誰(shuí)是普陀最落寞的板塊？
這就是我們今天故事的主角——真光：
真光板塊示意圖
真光在普陀的發(fā)展中非常落寞，跟周邊板塊比地位非常式微，幾乎成了被遺忘的角落。
真光東部是真如城市副中心，頭頂全區(qū)最亮的光環(huán)；
北部是普陀傾力打造的桃浦智創(chuàng)城，正在崛起成為普陀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新引擎；
東北部的萬(wàn)里是上海早期四大居住示范區(qū)，上海西站TOD正如火如荼建設(shè)中；
南部的長(zhǎng)征擁有百聯(lián)中環(huán)購(gòu)物中心和真北市級(jí)商圈，還有豪宅，定位都很高。
甘泉宜川再不濟(jì)，也是全區(qū)唯一的三甲醫(yī)院所在地，每個(gè)板塊都有自己鮮明的IP。
唯獨(dú)真光要啥沒(méi)啥、資源匱乏，在普陀發(fā)展中的站位不顯，被周邊眾多兄弟板塊踩在了腳下。
這背后，有著歷史的淵源，造就了真光今天的尷尬境地。
真光曾隸屬于嘉定郊區(qū)，資源積累本身就薄弱。
劃給普陀后，真光只是簡(jiǎn)單地建設(shè)一些動(dòng)遷房，承擔(dān)的是普陀最底層的職能。
加之高架與鐵路的阻隔，普陀的市政配套資源難以觸及，使得這里依舊保持著一種郊區(qū)感：
真光板塊的路面交通相對(duì)閉塞。
通往市區(qū)的大路桃浦路、曹安公路紅綠燈多，經(jīng)常堵車。
要不是14號(hào)線穿過(guò)這里，真光或許還是那么默默無(wú)聞，繼續(xù)埋沒(méi)在破大區(qū)中。
真光與嘉定江橋、豐莊接壤，這片城市的邊角之地，儼然成了硬性設(shè)施的聚集地。
比如垃圾焚燒廠和高壓線，大大降低了真光的宜居屬性，飽受很多居民詬病。
江橋垃圾焚燒廠即上海環(huán)城再生能源有限公司所在地，其焚燒爐在夜空中依舊清晰可辨。
垃圾清運(yùn)大卡車每天都穿梭這里卸貨：
從真光板塊的嘉美綠地、雙河綠地游園經(jīng)過(guò)的高壓線非常大煞風(fēng)景：
這些高壓線是從真如變電站發(fā)出的，一直延伸到江橋、安亭，整個(gè)上海西北走廊都在其輻射之下。
連真如發(fā)展這么多年都沒(méi)有解決高壓線入地的問(wèn)題，更別說(shuō)真光和江橋了。
真光這個(gè)板塊一言難盡。
真光板塊定位低，二手房產(chǎn)品在市場(chǎng)中的站位更低。
這個(gè)板塊就沒(méi)有什么好的產(chǎn)品，以老破小為主，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力非常有限。
真光新村與清澗街坊，這兩大“老破小”陣營(yíng)，幾乎快壟斷了整個(gè)板塊的產(chǎn)品線。
真光新村總共10個(gè)小區(qū)，清澗有8個(gè)街坊，片區(qū)的老破小掛牌量非常大。
而且大家的成交價(jià)都集中在4.1-4.5萬(wàn)元/m2的區(qū)間，產(chǎn)品和價(jià)格都面臨同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。
那么真光的老破小在市場(chǎng)上到底是什么樣的站位呢？能不能買(mǎi)呢？
在上海，“老破小”房源的價(jià)值通常取決于三大因素：XQ、地段和產(chǎn)業(yè)支撐。
可惜的是，真光的“老破小”在這三方面都沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力自然不足。
真光老破小XQ缺失了，板塊內(nèi)沒(méi)有好學(xué)校，否則產(chǎn)品也不會(huì)賣這個(gè)價(jià)。
普陀能賣上價(jià)的老破小集中在長(zhǎng)風(fēng)板塊，擁有華師大XQ的加持。
比如華師大三村高達(dá)8萬(wàn)元/m2，插上XQ的翅膀老破小賣了個(gè)好價(jià)錢(qián)。
真光處在中外環(huán)之間，地段雖不算偏遠(yuǎn)。
但跟普陀內(nèi)環(huán)旁的曹楊和光新比，其地段優(yōu)勢(shì)就黯然失色了。
曹楊和光新的位置非常好，兩站地鐵就到CAZ，享有更優(yōu)質(zhì)的生活和產(chǎn)業(yè)配套。
而它們的老破小成交價(jià)格卻并未與真光拉開(kāi)太大的差距。
比如曹楊三村成交均價(jià)在5萬(wàn)元/m2，而光新板塊的管弄五六街坊成交均價(jià)在4.6萬(wàn)元/m2。
我們?cè)俑掠蔚呢S莊比，真光老破小更加沒(méi)有性價(jià)比了。
豐莊的地段與真光差不多，老破小更加親民，完全擠壓了真光老破小的市場(chǎng)空間。
比如豐莊十二街坊成交價(jià)僅3.5-3.9萬(wàn)元/m2。
乘坐13號(hào)線進(jìn)城和14號(hào)線進(jìn)城的速度差不多，真光老破小的光芒在對(duì)比之下愈發(fā)黯淡了。
再看田林的老破小，擁有真光所缺乏的產(chǎn)業(yè)支撐，居民不用跑多遠(yuǎn)，就能在家門(mén)口上班。
這個(gè)鍋仍然要甩給真如。
真光隔壁就是真如城市副中心，在本世紀(jì)初就開(kāi)始規(guī)劃了，與徐家匯同時(shí)起步。
如今雖然真如的商辦建起來(lái)了，但遲到了20年，完全錯(cuò)過(guò)了資源導(dǎo)入的黃金期。
徐家匯的產(chǎn)業(yè)甩開(kāi)真如一條街，兩者拉開(kāi)了巨大的差距。
不止如此，抓住改革開(kāi)放的機(jī)會(huì)，徐匯還發(fā)展了漕河涇產(chǎn)業(yè)區(qū)。
這讓夾在徐家匯和漕河涇中間的田林老破小非常吃香，成了上海老破小的標(biāo)桿。
要地段有地段，要產(chǎn)業(yè)有產(chǎn)業(yè)，要XQ有XQ，田林成了上海老破小之王。
反觀普陀，真如副城、桃浦智創(chuàng)城這些產(chǎn)業(yè)區(qū)的發(fā)展總是慢半拍，錯(cuò)過(guò)了改革開(kāi)放所有的機(jī)遇。
所以缺乏諸多要素支撐后的真光老破小，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力十分有限。
對(duì)于購(gòu)房者而言，除非價(jià)格優(yōu)勢(shì)足夠明顯，否則并不推薦入手。
當(dāng)然真光板塊不只有老破小，還有一些老式的商品房和動(dòng)遷房。
但也是面臨很多問(wèn)題，產(chǎn)品放在市場(chǎng)上同樣競(jìng)爭(zhēng)力有限、落寞到被拋棄的地步了。
板塊為數(shù)不多的幾個(gè)商品房房齡都在20年以上了，如海普苑、中鼎豪園、上海家園等。
這些老式商品房戶型面積設(shè)計(jì)都是偏大，一一淪為了老破大，被改善客群拋棄了。
比如海普苑兩房面積在97-117m2，總價(jià)在700萬(wàn)左右，是典型的老破大，換手率低至1.8%。
中鼎豪園兩房在96-108m2，總價(jià)在600萬(wàn)上下，市場(chǎng)流通性也很低，換手率僅5%。
沒(méi)人買(mǎi)這些老破大，也在于下游的江橋次新房更加便宜，而且品質(zhì)做得更好，跟上了時(shí)代發(fā)展。
江橋的次新商品房狠狠地分流了真光。
比如龍湖天璞雅筑，戶型漂亮、價(jià)格美麗，比買(mǎi)真光的老破大好多了。
龍湖天璞雅筑100m2做成了三房?jī)尚l(wèi)，南北通透，受到了大多數(shù)剛需家庭的青睞。
真光板塊2000年以后建的房子除了老式商品房外，就是一些大體量的動(dòng)遷房了。
真光的動(dòng)遷房再次受到了下游豐莊和江橋的狙擊，優(yōu)勢(shì)大大減弱。
板塊西部是2001-2008年陸續(xù)建設(shè)的超大動(dòng)遷社區(qū)陽(yáng)光威尼斯。
陽(yáng)光威尼斯總共有4期，住戶體量很大，掛牌房源也多，成交價(jià)在4.8萬(wàn)元/m2左右。
不過(guò)一路之隔就是豐莊板塊的金鼎香樟苑，房齡更新在2012年，成交價(jià)格差不多。
只要地鐵多坐兩站，就來(lái)到了價(jià)格更實(shí)惠的嘉定動(dòng)遷基地江橋。
江橋2012年的動(dòng)遷房中星海上名豪苑（四期）成交價(jià)僅4.1-4.5萬(wàn)元/m2，比陽(yáng)光威尼斯便宜。
可以說(shuō)，不管是老破小還是老破大，真光都承載不了市場(chǎng)的需求，被狠狠拋棄了。
真光沒(méi)有好產(chǎn)品，來(lái)自市區(qū)的購(gòu)買(mǎi)力只能從14號(hào)線或13號(hào)線繼續(xù)往下坐。
穿過(guò)真光去往豐莊和江橋去買(mǎi)替代的產(chǎn)品。
真光的土地全部開(kāi)發(fā)殆盡，未來(lái)幾乎沒(méi)有升級(jí)的空間。
城市界面老舊，普陀也沒(méi)有能力在這里做城市更新，把發(fā)展精力放到了周邊區(qū)域。
這決定了真光的二手房產(chǎn)品在后期不會(huì)更新迭代，市場(chǎng)會(huì)越來(lái)越落寞，上限已到。
雖然真光板塊有各種不好，但未來(lái)也不是沒(méi)有一點(diǎn)改善的希望。
如果真如的產(chǎn)業(yè)再加一把勁，真光把配套和環(huán)境做好，或許就能蛻變，向田林看齊。
桃浦智創(chuàng)城和真光僅一鐵之隔，一旦它蓄勢(shì)待發(fā)，真光可能就被照亮了。
另外嘉定在14號(hào)線的盡頭正在搞一城（上海臨港嘉定科技城）、一區(qū)（北虹之星）的規(guī)劃。
其中上海臨港嘉定科技城規(guī)劃了20萬(wàn)方商辦，后期會(huì)圍繞科技創(chuàng)新、商貿(mào)流通和咨詢服務(wù)三大重點(diǎn)行業(yè)，大力發(fā)展創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)、總部經(jīng)濟(jì)和數(shù)字經(jīng)濟(jì)。
北虹之星即“上虹橋·城市更新區(qū)”，未來(lái)將打造成為一個(gè)產(chǎn)城融合的北虹橋新型城市樣板。
要是江橋的商務(wù)區(qū)崛起了，那么真光的居民就不用奔波市區(qū)，反向通勤到江橋上班成為可能。
同時(shí)大中環(huán)線26號(hào)線的規(guī)劃也為真光帶來(lái)了希望：
26號(hào)線要是開(kāi)通了，將在上海西北部打通15、11、14、13和2號(hào)線等多條線路之間的聯(lián)絡(luò)。
未來(lái)從真光坐地鐵會(huì)通達(dá)更多區(qū)域，和桃浦智創(chuàng)城、長(zhǎng)寧臨空示范區(qū)的聯(lián)系也更加緊密了。
也就是說(shuō)，未來(lái)真光板塊會(huì)吸收到更多產(chǎn)業(yè)區(qū)的購(gòu)買(mǎi)力，二手房市場(chǎng)有望被盤(pán)活。
未來(lái)的真光是否有重見(jiàn)輝煌的那一天？讓我們拭目以待！
雖然真光未來(lái)的愿望很美好，但目前距離實(shí)現(xiàn)還很遙遠(yuǎn)。
當(dāng)下的真光依然是普陀最落寞的板塊，產(chǎn)品有各種各樣的問(wèn)題，被市場(chǎng)狠狠地拋棄了。
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