觀點(diǎn)網(wǎng) 2024年是房地產(chǎn)市場(chǎng)的“政策大年”，從中央到地方密集出臺(tái)了一攬子促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的措施。尤其在下半年，9月的政治局會(huì)議首次明確房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”目標(biāo)，提出要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量；12月，政治局會(huì)議定調(diào)2025年要“穩(wěn)住樓市”，市場(chǎng)信心得到進(jìn)一步提振。
反映在數(shù)據(jù)上，2024年10月至12月，全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積連續(xù)3個(gè)月同比、環(huán)比雙增長(zhǎng)。其中12月單月，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市新房成交量實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)35%、環(huán)比增長(zhǎng)1%。
今年以來(lái)，政策效力持續(xù)顯現(xiàn)，一線城市已出現(xiàn)企穩(wěn)回升跡象，而二三線城市仍在修復(fù)過(guò)程中。顯而易見(jiàn)的是，市場(chǎng)分化越趨明顯。
以北京為例，據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)，一季度，全市新建商品房銷(xiāo)售面積247.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.2%，其中純商品住宅銷(xiāo)售增長(zhǎng)23.7%。二手房市場(chǎng)方面，繼去年12月成交量創(chuàng)近21個(gè)月新高，3月網(wǎng)簽數(shù)量達(dá)近24個(gè)月以來(lái)第二高的水平……
伴隨樓市的回溫，2025年3月，觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)在大灣區(qū)舉辦了2025觀點(diǎn)年度論壇，活動(dòng)上同步發(fā)布了《卓越指數(shù) o 2025房地產(chǎn)卓越表現(xiàn)報(bào)告》，并進(jìn)行卓越指數(shù) o 2025房地產(chǎn)卓越表現(xiàn)授牌典禮。
首開(kāi)股份憑借自身穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，以及行業(yè)筑底期間所展現(xiàn)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，榮膺“2025年上市企業(yè)卓越表現(xiàn)（地產(chǎn)G30+）”獎(jiǎng)項(xiàng)，同時(shí)獲得“2025年房地產(chǎn)卓越企業(yè)表現(xiàn)獎(jiǎng)”。
關(guān)鍵之年業(yè)績(jī)底色
作為首都國(guó)企，首開(kāi)股份成立至今始終以北京作為核心區(qū)域和業(yè)務(wù)根據(jù)地。基于對(duì)市場(chǎng)的深耕，首開(kāi)股份也在區(qū)域內(nèi)建立起一定規(guī)模的資源儲(chǔ)備。
值得注意的是，在過(guò)去一段時(shí)間發(fā)布的“穩(wěn)樓市”政策中，亦有圍繞盤(pán)活存量土地的相關(guān)內(nèi)容。去年10月的國(guó)新辦發(fā)布會(huì)提及“允許專(zhuān)項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備”，這也被解讀為2019年9月以來(lái)，時(shí)隔五年重啟發(fā)行土儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，此舉能夠促進(jìn)閑置土地的重新轉(zhuǎn)化，在減少市場(chǎng)存量土地規(guī)模、改善土地供求關(guān)系等方面都有積極作用，房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性也能從中得到一定程度的改善。
2025年2月，北京成功發(fā)行一批地方政府債券，其中新增專(zhuān)項(xiàng)債券規(guī)模達(dá)462.9億元，募集資金主要用于棚戶區(qū)改造、城中村改造、土地儲(chǔ)備、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境整治、新型基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域。具體而言，用于土地儲(chǔ)備的資金高達(dá)116.87億元，這也意味著北京打響重啟土儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行第一槍。
這一消息，顯然也為深耕北京的市屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商首開(kāi)股份帶來(lái)機(jī)會(huì)。
事實(shí)上，北京一直是首開(kāi)股份的核心區(qū)域和業(yè)務(wù)根據(jù)地，目前該公司在京內(nèi)擁有主要項(xiàng)目74個(gè)，總規(guī)模1660萬(wàn)平方米。
京外則包括遼寧、江蘇、浙江、福建、華南、華中、川渝等7個(gè)大區(qū)，目前已經(jīng)初步形成以主要城市為重心，深耕結(jié)合周邊擴(kuò)展的區(qū)域布局，主要項(xiàng)目82個(gè)，總建筑面積約2770萬(wàn)平方米。
近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛發(fā)力經(jīng)營(yíng)和服務(wù)業(yè)務(wù)，長(zhǎng)租公寓、代建、商業(yè)物業(yè)管理、城市更新等賽道競(jìng)爭(zhēng)加劇。
首開(kāi)股份也在多年前就已布局新業(yè)務(wù)，但對(duì)業(yè)績(jī)的支撐作用有限，為保持長(zhǎng)效經(jīng)營(yíng)與發(fā)展，首開(kāi)股份年內(nèi)于公開(kāi)市場(chǎng)擇機(jī)新增土地儲(chǔ)備。
7月，首開(kāi)股份子公司成都首開(kāi)韶泰置業(yè)有限公司成功競(jìng)得成都市成華區(qū)槐樹(shù)店路16號(hào)地塊，總面積約2.4萬(wàn)平方米，建筑總面積約5.22萬(wàn)平方米，成交金額為7.23億元。
8月，首開(kāi)股份子公司北京綠州博園投資有限公司競(jìng)得北京市密云新城0104街區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，地塊總面積約11.8萬(wàn)平方米，建筑總面積約22.7萬(wàn)平方米（含回遷房），為棚戶區(qū)改造一次性招標(biāo)項(xiàng)目，總價(jià)約4.88億元。
未來(lái)，伴隨市場(chǎng)進(jìn)一步回暖，通過(guò)提前研判，合理鋪排，有望為該公司貢獻(xiàn)新的收入。
放眼行業(yè)，在2024年討論度較高的話題是“好房子”。過(guò)去這些年，伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整，我國(guó)住房需求同步發(fā)生改變，從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”，實(shí)現(xiàn)質(zhì)的跨越。
對(duì)此，首開(kāi)股份也表示將結(jié)合“好房子”導(dǎo)向，進(jìn)一步探索品質(zhì)進(jìn)階，圍繞綠色建筑、科技建筑等產(chǎn)品理念提升產(chǎn)品品質(zhì)。這一點(diǎn)，在首開(kāi)股份首次正式披露的環(huán)境、社會(huì)和公司治理報(bào)告（ESG報(bào)告）中有所體現(xiàn)。
2024年4月20日，在發(fā)布2023年度報(bào)告的同一天，首開(kāi)股份同步披露了ESG報(bào)告，明確未來(lái)目標(biāo)：2025年，新建建筑100%按照綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)與施工，綠建二星級(jí)及以上項(xiàng)目建筑面積占當(dāng)年開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總建筑面積比例達(dá)到40%；2030年，綠建二星級(jí)及以上項(xiàng)目建筑面積占當(dāng)年開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總建筑面積比例達(dá)到50%。
在2025年前開(kāi)展針對(duì)零碳/碳中和建筑示范項(xiàng)目的課題研究1-2個(gè)，在2030年底前累計(jì)完成零碳/碳中和建筑示范項(xiàng)目3-5個(gè)。
以北京市通州新城首開(kāi)國(guó)風(fēng)尚城為例，占地面積65516.16平方米，總建筑面積255954.72平方米。項(xiàng)目是為了配合北京市中心區(qū)遷移通州，于2019年施工，2023年竣工。
首開(kāi)股份還在該項(xiàng)目的東北組團(tuán)選了3000平米進(jìn)行超低能耗處理，從設(shè)計(jì)、材料選型、實(shí)施到認(rèn)證等做了大量工作。
項(xiàng)目最終獲得了北京市超低能耗認(rèn)證、住建部綠色技術(shù)創(chuàng)新綜合示范-建筑節(jié)能及可再生能源科技示范項(xiàng)目、11-14#樓取得了綠色建筑三星設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)（依據(jù)北京市標(biāo)準(zhǔn)）其余樓棟取得了綠色建筑二星設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)。
進(jìn)入2025年，首開(kāi)股份定調(diào)為“公司走出生存發(fā)展困境的關(guān)鍵之年”，該公司表示，凝聚一切可以凝聚的智慧和力量，爭(zhēng)取一切可以爭(zhēng)取的資源和支持，共克時(shí)艱守底線，把準(zhǔn)時(shí)勢(shì)育新機(jī)，努力實(shí)現(xiàn)“十四五”高質(zhì)量收官，為“十五五”良好開(kāi)局打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
而深刻理解美好生活背景下消費(fèi)者需求提升、理念變化趨勢(shì)后的首開(kāi)股份，在推進(jìn)產(chǎn)品升級(jí)與業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型、拓展市場(chǎng)空間將更明確方向與路徑。
多元探索城市復(fù)興
在“城市復(fù)興官”發(fā)展理念下，近年來(lái)首開(kāi)股份持續(xù)推進(jìn)持有物業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，盤(pán)活低效資產(chǎn)與存量土地，通過(guò)合資、合作、入股的方式，構(gòu)建盈利模式、撬動(dòng)社會(huì)資本，形成多元主體推進(jìn)城市更新工作，相繼啟動(dòng)實(shí)施多個(gè)項(xiàng)目。
于城市更新、長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老與文創(chuàng)等創(chuàng)新業(yè)務(wù)方面，首開(kāi)股份均取得不俗成果。
2023年6月30日，首開(kāi)LONG街正式開(kāi)業(yè)。該項(xiàng)目為首開(kāi)股份參與城市更新建設(shè)的代表樣板，位于昌平區(qū)回天地區(qū)中部的霍營(yíng)街道，步行街全長(zhǎng)約650米，總建筑面積15.4萬(wàn)平方米。整體包括地上一期商業(yè)空間約6萬(wàn)平方米，二期產(chǎn)業(yè)園區(qū)約4萬(wàn)平方米。
首開(kāi)LONG街積極探索存量樓宇利用新路徑，從空間、商業(yè)及產(chǎn)業(yè)三方面，進(jìn)行全方位的更新，構(gòu)建了完整的城市街景和生活方式，通過(guò)“更新一個(gè)項(xiàng)目”，成功“激活一片地區(qū)”，成為首開(kāi)股份探索城市更新創(chuàng)新模式的試點(diǎn)。
長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)方面，首開(kāi)股份也把握住我國(guó)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革機(jī)遇，取得較快發(fā)展。從2016年初進(jìn)入入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)到2021年正式發(fā)布長(zhǎng)租公寓自有品牌“首開(kāi)樂(lè)尚”，首開(kāi)·樂(lè)尚公寓已先后在北京、杭州等重點(diǎn)城市開(kāi)業(yè)上線。
在2024年，首開(kāi)股份繼續(xù)深化完善長(zhǎng)租公寓標(biāo)準(zhǔn)化體系，首開(kāi)樂(lè)尚10家長(zhǎng)租公寓整體出租率90%、租金收繳率100%。期內(nèi)，福建首店（香悅店）開(kāi)業(yè)入市，另有其他項(xiàng)目正在籌備。
同樣在2016年，首開(kāi)股份啟動(dòng)布局養(yǎng)老業(yè)務(wù)，聯(lián)合“寸草春暉”養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)方北京寸草關(guān)愛(ài)管理咨詢有限公司、北京福?？萍加邢薰荆胶献鹘M建北京首開(kāi)寸草養(yǎng)老服務(wù)有限公司。
首開(kāi)寸草首創(chuàng)“融合式養(yǎng)老”的理念，通過(guò)“老舊樓宇改造”的城市更新方式，將存量房產(chǎn)資源與“寸草春暉”優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合，集機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老于一體，打造了以亞運(yùn)村院、西釣魚(yú)臺(tái)院為代表的融合式養(yǎng)老項(xiàng)目，開(kāi)創(chuàng)了“健康養(yǎng)老+城市更新”的新模式。截至2024年末，“首開(kāi)寸草”9家養(yǎng)老院整體入住率82%。
就在今年2月，位于北京市順義區(qū)高麗營(yíng)鎮(zhèn)的首開(kāi)富力十號(hào)國(guó)際養(yǎng)老項(xiàng)目迎來(lái)主體工程的全面竣工，預(yù)計(jì)將于2025年底全面完工。該項(xiàng)目總投資14億元，總建筑面積8.6萬(wàn)平方米，包括8棟老年公寓住宅樓和1棟綜合養(yǎng)老醫(yī)院，建成后可提供近1000張床位。
作為首都國(guó)企，首開(kāi)股份始終關(guān)注并服務(wù)于首都城市發(fā)展戰(zhàn)略，承接多項(xiàng)重點(diǎn)工程。在2024年，宋莊小堡村項(xiàng)目、首開(kāi)通州萬(wàn)象匯、房山熙悅麗博、通州西集項(xiàng)目等重點(diǎn)項(xiàng)目施工順利進(jìn)行，形象進(jìn)度、投資額完成均提前實(shí)現(xiàn)“雙落地”。
整體而言，在穩(wěn)中求進(jìn)的基礎(chǔ)上，首開(kāi)股份結(jié)合內(nèi)外部新變化，通過(guò)深入挖掘公司潛在資源和優(yōu)勢(shì)，有效探索契合首開(kāi)特色的業(yè)務(wù)發(fā)展路徑，積極拓展能力邊界。
筑牢信用安全底線
2024年，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于筑底階段，房企普遍還面臨著不小的流動(dòng)性壓力。在此情況下，企業(yè)更需注重內(nèi)部管理和風(fēng)險(xiǎn)控制，優(yōu)化項(xiàng)目布局與業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，同時(shí)探索多元化的融資途徑以緩解資金壓力，并積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化帶來(lái)的各種挑戰(zhàn)。
首開(kāi)股份也在年內(nèi)“對(duì)標(biāo)市場(chǎng)、瘦身健體”，進(jìn)行了空前力度的組織管理優(yōu)化提升。完成總部組織機(jī)構(gòu)調(diào)整，壓減3個(gè)機(jī)關(guān)部室，完成京內(nèi)外19家二層級(jí)管理單位的整合重組，形成9個(gè)二層級(jí)大區(qū)平臺(tái)和1個(gè)商管平臺(tái)。
除了“刀刃向內(nèi)”，首開(kāi)股份還向外尋求“活水”。
今年以來(lái)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、金融監(jiān)管總局指導(dǎo)各地建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，支持合規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入“白名單”，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大融資支持力度。首開(kāi)股份對(duì)此積極響應(yīng)，“白名單”項(xiàng)目共獲授信93.33億元（全口徑）。
另一方面，首開(kāi)股份充分利用歷史投資的大量商辦、自持物業(yè)、棚改等，推動(dòng)持有型物業(yè)應(yīng)融盡融，實(shí)現(xiàn)55.9億元（全口徑）經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款及城市更新貸款投放。
更為重要的是，憑借在市場(chǎng)上擁有的良好信譽(yù)和多年來(lái)的順利合作，首開(kāi)股份與國(guó)內(nèi)主要銀行及多家金融機(jī)構(gòu)建立起基于誠(chéng)信、互利的長(zhǎng)期合作伙伴關(guān)系。貸款利率穩(wěn)定、額度充足，擁有良好的融資能力。
其中，在2024年7月22日，首開(kāi)股份采用5年期、3+2年期雙品種互撥方式完成2024年度第五期20億元中期票據(jù)發(fā)行。
據(jù)悉，這是首開(kāi)股份首次發(fā)行5年期中期票據(jù)，規(guī)模為15億元，票面利率為3.37%；而3+2年期票據(jù)規(guī)模為5億元，票面利率為2.74%，這一利率創(chuàng)造了近年來(lái)公司同類(lèi)型債券的新低。
如此，既能向市場(chǎng)傳遞積極信號(hào)，增強(qiáng)市場(chǎng)及相關(guān)方對(duì)公司的信心，也為公司未來(lái)融資和發(fā)展創(chuàng)造更有力的條件，形成正向循環(huán)。
另一方面，低利率的中期票據(jù)有利于減少利息支出，降低公司的財(cái)務(wù)費(fèi)用，提升利潤(rùn)空間。同時(shí)，短期債務(wù)得到置換，有助于優(yōu)化首開(kāi)股份的負(fù)債結(jié)構(gòu)。
除了償還即將到期的債券外，募集資金還可根據(jù)公司的戰(zhàn)略安排，用于其他更有價(jià)值的項(xiàng)目或業(yè)務(wù)拓展，提高資金的整體使用效率，實(shí)現(xiàn)資金的優(yōu)化配置。
截至2024年末，首開(kāi)股份非標(biāo)融資占比較年初顯著下降；12月底平均融資成本3.78%，融資成本持續(xù)壓降，較年初下降48個(gè)基點(diǎn)；合并范圍內(nèi)金融機(jī)構(gòu)帶息負(fù)債較年初降低約97億元。
在未來(lái)，首開(kāi)股份有望“輕裝上陣”，將更多精力投入經(jīng)營(yíng)管理等方面，平穩(wěn)有序推進(jìn)業(yè)務(wù)發(fā)展。
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