提升至5000元/㎡。萬科、華潤等頭部房企率先推出“健康住宅3.0”產(chǎn)品線，配備智能新風、同層排水等系統(tǒng)，溢價率達15%-20%。土地市場同步“縮量提質(zhì)”，2025年一季度重點城市優(yōu)質(zhì)地塊成交占比提升至65%，倒逼行業(yè)告別“高周轉(zhuǎn)”模式。 - 存量盤活：構(gòu)建“去庫存-保交付-促循環(huán)”鏈條
針對全國7.2億㎡商品房庫存，中央明確優(yōu)化收儲政策。山東、河南等省已試點“以購代建”模式，地方國企按市場價8折收購滯銷項目，轉(zhuǎn)化為人才公寓或保障房。鄭州某項目通過政府收儲快速回籠資金12億元，保交付周期縮短6個月。下一步政策將突破兩大堵點：一是放寬民企參與門檻，允許聯(lián)合體競標；二是建立動態(tài)價格評估機制，避免“一刀切”折價損傷房企權(quán)益。
二、市場分化：房主應對策略重構(gòu)
- 一線城市：結(jié)構(gòu)性機遇凸顯
核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進入“稀缺周期”，上海內(nèi)環(huán)新房去化周期降至4.2個月，部分項目啟動“競價搖號”。但遠郊非地鐵盤庫存壓力仍存，建議房主通過“以舊換新”政策置換核心資產(chǎn)。租賃市場同步受益，北京CBD公寓租金收益率回升至3.8%，較2024年提升0.5個百分點。 - 低線城市：風險與轉(zhuǎn)型并存
三四線城市需警惕“價值陷阱”，如某中部城市房價已連跌11個月，但政策紅利正在釋放。浙江紹興將36個存量樓盤改造為康養(yǎng)社區(qū)，入住率超90%，帶動區(qū)域配套升級。房主可關(guān)注“存量資產(chǎn)+”模式，通過政企合作盤活閑置資源。
三、行業(yè)變局：從“規(guī)模競賽”到“生態(tài)重構(gòu)”
政策倒逼房企轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)運營”，代建、物管賽道迎來爆發(fā)。綠城管理代建業(yè)務毛利率達42%，較傳統(tǒng)開發(fā)高出25個百分點。同時，供應鏈金融創(chuàng)新加速，保利與騰訊合作搭建的“建材集采平臺”，使供應商賬期從180天縮至45天，緩解行業(yè)資金鏈壓力。
四、未來展望：長效機制下的新平衡
房地產(chǎn)稅試點或于2026年擴圍，結(jié)合“人房地錢”聯(lián)動機制，市場將進入“慢牛”周期。預計2025-2030年，保障性住房供應占比將提升至30%，商品房市場聚焦改善需求。行業(yè)集中度進一步提高，TOP10房企市占率有望突破45%，具備產(chǎn)品力與資金鏈優(yōu)勢的企業(yè)將主導新一輪洗牌。
結(jié)語
此次政策調(diào)整絕非簡單救市，而是通過制度重構(gòu)推動行業(yè)“刮骨療毒”。對于房主與房企而言，唯有主動擁抱“品質(zhì)化、精細化、可持續(xù)化”的新邏輯，才能在變革浪潮中把握先機。當房地產(chǎn)真正回歸居住本質(zhì)，一個更健康、更具韌性的市場生態(tài)正在形成。
熱門跟貼