“我們這棟樓都50年了，外墻補(bǔ)了又補(bǔ)，為什么不能直接拆了重建？”
這是很多老舊小區(qū)居民的疑問。
這些年，老舊小區(qū)改造如火如荼，但大部分改造項(xiàng)目集中在“刷刷墻、修修路”的表面工程上，而居民更期待的“原拆原建”卻鮮少落地。
為什么國家更傾向于“縫縫補(bǔ)補(bǔ)”，而非“推倒重來”？這種選擇背后是無奈還是權(quán)衡？今天我們就來聊聊。
01、為什么“原拆原建”聽起來美好，卻難成主流？
錢袋子不夠厚
“原拆原建”聽起來一勞永逸，但背后的成本高得嚇人。
以杭州浙工新村為例，居民自籌60-80萬元/戶才能完成重建，而普通舊改戶均成本僅需幾萬元。政府補(bǔ)貼雖能緩解部分壓力，但地方財(cái)政早已不是“棚改時(shí)代”的闊綽。2024年土地收入相比2019年直接腰斬，不少城市連公務(wù)員工資都需精打細(xì)算。
更現(xiàn)實(shí)的是，老舊小區(qū)改造涉及全國數(shù)億居民，若全部推倒重建，財(cái)政根本扛不住。廣東省2025年計(jì)劃改造1289個(gè)老舊小區(qū)，總投入僅17億元，分?jǐn)偟矫總€(gè)小區(qū)不足130萬元，這點(diǎn)錢連拆一棟樓都不夠。
居民意見難統(tǒng)一
原拆原建需要100%業(yè)主同意，但現(xiàn)實(shí)中分歧無處不在：
低層住戶VS高層住戶：加裝電梯時(shí)，低層住戶因受益少、噪音大，往往拒絕分?jǐn)傎M(fèi)用，甚至要求補(bǔ)償。
產(chǎn)權(quán)復(fù)雜：北京八角路社區(qū)試點(diǎn)原拆原建時(shí)，僅一棟樓就涉及多家產(chǎn)權(quán)單位，協(xié)調(diào)難度堪比“拼圖”。
安置爭議：部分居民無力承擔(dān)過渡期租房費(fèi)用，或?qū)π路棵娣e不滿。北京勁松社區(qū)曾因居民對物業(yè)費(fèi)漲價(jià)意見不一，調(diào)價(jià)過程耗時(shí)數(shù)月。
城市發(fā)展的“副作用”
大拆大建曾是房價(jià)暴漲的推手之一。
棚改時(shí)期，拆遷戶手握補(bǔ)償款涌入樓市，直接推高房價(jià)。如今，舊改通過“漸進(jìn)式更新”避免市場劇烈波動(dòng)。此外，大拆大建會(huì)產(chǎn)生大量建筑（占城市總量的40%），而舊改通過修繕管網(wǎng)、優(yōu)化停車位等，能延長建筑壽命10-15年，減少資源浪費(fèi)。
垃圾
垃圾
02、“刷刷墻、修修路”真的只是“面子工程”嗎？
表面看，舊改似乎治標(biāo)不治本，但它有三大不可替代的優(yōu)勢：
1、用最小成本解決最急問題
老舊小區(qū)的痛點(diǎn)往往是“生活不便”，而非“房子要塌”：
基礎(chǔ)類改造：更換老化水管、電網(wǎng)，能直接解決停水停電問題（如湖北改造2601個(gè)小區(qū)，惠及53萬戶）。
完善類改造：加裝電梯、規(guī)劃停車位，讓老人能下樓、車主不“搶位”（西安計(jì)劃2025年加裝千部電梯）。
提升類改造：社區(qū)食堂、口袋公園等，讓居民生活更便利（北京勁松社區(qū)改造后新增便民菜站、理發(fā)店）。
2、快速見效，避免“拆了建不起”
舊改周期短（平均3-6個(gè)月），而原拆原建需2年以上過渡期。疫情期間，武漢某小區(qū)因改造延誤，居民被迫住進(jìn)臨時(shí)板房，引發(fā)集體投訴。
相比之下，舊改能快速改善居住環(huán)境，尤其適合資金有限、急需解決問題的地區(qū)。
03、舊改的“痛點(diǎn)”：從“縫縫補(bǔ)補(bǔ)”到“病入膏肓”？
盡管舊改有優(yōu)勢，但問題同樣尖銳：
資金缺口：地方上、居民、企業(yè)“三方踢皮球”
政府補(bǔ)貼杯水車薪：廣東某小區(qū)改造時(shí)，政府出資60%，剩余40%需居民分?jǐn)?，但低收入家庭直接拒繳。
社會(huì)資本觀望：企業(yè)參與舊改多為“微利可持續(xù)”，如北京勁松項(xiàng)目靠盤活閑置空間（如車棚改菜站）才勉強(qiáng)盈虧平衡。
治標(biāo)不治本：老樓“帶病生存”
結(jié)構(gòu)隱患：預(yù)制板樓房加裝電梯后，承重墻開裂風(fēng)險(xiǎn)增加。
重復(fù)施工：某中部城市審計(jì)發(fā)現(xiàn)，30%的改造資金被用于“今年挖路埋水管，明年挖路修電網(wǎng)”。
老舊小區(qū)改造，從來不是簡單的“選擇題”，原拆原建或舊改，而是如何找到“最大公約數(shù)”。
最理想的肯定是：該修的修，該拆的拆！
危房優(yōu)先拆：對房齡超40年、結(jié)構(gòu)嚴(yán)重老化的預(yù)制板房，果斷啟動(dòng)原拆原建。
一般的舊改：其余小區(qū)以功能提升為主，整合周邊資源完善配套。
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