智通財經(jīng)APP獲悉，國聯(lián)民生證券發(fā)布研報稱，房地產(chǎn)市場仍處于持續(xù)調(diào)整階段，部分物企憑借高效經(jīng)營、高質(zhì)量擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)業(yè)績的穩(wěn)健增長。該行認(rèn)為，在基礎(chǔ)物管方面，頭部物企住宅物管基本盤有支撐，同時加大在非住和第三方項(xiàng)目的有序拓展，規(guī)模有望保持溫和增長;在多元化業(yè)務(wù)方面，頭部物企主動收縮低效業(yè)務(wù)，聚焦資源稟賦與產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同的領(lǐng)域，有望提升整體運(yùn)營效率。物企的分紅意愿高，股息率提升，紅利屬性增強(qiáng)，板塊投資價值凸顯，推薦高分紅高股息，具備規(guī)模優(yōu)勢、運(yùn)營效率高的頭部物業(yè)管理公司。

國聯(lián)民生證券主要觀點(diǎn)如下：

利潤表：營收增長放緩，利潤承壓，央國企與優(yōu)質(zhì)民企展現(xiàn)韌性

2024年56家樣本上市物企：1)營收總額2816.2億元，同比+4.5%，增幅較2023年收窄3.7pct，其中民企且未展期物企營收同比+15.3%。碧桂園服務(wù)、萬物云、綠城服務(wù)營收居前三。2)歸母凈利潤總額107.8億元，同比-20.0%，其中央國企物企歸母凈利潤同比+9.8%，民企且未展期物企+5.0%。華潤萬象生活、碧桂園服務(wù)、中海物業(yè)利潤居前三。3)整體毛利率19.0%，同比-1.4pct，其中央國企毛利率降幅最小。4)整體銷管費(fèi)用率8.0%，同比-0.7pct，降本增效成效顯現(xiàn)。

資產(chǎn)負(fù)債表：回款周期上升，物企聚焦回款，現(xiàn)金較為充裕

2024年56家樣本上市物企：1)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)約106天，較2023年增加1天，回款周期整體拉長。其中央國企物企約62天，混合所有制物企78天，民企且未展期物企76天，獨(dú)立物企119天，民企且已展期物企147天。2)凈現(xiàn)金總額1081.5億元，同比-2.9%，整體現(xiàn)金水平仍較為充裕，具備持續(xù)分紅基礎(chǔ)。

業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)：主業(yè)夯實(shí)增速放緩，央國企表現(xiàn)領(lǐng)先行業(yè)

2024年34家上市物企各業(yè)務(wù)收入：1)物業(yè)管理服務(wù)同比+9.7%，其中央國企物企同比+16.4%，混合所有制物企+13.3%，民企且未展期物企+5.7%，民企且已展期物企+5.7%。2)社區(qū)增值服務(wù)同比-7.1%，其中央國企物企-5.4%，混合所有制物企6.5%，民企且已展期物企-2.9%，民企且未展期物企-31%。3)非業(yè)主增值服務(wù)同比-23.0%，其中央國企物企-9.6%，混合所有制物企-21.6%，民企且未展期物企23.8%，民企且已展期物企-45.7%。從收入結(jié)構(gòu)看，物管服務(wù)占比持續(xù)提升至70.6%，社區(qū)增值服務(wù)占比降至11.2%，非業(yè)主增值服務(wù)占比降至6.3%。

回購積極，分紅慷慨，物企紅利屬性凸顯

2024年56家上市物企(共32家分紅)：1)分紅大幅增長。2024年分紅總額132.7億元，同比+31.0%，部分物企派發(fā)特別股息，分紅比例較高;2)持續(xù)回購。部分物企回購力度較大，如德信服務(wù)集團(tuán)、金科服務(wù)回購比例分別達(dá)5.84%、4.21%。3)低估值+高分紅。當(dāng)前物企估值處于低位水平，在充裕現(xiàn)金流和高分紅比例支撐下，部分頭部物企股息率可達(dá)10%以上，紅利屬性凸顯。

風(fēng)險提示：政策效果不達(dá)預(yù)期，關(guān)聯(lián)方銷售不及預(yù)期，市場外拓不及預(yù)期。