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過(guò)去四年，大家對(duì)房產(chǎn)永遠(yuǎn)漲的信仰崩塌了，但對(duì)于豪宅最抗跌的信仰又建立了起來(lái)。
吹盡狂沙始到金，相比跌成狗的普通住宅，豪宅在這一輪調(diào)整中的確展示出了極強(qiáng)的抗跌性，有些專家已經(jīng)把豪宅等價(jià)于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，甚至鼓吹買(mǎi)房只能買(mǎi)豪宅。
豪宅未來(lái)真的是最堅(jiān)挺的嗎？或者說(shuō)，投資最好就是買(mǎi)豪宅嗎？
首先，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)最抗跌這句話肯定是對(duì)的，問(wèn)題是豪宅是否等同于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)？
答案是否定的。
所謂優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，其實(shí)是一個(gè)相對(duì)的概念，就像說(shuō)一個(gè)孩子是學(xué)霸，只是相對(duì)于他同學(xué)而言的。哪怕在鎮(zhèn)海中學(xué)是學(xué)霸，進(jìn)了清華也可能成績(jī)平平，因?yàn)榍迦A的高手實(shí)在太多了。
所以，判斷優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的第一個(gè)要素，是這個(gè)樓盤(pán)在板塊內(nèi)所處的排位。
以明湖為例，前前后后造了好多高端樓盤(pán)，每個(gè)都宣稱自己是豪宅，今后還會(huì)陸續(xù)推出好多個(gè)樓盤(pán)，毫無(wú)疑問(wèn)，每個(gè)樓盤(pán)又都會(huì)宣稱自己是豪宅。
那么，在這個(gè)豪宅扎堆的板塊，每個(gè)樓盤(pán)都是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)嗎？顯然不是。
明湖真正的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，必然是這眾多的樓盤(pán)中，處于塔尖的樓盤(pán)，比如一線臨湖的、產(chǎn)品最純粹的、堆料最下本錢(qián)的、物業(yè)最好的等。
明湖開(kāi)發(fā)的這些年，恰好又碰上了產(chǎn)品升級(jí)換代的節(jié)點(diǎn)，2023年后的產(chǎn)品，和之前大不一樣，；進(jìn)而四代宅出場(chǎng)，又和現(xiàn)在的產(chǎn)品大不一樣。因此誰(shuí)才是明湖真正的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，還無(wú)法定論。
但有些板塊的位次基本是明確的，如水鄉(xiāng)鄰里，土地基本開(kāi)發(fā)完了，現(xiàn)在的格局差不多也是今后若干年的格局，因此現(xiàn)在排在頭部的小區(qū)，今后若干年也還是會(huì)排在頭部。
一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)板塊內(nèi)居于頭部的樓盤(pán)，其優(yōu)勢(shì)是難以撼動(dòng)的，頭部樓盤(pán)在二手市場(chǎng)的定價(jià)能力遠(yuǎn)超普通樓盤(pán)，甚至完全獨(dú)立于板塊的價(jià)格走勢(shì)。
一個(gè)典型案例就是格拉美西，盡管飽受爭(zhēng)議，但格拉美西在二手市場(chǎng)上仍然極為堅(jiān)挺，哪怕后面出現(xiàn)了觀瀾印象和玖玥，其地位仍未得以撼動(dòng)。
就在本月，格拉美西還賣出了近4萬(wàn)/平的成交價(jià)。
是不是板塊內(nèi)的頭部樓盤(pán)就一定是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，也未必。
首先這板塊的氣質(zhì)和樓盤(pán)的氣質(zhì)要協(xié)調(diào)，如果本來(lái)就是個(gè)剛需板塊，一定要硬做豪宅，哪怕在板塊內(nèi)遙遙領(lǐng)先，也不一定有人買(mǎi)單。
五鄉(xiāng)有個(gè)樓盤(pán)叫寧光府，離東部新城不遠(yuǎn)，定位也相當(dāng)高端，據(jù)他們的銷售說(shuō)，寧光府的裝標(biāo)和江萬(wàn)是一樣的，老司機(jī)去看過(guò)，確實(shí)很不錯(cuò)。
但市場(chǎng)接受這樣的定位嗎？答案是否定的，寧光府開(kāi)盤(pán)一年半，備案率不到60%，近期主動(dòng)調(diào)整價(jià)格之后，銷量才逐漸上來(lái)。
其次也要看這個(gè)板塊的購(gòu)買(mǎi)力是在增長(zhǎng)還是在流失，一個(gè)重要的參照是產(chǎn)業(yè)在聚集還是在消失。老司機(jī)之所以看好莊市，很大原因是莊市的產(chǎn)業(yè)在興起，新的高校、新的企業(yè)、新的實(shí)驗(yàn)室，這些變量都還在增加。
因此莊市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)長(zhǎng)期來(lái)看是比較保值的。
相反的例子也有，典型如海曙老城核心，這里原來(lái)有很多寫(xiě)字樓和商場(chǎng)，聚集了寧波最有錢(qián)的一群人，但隨著鄞州和東新的開(kāi)發(fā)，這幫有錢(qián)人在逐漸離去，而新的產(chǎn)業(yè)又沒(méi)有補(bǔ)充進(jìn)來(lái)，導(dǎo)致海曙老城的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)保值也出現(xiàn)了問(wèn)題。
濱江開(kāi)發(fā)的潮映府，論產(chǎn)品放到鄞州也非常能打，論地段是老城核心，但價(jià)格賣不到4萬(wàn)，比鄞州的同品質(zhì)樓盤(pán)差了一大截。
面臨同樣尷尬的還有老江北核心，即三江口一帶，這里的有錢(qián)人也在外遷，因此無(wú)論是文創(chuàng)港的高端新房，還是槐樹(shù)路的高端二手房，銷售都非常困難。
如果江北區(qū)府搬走，這個(gè)趨勢(shì)還會(huì)加劇。
豪宅的流動(dòng)性很差，這幾乎是一個(gè)共識(shí)。
據(jù)業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，寧波600萬(wàn)以上的住宅，平均銷售周期為56個(gè)月，也就是近5年，一套房子掛出去5年才賣得掉，怎么看也不是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
但有讀者肯定不會(huì)信，某豪宅掛出去兩個(gè)禮拜就賣掉了啊，那用得著5年？這種事當(dāng)然有，據(jù)我們監(jiān)測(cè)，某些豪宅樓盤(pán)，平均銷售周期甚至不到3個(gè)月，比普通住宅還快。
我們可以這樣認(rèn)定，56個(gè)月的豪宅是普通資產(chǎn)，3個(gè)月成交的豪宅則是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
這就是我們判斷優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的另一個(gè)指標(biāo)，看它的銷售周期，以及銷售率。如果一個(gè)樓盤(pán)的銷售周期顯著低于同類，且銷售率（年成交量/掛牌量）很高，那么這個(gè)樓盤(pán)就相對(duì)優(yōu)質(zhì)。
在段塘，海語(yǔ)天下的成交量顯著高于同類樓盤(pán)，尤其是500萬(wàn)以上的成交，比周邊樓盤(pán)都要高，因此說(shuō)海語(yǔ)天下是段塘的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)，是有市場(chǎng)基礎(chǔ)的。
同樣，長(zhǎng)豐的江東金茂府二手成交也相當(dāng)不錯(cuò)，年均50套以上的成交，也讓它有資格稱為長(zhǎng)豐板塊的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)。
相反，有些樓盤(pán)頭頂各種光環(huán)，但一年下來(lái)沒(méi)成交幾套，與掛牌量明顯不成比例，那有可能這些樓盤(pán)的價(jià)值就是要打個(gè)問(wèn)號(hào)的。
我們始終要相信，在任何一個(gè)市場(chǎng)中，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的比例都是很低的，可能不到10%。要評(píng)判一個(gè)樓盤(pán)是否優(yōu)質(zhì)，需要參考的因素還有很多，本文只是拋磚引玉，希望大家多在文末留言繼續(xù)討論。
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