2019年，資管行業(yè)直面靈魂拷問：房地產(chǎn)是否還值得投資？如何在合規(guī)的前提下實現(xiàn)房地產(chǎn)金融資產(chǎn)配置，制勝不動產(chǎn)股權(quán)投資新時代，構(gòu)建行業(yè)新生態(tài)？

7月20日，在21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道主辦的“2019中國資產(chǎn)管理論壇”之“不動產(chǎn)基金主題論壇”上，來自銀行、地產(chǎn)、私募和法律界的專業(yè)人士齊聚一堂，共話不動產(chǎn)股權(quán)投資時代的地產(chǎn)投融資新變。

商業(yè)地產(chǎn)價值凸顯

“未來十年或者若干年，對于富裕階層或高凈值客戶來說，配置房子不一定是特別優(yōu)選，反而有一定風(fēng)險，因為在‘房住不炒’等一系列政策之后，房地產(chǎn)流動性可能會下降?！惫獯筱y行資產(chǎn)管理部副總經(jīng)理酈明表示，未來消費群體是剛需的老百姓，財富管理層面匯聚資金后，目標(biāo)是讓這個行業(yè)更加有效益。

興業(yè)銀行私人銀行部投資管理處處長陳華指出，私人銀行客戶目前更傾向于用理財產(chǎn)品的方式實現(xiàn)房地產(chǎn)資產(chǎn)的配置，興業(yè)近期也在籌備多只房地產(chǎn)基金的推出。

高和資本資本市場部董事總經(jīng)理毛躍暉認(rèn)為，不動產(chǎn)領(lǐng)域未來的投資可能更加關(guān)注杠桿水平，安全性和資產(chǎn)的流動性。未來的新風(fēng)向可能是商業(yè)地產(chǎn)，因其相對而言估值客觀?！叭绻虡I(yè)地產(chǎn)能夠跟金融有一個充分的結(jié)合，前面沒有趕上住宅黃金二十年，后面還有商業(yè)地產(chǎn)黃金十年。”

旭輝領(lǐng)寓副總裁兼投資發(fā)展中心總經(jīng)理莫沸也很認(rèn)同商業(yè)地產(chǎn)的價值。他舉例稱，在美國住宅的開發(fā)商目前占5%左右，商業(yè)占到百分之十幾，長租公寓占8%。在大型家族辦公室和私募基金里，住宅以外的不動產(chǎn)資產(chǎn)是非常多的。因為整體抗經(jīng)濟(jì)周期能力比較強，收益相對比較穩(wěn)定，即便是在2008年的周期下，長租公寓整體還能保持3%的增長?！澳壳爸袊粍赢a(chǎn)配置仍是住宅為主，未來住宅以外商業(yè)地產(chǎn)的配置，會成為高凈值人群或普通老百姓配置的主要結(jié)構(gòu)?！?/p>

在監(jiān)管方面，北京初亭律師事務(wù)所合伙人律師王曉明指出，資管新規(guī)之后無論是管理人登記還是私募產(chǎn)品登記，募集行為、投資者適當(dāng)性監(jiān)管以及事后監(jiān)管都開始趨嚴(yán)，資管領(lǐng)域轉(zhuǎn)型期間的監(jiān)管環(huán)境會維持一段時間，但目前對于不動產(chǎn)私募股權(quán)基金的監(jiān)管仍較為寬松。

上海愛建信托總經(jīng)理吳文新表示，從海外投資者的角度看，中國是新興經(jīng)濟(jì)體中最有生機和活力的。通過城市幾十年的發(fā)展，相當(dāng)多的物業(yè)存在改造空間，通過改造找到恰當(dāng)?shù)膬r值，或者恰當(dāng)?shù)牡匚唬茏屗鼰òl(fā)新生。“長三角一體化以后，城市之間的定位是有差異的，比如上海辦公樓的價值長期來看是被低估的，所以價值還是存在的?！?/p>

股權(quán)項目成“新寵”

日前，房地產(chǎn)前端融資被嚴(yán)控，銀行和信托在投資時會有疑慮嗎？

浦發(fā)銀行資產(chǎn)管理部副總經(jīng)理張文橋表示，“房住不炒”的政策短期內(nèi)很難發(fā)生根本變化，對于金融機構(gòu)原有在不動產(chǎn)領(lǐng)域的一些業(yè)務(wù)造成了較大沖擊。在資管新政后，銀行粗放的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)難以為繼。但成立理財子公司之后，可以進(jìn)行人員擴(kuò)充，未來的工作會更加精細(xì)化、專業(yè)化，參與不動產(chǎn)領(lǐng)域的投資方式也會發(fā)生變化，中長期局面會好轉(zhuǎn)。

具體來說，銀行客戶可通過兩種模式參與，一是直接參與，二是通過產(chǎn)品間接參與，比如大類資產(chǎn)配置型的產(chǎn)品中，有部分資產(chǎn)來源于不動產(chǎn)，與其他的資產(chǎn)進(jìn)行對沖風(fēng)險。

酈明透露，之前光大銀行資管部合作的一些股權(quán)房地產(chǎn)基金回報率豐厚，有的回報率達(dá)到兩位數(shù)，結(jié)構(gòu)化房地產(chǎn)基金往往回報率高于開發(fā)貸3-5個百分點，類資產(chǎn)證券化項目也比開發(fā)貸高1-2個百分點。不過投資股權(quán)風(fēng)險是最大的，這凸顯了風(fēng)險與收益匹配的原則。

陳華指出，目前商業(yè)銀行的私人銀行都在做房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)型，預(yù)計下半年債權(quán)類房地產(chǎn)信托代銷適當(dāng)減少，股權(quán)類業(yè)務(wù)增多。

吳文新表示，非標(biāo)債權(quán)弱化反而有利于轉(zhuǎn)型，當(dāng)下比較好的結(jié)合點是夾層基金，也比較受到銀行的歡迎，未來更看重合作方的操盤能力。

王曉明認(rèn)為，做股權(quán)項目要摒棄之前的“明股實債”，把自己定位成股東，取得表決權(quán)，參與公司管理，根據(jù)公司的運營水平進(jìn)行分紅等。