在進(jìn)行海外置業(yè)時(shí)，與教育有關(guān)的項(xiàng)目是亞洲買家的重點(diǎn)考慮對象。圖為較受歡迎的澳大利亞悉尼Lindfield郊區(qū)外景。受訪者供圖
2024年，在吸引中國人購買豪宅的國家中，美國從第一位跌至第七位，泰國則從第七位躍升至第一位
文|《財(cái)經(jīng)》特派香港記者 焦建
編輯|蘇琦
受投資移民簽證、地緣政治影響，從2024年起，美國房地產(chǎn)對亞洲買家的吸引力正在下降。以相對富裕的華人買家為例，他們的購房興趣正轉(zhuǎn)向泰國、馬來西亞等國為代表的東南亞地區(qū)，以及澳大利亞等地。
這是總部在吉隆坡的亞洲房產(chǎn)科技集團(tuán)居外IQI（Juwai IQI）近日一項(xiàng)相關(guān)報(bào)告所透露的信息。該公司旨在為全球的房地產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)提供支持。
“這些相關(guān)買家目前更加關(guān)注生活方式和投資，而非移民?！本油釯QI聯(lián)合創(chuàng)始人兼集團(tuán)首席執(zhí)行官卡希夫-安薩里（Kashif Ansari）近日對《財(cái)經(jīng)》表示，“泰國等已取代美國等傳統(tǒng)目的地成為首選地。他們購買的是度假屋、子女的學(xué)生公寓以及方便生活的住宅，而非護(hù)照。”
根據(jù)該報(bào)告分析的2024年相關(guān)數(shù)據(jù)：在吸引中國人購買住宅（價(jià)格在500萬美元或以上的超豪華房屋）的國家中，美國從第一位跌至第七位，英國從第二位下滑到第五位，新加坡從第三位降至第九位；與此同時(shí)，泰國從第七位躍升至第一位，澳大利亞從第四位升至第二位，加拿大從第八位躍升至第三位。
“中國買家購入美國房地產(chǎn)的數(shù)量仍高于其他國家。但與前幾年相比，投資水平有所下降。2023年至2024年，美國每10個(gè)外國買家中就有1個(gè)以上是中國買家，他們購買了75億美元的住宅房地產(chǎn)。但與2020年的115億美元相比，購買量下降了超過三分之一?！卑菜_里指出，地緣政治摩擦、貿(mào)易保護(hù)主義以及對房地產(chǎn)交易的審查力度加大，都使一些買家望而卻步。
“美國外國投資委員會(huì)（Committee on Foreign Investment in the United States）正在更嚴(yán)格地進(jìn)行審查，佛羅里達(dá)等州也有類似限制，這些都會(huì)讓買家猶豫不決。此外，在美國的某些地區(qū)，買家不一定能分清哪些房產(chǎn)是禁止的、哪些是允許的。”安薩里指出。
與之相比，根據(jù)泰國房地產(chǎn)信息中心（Thai Real Estate Information Centre）相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：2024 年中國人將購買5848套公寓進(jìn)行長期投資，幾乎是排名第二的緬甸或排名第三的俄羅斯買家購買總量的5倍。“除美國因素，泰國近年來也在推出大批的高端項(xiàng)目。項(xiàng)目多，自然買家詢盤的也多，就會(huì)反映在我們的詢盤數(shù)據(jù)上?！本油釯QI相關(guān)人士稱。
在2024年這些高凈值或外派人士的境外購房活動(dòng)當(dāng)中，94%的購房者目的是為自己或家人購置自住房屋，6.5%的購房者是為了投資，僅有3%的購房者主要考慮移民。在2023年，考慮移民而購房的比例為7.25%，2019年則是11%。
從客觀環(huán)境角度看，部分華人買家涌入東南亞及澳大利亞等地，可能也與歐洲多國政府正在關(guān)閉購房換取居留簽證投資移民計(jì)劃，這被認(rèn)為是改變高凈值人士投資海外房產(chǎn)初衷的主要原因之一。
以西班牙為例，該國即將正式終止此前的“黃金簽證”計(jì)劃。在此之前，該計(jì)劃向購買價(jià)值至少50萬歐元房產(chǎn)的外國人授予居留權(quán)。在此基礎(chǔ)上，西班牙也在計(jì)劃全面禁止非居民購買第二套住房。
與之相比，愛爾蘭、葡萄牙等歐洲國家已將房地產(chǎn)從其投資簽證選項(xiàng)中刪除。希臘則將進(jìn)入熱門地區(qū)房地產(chǎn)市場的最低投資額提高，從25萬歐元提升至80萬歐元。
從主觀意愿角度看，按照安薩里的解析：進(jìn)入2025年后，華人高凈值人士的財(cái)富戰(zhàn)略可能不再只是降低不確定性，也考慮到提升影響力和成就感。
“過去普吉島上的頂級(jí)別墅基本在歐洲人手里，近年來始有俄羅斯人和華人持有者出現(xiàn)。在這個(gè)由國際高凈人群組成的長居社區(qū)中，華人也正成為社區(qū)的組成部分。今年4月，一位成都買家第一次來普吉看房，當(dāng)天就下單全款購買了1500萬元人民幣一套的房型?！逼占獚u開發(fā)商T． H集團(tuán)Ayana項(xiàng)目負(fù)責(zé)人蘇纮緯對《財(cái)經(jīng)》形容稱。
“這位成都買家是高凈值人士，處于半退休狀態(tài)，經(jīng)常出國但首次來普吉島。他打算每年在這里過冬，其余時(shí)間把房子放租。這個(gè)資產(chǎn)既可方便自用，又可出租帶來現(xiàn)金流，海外資產(chǎn)配置也帶來一份安全感。這可能代表了一些相關(guān)人士的看法?！?蘇纮緯稱。
《財(cái)經(jīng)》近日采訪的數(shù)位教育咨詢專家及境外地產(chǎn)代理也表示：在曼谷、悉尼、墨爾本等地，類似的需求正在增加。在此基礎(chǔ)上，與教育有關(guān)的項(xiàng)目依然是重點(diǎn)考慮對象。
以澳大利亞為例，據(jù)FIRB（澳大利亞外國投資審查委員會(huì)）官方數(shù)據(jù)顯示：中國公民已再次成為該國外國住宅房地產(chǎn)投資的最大來源。這一方面源于澳元兌人民幣匯率持續(xù)下跌，也受益于有超過20萬名中國學(xué)生正在當(dāng)?shù)氐母黝愒盒W(xué)習(xí)。
“最近有一位上海買家在悉尼Lindfield買了一棟價(jià)值 500 萬澳元的房子。他最初打算移居美國，畢竟在美國投資房地產(chǎn)的成本更低。最終選擇澳大利亞源于他曾在悉尼大學(xué)攻讀碩士學(xué)位，這里有一些人脈。此外也源于在美國申請綠卡比在澳大利亞難得多?！蹦赇N售額超過3億美元的悉尼房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Plus Agency執(zhí)行合伙人Fiona Yang對《財(cái)經(jīng)》表示。
與之相比，近年來一個(gè)值得關(guān)注的東南亞國家則是馬來西亞。按照前述報(bào)告的研究結(jié)論：2024年，馬來西亞在中國高凈值買家對500萬美元（約合2230萬馬幣）及以上房產(chǎn)的詢問度排名中大幅上升，從前十之外躍升至第四位。
教育正成為家長們考慮在馬來西亞購房的一個(gè)關(guān)鍵性驅(qū)動(dòng)因素。根據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w相關(guān)統(tǒng)計(jì)：從2021年到2023年，在馬來西亞高等教育機(jī)構(gòu)就讀的中國學(xué)生入學(xué)率增長了35%。為方便學(xué)生就讀，這些家庭通常會(huì)在大學(xué)或國際學(xué)校附近購買房產(chǎn)，尤其是在吉隆坡、新山和檳城等城市。
“馬來西亞近年來相對的教育優(yōu)勢應(yīng)系統(tǒng)性進(jìn)行分析。比如從中小幼階段，當(dāng)?shù)鼐陀休^好的英文環(huán)境、國際升學(xué)認(rèn)可度高。對于中國學(xué)生而言，他們在國內(nèi)的中低均分本科分?jǐn)?shù)，在馬來西亞相對有更大機(jī)會(huì)上到一些與內(nèi)地一本院校同等的學(xué)校。例如馬來西亞大學(xué)UM為今年QS第60名，當(dāng)?shù)剡€有其他25所大學(xué)今年也進(jìn)入榜單，性價(jià)比不錯(cuò)。除了教育，當(dāng)?shù)氐娜A僑多，文化氛圍的歸屬感也強(qiáng)，且可以聯(lián)動(dòng)新加坡?！痹鳛橐恍R來西亞國際學(xué)校和大學(xué)校代的新飛燕國際教育公司創(chuàng)始人李艷艷對《財(cái)經(jīng)》解析稱。
在此基礎(chǔ)上，“許多高凈值買家其實(shí)是回頭客，他們通過旅游、教育或商務(wù)與馬來西亞建立了個(gè)人聯(lián)系。2024 年前五個(gè)月，抵達(dá)馬來西亞的中國游客接近120萬人次，這種交流增強(qiáng)了買家對當(dāng)?shù)氐氖煜ざ群托判?。與曼谷或新加坡等地相比，吉隆坡或沿海地區(qū)的優(yōu)質(zhì)住宅價(jià)格要低接近九成。不僅如此，這里也沒有簽證問題和資本管制?！卑菜_里稱。
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