今天的中共中央政治局會(huì)議，再次提到了穩(wěn)樓市。這不禁讓人思考：現(xiàn)在是買房的最佳時(shí)機(jī)嗎？為什么高層三番五次強(qiáng)調(diào)穩(wěn)樓市？很多人盼著房?jī)r(jià)下跌，認(rèn)為房?jī)r(jià)跌了所有人就能買得起房，可為何高層始終將穩(wěn)樓市掛在嘴邊？接下來，我將從經(jīng)濟(jì)底層邏輯以及當(dāng)下關(guān)稅戰(zhàn)的關(guān)鍵背景出發(fā)，為大家全面剖析。
每次我談及穩(wěn)樓市、樓市回暖，總會(huì)遭到不少人指責(zé)。有人吐槽 “月薪 3000 買不起房子”，也有人譏諷 “你有錢你買，又來騙人買房，是不是中介”。但這些情緒化的言論毫無意義。樓市的漲跌，絕非以個(gè)人意志為轉(zhuǎn)移。
樓市是中國(guó)老百姓最重要的資產(chǎn)蓄水池，中國(guó)居民 90% 的資產(chǎn)都沉淀在樓市之中。房?jī)r(jià)每下跌一層，老百姓的錢袋子就縮水一層。當(dāng)下消費(fèi)不振，與房地產(chǎn)行業(yè)的低迷息息相關(guān)。當(dāng)房子市值不斷縮水，甚至賣房都無法償還銀行貸款，當(dāng)看到中介掛牌價(jià)持續(xù)走低，誰(shuí)還有心情消費(fèi)？深圳樓市下跌后，白領(lǐng)們喝的咖啡從 30 元一杯降至 10 元一杯，這就是消費(fèi)降級(jí)的直觀體現(xiàn)。
再者，中國(guó)商業(yè)銀行最重要的資產(chǎn)包就是樓市，50% 的貸款都與樓市相關(guān)。樓市一旦崩塌，商業(yè)銀行必然遭受重創(chuàng)。而商業(yè)銀行背后是國(guó)家，國(guó)家怎會(huì)坐視樓市引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)？這不僅關(guān)乎土地財(cái)政，更直接關(guān)系到銀行系統(tǒng)安全、國(guó)家金融系統(tǒng)穩(wěn)定、人民幣信用以及政府公信力，這些都不容有失。所以，無論如何，國(guó)家一定會(huì)采取措施穩(wěn)住樓市。
這幾年樓市下跌了三四成，結(jié)果是更多人買得起房了，還是更買不起房了？答案顯然是后者。樓市繁榮時(shí)，就有很多人盼著它崩盤，可我早就說過，樓市一旦崩塌，經(jīng)濟(jì)將遭受重創(chuàng)，更多人會(huì)失去購(gòu)房能力。如今年輕人就業(yè)困難，即便房?jī)r(jià)再跌一半，他們依舊無力購(gòu)房，因?yàn)槭杖脘J減甚至失業(yè)，消費(fèi)與內(nèi)需不振，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)愈發(fā)嚴(yán)峻，再疊加關(guān)稅戰(zhàn)的影響，后果不堪設(shè)想。
在當(dāng)下內(nèi)憂外患的局面下，穩(wěn)住樓市至關(guān)重要，股市同樣需要穩(wěn)定。股市主要影響的是高收入群體，而多數(shù)普通人則將攢錢買房視為人生大事。如果任由樓市垮掉，后果將極其嚴(yán)重。目前關(guān)稅戰(zhàn)激烈，美國(guó)對(duì)我國(guó)加征高達(dá) 245% 的關(guān)稅，我國(guó)也采取反制措施。未來商品成本必然上升，若樓市持續(xù)低迷，消費(fèi)只會(huì)進(jìn)一步下滑。因此，促進(jìn)消費(fèi)的關(guān)鍵之一，就是讓樓市回暖，而且需要大幅反彈，而非小幅波動(dòng)，要像香港樓市那樣長(zhǎng)期保持高位穩(wěn)定。
有人以人口下降為由唱衰樓市，這其實(shí)并非關(guān)鍵因素。香港人口也在減少，但樓市依然穩(wěn)定。房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的區(qū)域性，廊坊人口下降與北京二環(huán)房?jī)r(jià)并無直接關(guān)聯(lián)。過去房地產(chǎn)市場(chǎng)普跌的局面不可持續(xù)，未來至少要穩(wěn)住一二線城市的核心區(qū)域，讓樓市形成 “此起彼伏” 的良性發(fā)展態(tài)勢(shì)。
決定樓市走向的關(guān)鍵因素是貨幣供應(yīng)量。過去多年樓市上漲，并非源于人口增長(zhǎng) ——30 年前我國(guó)人口就已達(dá)十幾億，而樓市價(jià)格卻翻了數(shù)倍，根本原因在于人民幣 M2 從幾萬(wàn)億暴漲至如今的 300 多萬(wàn)億。如今我國(guó) M2 增長(zhǎng)迅速，銀行還有 140 多萬(wàn)億存款，一旦釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)必將迎來增長(zhǎng)。
此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)的 “水龍頭” 掌握在國(guó)家手中。每年開發(fā)多少房子、供應(yīng)多少地皮都由國(guó)家調(diào)控?？刂频仄す?yīng)，再加上房屋老化帶來的更新需求，新樓盤自然能夠消化，房?jī)r(jià)也會(huì)隨之上升。優(yōu)質(zhì)地段資源永遠(yuǎn)稀缺，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本規(guī)律。
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