房貸利率又降了。
5月7日上午，國新辦新聞發(fā)布會(huì)上，中國人民銀行行長(zhǎng)潘功勝宣布，降低個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，五年期以上房貸利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步調(diào)整。
這是公積金貸款利率自2024年5月降至“2”字頭以來的又一次深度調(diào)整。潘功勝預(yù)計(jì)，此次調(diào)整每年將節(jié)省居民公積金貸款利息支出超過200億元，有利于支持居民家庭剛性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌企穩(wěn)。
縱觀公積金貸款調(diào)整歷程，近年來，該項(xiàng)制度先后進(jìn)行了辦理門檻降低、貸款額度提升、首付比例下降、利率調(diào)降、支持“商轉(zhuǎn)公”、覆蓋范圍擴(kuò)大、放寬還款年齡限制等多項(xiàng)綜合優(yōu)化。但由于政策調(diào)整節(jié)奏稍顯滯后，公積金貸款與商業(yè)貸款相比難以形成足夠優(yōu)勢(shì)，因而使用率偏低。
此次貸款利率降低，響應(yīng)了年輕購房群體最為熱切的呼聲。市場(chǎng)信心是否由此得以提振，有待觀望。
“2”字頭的深化
一年以前，公積金貸款利率開始進(jìn)入“2”字頭時(shí)代。
2024年5月18日，個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%。
由于2024年的這次調(diào)整中，之前已發(fā)放的存量個(gè)人住房公積金貸款自今年1月1日起才執(zhí)行新利率，結(jié)合今年5月的又一次利率調(diào)降，這給不少人造成一種錯(cuò)覺，“公積金貸款利率在短短四個(gè)月又降了”。
以貸款100萬、等額本息30年計(jì)算，2024年5月，公積金貸款利率從3.1%降至2.85%時(shí)，利息總額節(jié)省4.85萬元，月供減少134.59元；今年5月，利率從2.85%降到2.60%，利息總額再節(jié)省約4.76萬元，月供減少約132元。
中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜向中國新聞周刊分析指出，結(jié)合政策歷史調(diào)整來看，此次公積金貸款利率下調(diào)，幅度與2024年5月相同，2019年以來5年以上公積金貸款利率調(diào)降2次共40BP。公積金貸款利率下調(diào)，預(yù)計(jì)對(duì)部分城市下調(diào)住房商業(yè)貸款利率將釋放一定空間。一方面，居民購房壓力有望進(jìn)一步減弱，有利于支持居民家庭剛性住房需求；另一方面，購房需求的釋放將產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性利好，有望明顯提振市場(chǎng)信心。
事實(shí)上，公積金貸款的確正在進(jìn)行深度密集的政策調(diào)整。
今年3月，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》，“公積金”成為方案中的關(guān)鍵詞之一。其中提到，適時(shí)降低住房公積金貸款利率。擴(kuò)大住房公積金使用范圍，支持繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時(shí)申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款，加大租房提取支持力度，推進(jìn)靈活就業(yè)人員繳存試點(diǎn)工作。
“五一”之前，多地的公積金貸款年齡上限放寬也一度引發(fā)熱議。即：延遲退休的職工辦理住房公積金個(gè)人住房貸款時(shí)，貸款到期時(shí)間男性可延長(zhǎng)到68歲、女性可延長(zhǎng)到63歲，或延長(zhǎng)到借款人法定退休年齡后5年，貸款期限最長(zhǎng)不超過30年。
此類調(diào)整是“為落實(shí)國家漸進(jìn)式延遲退休政策，更好地發(fā)揮住房公積金制度保障作用”。在原有政策的基礎(chǔ)上，將公積金貸款還款期限繼續(xù)向后順延了三年，以契合今年起實(shí)施的漸進(jìn)式延遲法定退休年齡政策。包括北京、重慶、哈爾濱、西安、昆明、青島、江門、鄭州（征求意見中）等。
公積金使用存在不便
如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)，由二、三、四線城市工作的85后至95后青年接力成為主力置業(yè)人群，剛性住房需求、改善居住環(huán)境、子女教育問題成為當(dāng)前購房者的三大主要購房動(dòng)機(jī)。
但意外的是，公積金貸款卻并非年輕一代購房者的首選，這一現(xiàn)狀較大程度上是由于公積金貸款制度的種種不足。
騰訊房產(chǎn)的《2023中國居民購房意愿調(diào)查報(bào)告》顯示，超過40%的受訪者買房時(shí)仍然首選商業(yè)貸款，選擇公積金貸款的受訪者不到10%。在采訪中，多名受訪者認(rèn)為公積金貸款“利率太高”“首付比例高”“額度不足”等。
鄭州90后青年李松韻向中國新聞周刊表示：“公積金貸款看似劃算，但使用起來其實(shí)并不方便?！?/p>
以鄭州為例，盡管近年來房?jī)r(jià)較前些年下降了不少，但李松韻相中的房子并不便宜，樓盤均價(jià)超過1.6萬元，一套120平方米的戶型總價(jià)接近200萬元。
“如果使用公積金貸款，這套房子需要先交20%的首付款，剩下80%接近160萬元，而鄭州當(dāng)?shù)厥滋鬃》抗e金貸款最高額度僅為130萬元，公積金貸款沒法完全覆蓋剩余購房款?！?/p>
在李松韻看來，公積金貸款的最高額度有限，導(dǎo)致其實(shí)用性大打折扣，尤其是在購買總價(jià)較高的大戶型商品房時(shí)，這一矛盾尤為突出。
鄭州住房公積金管理中心公布的數(shù)據(jù)顯示，2024年當(dāng)?shù)刈》抗e金貸款的使用情況主要集中于144平方米以下的購（建）房中，其中購買90—144平方米房屋的占59.55%，90平方米以下的占33.57%；而144平方米以上的僅占6.88%。
既然公積金貸款額度不足，使用“公積金貸款+商業(yè)貸款”組合方案不失為折中之計(jì)。但李松韻說:“與其用組合貸方案，還不如直接全部使用商業(yè)貸款，首付比例能降到15%,利率也就3%多一些，比公積金貸款的2.85%（此次調(diào)整之前，5年期以上的首套房公積金貸款利率）高不了多少，辦理手續(xù)也沒組合貸那么麻煩?！?/p>
但也有購房者對(duì)公積金貸款持有一種“愛而不得”的期望。
80后運(yùn)輸卡車司機(jī)王文遠(yuǎn)向中國新聞周刊談及購房貸款時(shí)表示：“利率低一點(diǎn)自然是更加劃算，但公積金貸款有門檻，并不是每個(gè)人都有公積金。”
王文遠(yuǎn)此前看上一套80多平方米的小戶型，總價(jià)約90萬元。如果使用商業(yè)貸款，首付需要13.5萬元，月供3200多元，已超過其月收入的一半；如果使用公積金貸款（此次調(diào)整前2.85%的利率），首付需要18萬元，月還款則減少為2900多元。
但王文遠(yuǎn)的雇主并沒有給員工們繳納住房公積金。為了以更劃算的公積金貸款購房，王文遠(yuǎn)曾嘗試以“靈活就業(yè)”的名義自行繳存，遺憾的是，這期間他看上的房子已被別人買走。
政策優(yōu)化調(diào)整仍有較大空間
盡管公積金貸款有額度不足、普及率較差、利率優(yōu)勢(shì)不明顯等諸多缺點(diǎn)，但在各類社交媒體平臺(tái)上，公積金貸款依然與房?jī)r(jià)、房貸利率、購房補(bǔ)貼等并列為房地產(chǎn)相關(guān)政策的討論熱詞之一。
可見，公眾對(duì)其政策優(yōu)化調(diào)整仍持期待心態(tài)。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)向中國新聞周刊分析表示，年輕一代置業(yè)人群對(duì)于公積金貸款制度的批評(píng)意見非常精準(zhǔn)，這種對(duì)政策的心理預(yù)期與現(xiàn)實(shí)的落差，一定程度上源于公積金貸款與商業(yè)銀行貸款的對(duì)比。
近幾年公積金政策優(yōu)化調(diào)整的節(jié)奏較慢，市場(chǎng)接受程度較弱，這種現(xiàn)狀理應(yīng)得到正視和改善。一方面，公積金貸款要與商業(yè)貸款保持更為合適的口徑；另一方面，制度的優(yōu)化應(yīng)更多考慮購房者的實(shí)際需求，如支持使用公積金支付購房首付等。
此次公積金貸款利率調(diào)整之前，5年期以上LPR已多次下調(diào)，商貸利率全面跟隨LPR下調(diào)，“破3進(jìn)2”成為普遍現(xiàn)象，很多城市的首套房貸利率步入“2”字頭，如東莞、蘇州等地首套商貸利率已低至2.7%。對(duì)比之下，各地首套個(gè)人住房公積金貸款5年期以上利率基本是2.85%。正是不同步的調(diào)整，使房貸利率出現(xiàn)了罕見的“倒掛”。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次公積金貸款降息調(diào)整是一個(gè)值得肯定的信號(hào)，一定程度上消除了此前公積金貸款和商貸方面的利差矛盾，助推公積金政策發(fā)揮更好效應(yīng)，同時(shí)對(duì)第二季度住房消費(fèi)系列工作起到持續(xù)促進(jìn)的作用。
上升至宏觀政策層面，陳文靜分析表示，此前中央政治局會(huì)議提出的“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)”，體現(xiàn)出中央對(duì)去年四季度以來房地產(chǎn)銷售有所恢復(fù)的客觀判斷，又表明對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)仍存壓力的充分認(rèn)識(shí)，市場(chǎng)仍需要政策持續(xù)發(fā)力，以進(jìn)一步鞏固穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。
（文中李松韻、王文遠(yuǎn)為化名）
作者：張宇軒
編輯：余源
熱門跟貼