這兩天，家住南京上秦淮銀城旭輝云臺天境的李女士很苦惱：
“小區(qū)已交付5年，最近突然接到物業(yè)通知，銀城地產(chǎn)被施工單位起訴，買了車位但還沒辦證的業(yè)主抓緊去辦，以免被法院查封凍結?！?/p>
收到消息，李女士第一時間趕往江寧區(qū)不動產(chǎn)登記中心辦理車位產(chǎn)權證，卻被告知自家車位早在去年3月就已被查封！
這兩年，被地產(chǎn)公司暴雷拖累，業(yè)主買了車位卻因沒有辦證而被查封，在南京并不是個例。發(fā)生在云臺天境的業(yè)主車位被一輪輪查封，究竟是什么情況？銳評君前往小區(qū)，嘗試厘清事情始末。
01
由銀城和旭輝聯(lián)合開發(fā)的云臺天境，位于江寧上秦淮。與五礦瀾悅棲原、翠屏誠園等相比，小區(qū)離砂之船、地鐵3號線秣周東路站等配套的距離略遠。
2018年9月，云臺天境首開，均價約2.9萬/㎡，吸引了近2500組買房人去搖號。2020年3月，小區(qū)正式交付。同年夏天，小區(qū)車位開賣，銷許價16萬至18萬/個。
南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，云臺天境共入網(wǎng)1514個車位，截至目前，已出售1072個車位。
交付即住進來的李女士，2020年7月以約14萬的價格買了云臺天境的車位，但因種種原因，一直沒有辦理車位產(chǎn)權證。
“上周，管家突然通知抓緊去辦證，銀城地產(chǎn)被施工單位起訴，最晚在5月10日左右，江寧經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)人民法院將查封小區(qū)部分車位。”李女士告訴銳評君。
在物業(yè)的提醒下，這兩天，陸續(xù)有云臺天境的業(yè)主們趕往江寧區(qū)不動產(chǎn)登記中心，成功辦理了車位產(chǎn)權證。
相比之下，李女士就沒那么幸運了。
盡管物業(yè)并沒有明確告知被查封車位的區(qū)域、數(shù)量，安全起見，李女士也第一時間趕去辦證，“前面的流程都很順利，工作人員點擊最后一步繳納契稅時，彈窗顯示我家車位已被查封，無法辦證。”
什么？已知的查封還沒執(zhí)行，未知的查封早已悄悄進行了？
郁悶的李女士，按照不動產(chǎn)登記中心的指引，查詢到早在2024年3月，自家車位已被六合區(qū)人民法院查封。
“六合區(qū)人民法院告訴我，云臺天境已被查封的車位不止我一家，但我和鄰居們沒有接到過任何通知。”李女士說，“甚至銀城物業(yè)也不知情，我去咨詢管家，對方很吃驚?！?/p>
銳評君在云臺天境的公區(qū)、各單元入戶大堂、物業(yè)服務中心等地尋找，并沒有看到車位被查封的相關公告，地下車庫的車位都可以正常使用，看不出查封痕跡。
對此，有律師表示：“車位等不動產(chǎn)被查封，進入拍賣等流程后，才會涉及到物權轉移等實質性操作，在此之前可能不會影響正常使用。但業(yè)主有知情權，法院、地產(chǎn)公司、物業(yè)應當及時告知?！?/p>
02
我們知道，云臺天境由銀城和旭輝聯(lián)合開發(fā)，銀城為實際操盤方。
這家南京本土房企成立于1993年，早期憑借高水準的西堤國際、寶船聽濤、銀城東苑等住宅項目，獲得了不錯的口碑。
發(fā)展生涯中，銀城地產(chǎn)有幾個高光時刻：
比如2012年，憑借江心洲的長島觀瀾，走出早期的低谷期。
比如2018年，通過多布局拿地，手握豐富土儲，將戰(zhàn)略深耕城市擴大至長三角。包括云臺天境、悅見山、鉑悅源墅、江山御等在內的新盤，就是這一時期的作品。
云臺天境實景圖
好景不長。2022年，銀城經(jīng)歷了股價暴跌、項目停工等至暗時刻，深陷債務危機泥潭。
天眼查顯示，與南京銀城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司相關的法律訴訟案件超150個，截至目前，執(zhí)行標的總金額超6.3億，未履行比例高達98.7%。
銀城地產(chǎn)持股比例達51%、云臺天境的開發(fā)主體南京佳運城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，此前已多次被告上法院，法人也多次被鼓樓區(qū)人民法院、江寧經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)人民法院、六合區(qū)人民法院下發(fā)限制消費令。
銳評君查詢了司法拍賣網(wǎng)，發(fā)現(xiàn)就在5月3日，云臺天境編號為9、10、11號的三個車位即將拍賣，市場價12萬/個，起拍價均為8.4萬。
拍賣頁面附上的不動產(chǎn)查詢登記結果顯示，這三個車位的權利人為南京佳運城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，2024年4月3日被鼓樓區(qū)人民法院查封后，又被江寧經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)人民法院輪候查封。
我們咨詢了銀城物業(yè)的相關工作人員，對方表示：受地產(chǎn)影響，銀城開發(fā)的不少小區(qū)都經(jīng)歷了車位查封的情況，云臺天境的究竟被查封過幾次，已經(jīng)搞不清楚。
那么，這三個即將被拍賣的車位，是開發(fā)商尚未賣出去的車位，還是被“誤傷”的業(yè)主的？
隨后，銳評君又查閱了南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的銷控表，若對應的車位編號與交付后的編號一致，那么，這三個車位就是還沒賣出去、屬于銀城地產(chǎn)的車位。
銳評君要提醒云臺天境的業(yè)主們，無論自家車位在不在接下來的查封名單內，若沒有辦理產(chǎn)權證，請及時將購買合同、購買發(fā)票、付款截圖等車位購買證明材料復印件提交給物業(yè)管家登記，物業(yè)將統(tǒng)一交給江寧經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)人民法院。與此同時，盡快辦理產(chǎn)權證，以免以后再遇到被“誤傷”查封的情況。
03
更早之前，南京板橋藍光公園1號的業(yè)主們，已經(jīng)體驗過類似的鬧心。
2022年11月，藍光公園1號小區(qū)里，赫然出現(xiàn)一紙南京市雨花臺區(qū)人民法院張貼的車位查封公告。
依據(jù)（2021）蘇0114民初5919號民事裁定書，雨花臺區(qū)人民法院于2022年6月8日查封了南京藍光和駿置業(yè)有限公司名下，坐落于藍光公園1號地下車庫地下1層不動產(chǎn)（車位）共250個。
當時，不少全款購買了車位的業(yè)主們，還沒來得及辦理車位產(chǎn)權證，就與開發(fā)商的部分未售出車位一并被查封，很是郁悶。
怎么辦？查封公告給了業(yè)主們建議：向法院提交相應的材料，成功進行“查封解綁”后，再辦理車位產(chǎn)權證。
在房地產(chǎn)行業(yè)的深度洗牌中，一批地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出險，留下了不少“爛攤子”。如果遇到諸如藍光、銀城業(yè)主這般，自家車位被查封的情況，要如何應對？
早在2023年，南京市中級人民法院就在官微公布了一則類似案例的審理情況。簡單來說，購買車位的業(yè)主，合法權益具有優(yōu)先性，應當優(yōu)先于一般債權予以保護。如果還沒辦證就被查封，可要求法院撤銷查封執(zhí)行。
相關法律條文參考：
《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條，金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；
（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；
（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
法院提醒：業(yè)主在購買車位的過程中，應注意留存合同簽訂、占有使用、價款支付的原始憑據(jù)，以防范因標的物上存在權利瑕疵而帶來的相應風險，還應及時辦理車位所有權變更登記手續(xù)，減少不必要糾紛的產(chǎn)生。
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