本文來源：時(shí)代周報(bào) 作者：林佳
多重重磅利好下，5月樓市迎來開門紅。
5月7日9時(shí)，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會(huì)，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局、中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)負(fù)責(zé)人介紹“一攬子金融政策支持穩(wěn)市場(chǎng)穩(wěn)預(yù)期”有關(guān)情況。
中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝在新聞發(fā)布會(huì)上宣布，降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，向市場(chǎng)提供長(zhǎng)期流動(dòng)性約1萬億元，并降低政策利率0.1個(gè)百分點(diǎn)。此外，將下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。
截至5月7日收盤，A股三大指數(shù)集體上漲，上證指數(shù)漲0.80%，深證成指漲0.22%，創(chuàng)業(yè)板指漲0.51%，滬深兩市總成交額約14681億元，較前一個(gè)交易日增長(zhǎng)9.9%。金融與房地產(chǎn)板塊攜手走強(qiáng)，成為帶動(dòng)股指上漲的主要力量。以申萬行業(yè)劃分，銀行指數(shù)上漲1.49%，房地產(chǎn)指數(shù)上漲1.06%。
“五一”前夕，多地為激發(fā)市場(chǎng)活力，借假期窗口推出“好房節(jié)”“購(gòu)房季”等促銷活動(dòng)，配套落地住房補(bǔ)貼、“以舊換新”優(yōu)惠、公積金貸款額度提升等一系列政策組合拳，進(jìn)一步降低購(gòu)房門檻，提振市場(chǎng)信心。
與此同時(shí)，5月1日正式施行的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》也為改善型產(chǎn)品帶來更多關(guān)注，改善類購(gòu)房需求有所抬頭。
據(jù)多家機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，北京、上海、廣州、杭州、武漢等一線及強(qiáng)二線城市在新房網(wǎng)簽方面出現(xiàn)明顯放量，二手房市場(chǎng)也同步升溫，看房和簽約量均有所提升，部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目甚至出現(xiàn)“搶房”熱潮。
在這輪行情中，真正實(shí)現(xiàn)以質(zhì)取勝的，仍是那些率先完成產(chǎn)品體系轉(zhuǎn)型、建立客戶信任的房企。以保利發(fā)展為代表的頭部房企，正是憑借對(duì)好房子邏輯的前置布局與兌現(xiàn)能力，跑出逆勢(shì)熱銷的節(jié)奏，成為紅五月中的關(guān)鍵變量。
紅五月開局爆單
在政策信號(hào)密集釋放的“小陽春”，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了一波資金與信心的雙重托底。
從全國(guó)維度來看，據(jù)58安居客云洞察數(shù)據(jù)顯示，2025年“五一”假期，全國(guó)新房線上找房日均熱度環(huán)比節(jié)前五天上漲約3.9%，較4月上漲約2.5%。用戶關(guān)注度的回升，為線下交易活躍度的提升提供了前置信號(hào)。
據(jù)中指研究院高級(jí)分析師孟新增觀察，“五一”假期期間，深圳、蘇州、成都、武漢、長(zhǎng)沙等城市先后推出“好房節(jié)”“購(gòu)房季”等促銷活動(dòng)，疊加特價(jià)房、消費(fèi)券、折扣補(bǔ)貼等組合手段，帶動(dòng)局部市場(chǎng)需求釋放。北京、上海等一線城市新房網(wǎng)簽量也同步增長(zhǎng)，市場(chǎng)出現(xiàn)階段性回暖。
以深圳為例，“五一”期間新建商品住宅認(rèn)購(gòu)總量達(dá)826套，同比增長(zhǎng)23.89%，其中317套已完成網(wǎng)簽。上海方面，據(jù)市房管局?jǐn)?shù)據(jù)，五天內(nèi)一手房成交量增長(zhǎng)12%，9個(gè)項(xiàng)目完成認(rèn)購(gòu)，其中4個(gè)項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)比超過1。
在這一輪政策加持與市場(chǎng)博弈的窗口期，頭部房企的助力尤為關(guān)鍵。
作為穩(wěn)健派代表，保利發(fā)展在多個(gè)城市跑出逆市熱銷的節(jié)奏。河北石家莊裕華天珺項(xiàng)目五天成交149套、銷售額突破3億元，為同區(qū)競(jìng)品成交均值的近20倍。北京嘉華天珺則通過“工程師+設(shè)計(jì)師”專場(chǎng)活動(dòng)，5天新增認(rèn)購(gòu)17套，在區(qū)域內(nèi)形成品牌疊加效應(yīng)。
南下至上海，保利發(fā)展三盤齊動(dòng)。濱江核心段的世博天悅開盤后銷售額近200億元，新推房源單價(jià)超20萬元/㎡，雙面看江房源開盤當(dāng)天全部去化；虹橋和著項(xiàng)目售樓處接待超500組客戶，累計(jì)成交2.08億元；光合TOD借助“露營(yíng)地+滑板公園”等主題場(chǎng)景打卡熱度，“五一”銷售額突破2.5億元，成為區(qū)域傳播樣本。
廣州、海南、成都等地亦有同步響應(yīng)。保利廣東五天成交額達(dá)25.8億元，天曜項(xiàng)目首日便排起“驗(yàn)資300萬”的長(zhǎng)龍，累計(jì)接待5000組客戶，創(chuàng)下廣州核心區(qū)千萬級(jí)豪宅項(xiàng)目最高到訪紀(jì)錄。
此外，保利發(fā)展海南公司“五一”期間勁銷4.2億元，位列全島第一；成都花照天珺項(xiàng)目此前四度開盤四度清盤，五一再加推成交4億元，印證其“好房子”典型效應(yīng)的持續(xù)性。
這一輪熱銷，不僅關(guān)乎產(chǎn)品力本身，更源于節(jié)奏、運(yùn)營(yíng)、交付三位一體的系統(tǒng)性能力。
5月6日，中指研究院市場(chǎng)形勢(shì)及企業(yè)研究成果分享會(huì)上，中指研究主管王琳指出，房企普遍聚焦“好房子”邏輯，推動(dòng)產(chǎn)品和服務(wù)雙重迭代，并在營(yíng)銷端抓住政策窗口，加速去化與資產(chǎn)盤活并行。不過，從行業(yè)基本面看，整體仍處于調(diào)整期。百億房企陣營(yíng)數(shù)量同比減少，銷售均值下滑。
“好房子”領(lǐng)跑市場(chǎng)
一場(chǎng)圍繞“好房子”的新一輪行業(yè)洗牌，正在悄然展開。
5月1日起，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》正式落地，“住宅層高不低于3米”“四層及以上必須配備電梯”等條款，首次以剛性標(biāo)準(zhǔn)明確劃定了新建住房的底線，也被視為改善型需求崛起背景下，“好房子”進(jìn)入強(qiáng)監(jiān)管時(shí)代的重要信號(hào)。
面對(duì)政策紅線不斷抬升的行業(yè)門檻，頭部房企正在率先回應(yīng)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性變化。作為首個(gè)提出“行業(yè)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展品質(zhì)時(shí)代”的房企，保利發(fā)展早在政策落地前已在產(chǎn)品與服務(wù)體系上完成前置部署，將“好產(chǎn)品、好服務(wù)、好生活”確立為核心戰(zhàn)略主軸，強(qiáng)化從建筑邏輯到生活場(chǎng)景的閉環(huán)打造。
這一邏輯，在財(cái)務(wù)與市場(chǎng)維度上得到了反饋。
2024年，保利發(fā)展“天悅?cè)撕汀碑a(chǎn)品系全面落地，通過“產(chǎn)品+服務(wù)”雙輪驅(qū)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模與口碑的協(xié)同增長(zhǎng)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，公司產(chǎn)品力排名自2021年的第九位躍升至全國(guó)第二。與之對(duì)應(yīng)的，是其產(chǎn)品管理體系的系統(tǒng)化升級(jí)——公司構(gòu)建起覆蓋設(shè)計(jì)、施工、查驗(yàn)到交付的全過程品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)從效果圖到交付實(shí)景的一致性管理。
保利發(fā)展全年交付數(shù)據(jù)顯示，2024年，其實(shí)現(xiàn)竣工面積3257萬平方米，交付房源16.5萬套。其中，22個(gè)項(xiàng)目獲評(píng)市級(jí)及以上施工示范工地，15個(gè)項(xiàng)目為安全文明示范標(biāo)桿，兌現(xiàn)能力持續(xù)強(qiáng)化，客戶滿意度與品牌美譽(yù)度同步抬升。
在市場(chǎng)劇烈分化的2024年，保利發(fā)展的表現(xiàn)更顯出其對(duì)節(jié)奏和風(fēng)險(xiǎn)的精準(zhǔn)把控，是逆周期中少數(shù)保持穩(wěn)定盈利的龍頭之一。簽約金額為3230.29億元，繼續(xù)位居行業(yè)第一，其中權(quán)益銷售金額達(dá)2465億元，基本保持規(guī)模穩(wěn)定。
對(duì)于保利發(fā)展而言，品質(zhì)兌現(xiàn)不再只是交付節(jié)點(diǎn)的承諾，而是從戰(zhàn)略、體系到運(yùn)營(yíng)的全流程能力輸出。在行業(yè)整體步入低位運(yùn)行的新階段，這或許正是構(gòu)成長(zhǎng)期價(jià)值的分水嶺。
不過，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，僅靠頭部企業(yè)的自我進(jìn)化仍不足以驅(qū)動(dòng)全局修復(fù)。政策端的進(jìn)一步介入，成為推動(dòng)市場(chǎng)企穩(wěn)的另一支關(guān)鍵力量。
5月7日，央行宣布降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)、降息0.1個(gè)百分點(diǎn)，并同步下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此次政策組合拳是在政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“加強(qiáng)超常規(guī)逆周期調(diào)節(jié)”背景下推出，回應(yīng)了此前儲(chǔ)備政策工具充足的政策預(yù)期，具備明顯的數(shù)量型、價(jià)格型與結(jié)構(gòu)型政策特征。
李宇嘉指出，“五一”期間雖有熱點(diǎn)城市高端改善盤熱銷，但整體市場(chǎng)成交仍以近郊、遠(yuǎn)郊的剛需與剛改項(xiàng)目為主。此輪政策落地后，預(yù)計(jì)銀行將進(jìn)一步下調(diào)按揭貸款利率，有助于減輕剛需購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，推動(dòng)市場(chǎng)回暖。
克而瑞研究中心認(rèn)為，5月樓市絕對(duì)量與4月持平或小幅微增，同比或持平去年，延續(xù)止跌企穩(wěn)。值得關(guān)注的是，4月部分城市四代宅等新規(guī)項(xiàng)目入市帶動(dòng)短期市場(chǎng)熱度回升，5月“好房子”助力住房消費(fèi)需求釋放趨勢(shì)延續(xù)，尤其是針對(duì)廣州、重慶等優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品集中入市的城市，整體新房成交還有進(jìn)一步放量的空間。
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