顧村樓市一直很魔幻，從2008年開始至今都是外環(huán)外房?jī)r(jià)洼地：
當(dāng)同環(huán)線的南翔、江橋的房?jī)r(jià)都漲到了6-7萬，顧村的房?jī)r(jià)依然在4萬+徘徊。
這些年華山北院建立、15號(hào)線加盟，顧村的配套雖然提升不少，但房?jī)r(jià)依然是易跌難漲。
如今招商對(duì)潘廣路的開發(fā)，能否帶領(lǐng)顧村逆天改命成了4-500萬剛需群體比較關(guān)心的事。
今天帶著一些新的思考，我們?cè)僖黄鹂纯搭櫞灏鍓K。
可以確定，顧村在房?jī)r(jià)上明顯跑輸大盤。
首先來看顧村的商品次新。
以標(biāo)桿小區(qū)保利葉上海為例：
2016年3月成交價(jià)4.4萬，2022年達(dá)到巔峰6.4萬，結(jié)果最新的成交價(jià)跌回到了4.4萬。
6年時(shí)間辛苦漲的房?jī)r(jià)，只用了2年就回到解放前。
動(dòng)遷房行情也很慘烈；
上一輪大漲時(shí)漲幅趕不上大盤，這一輪平均跌幅27%，在各大動(dòng)遷基地中跌幅排名前三（詳見：六大動(dòng)遷基地跌幅排行榜）
8年時(shí)間顧村房?jī)r(jià)宛如大夢(mèng)一場(chǎng)，商品房動(dòng)遷房價(jià)格現(xiàn)都跌回了2016年，耗光了兩輪大漲的房?jī)r(jià)紅利。
對(duì)比顧村，外環(huán)外的其它板塊如江橋、九亭跌幅雖也不小，但上一輪漲幅更高，至今隨便拎出一個(gè)小區(qū)成交價(jià)都沒跌破2019年：
江橋中星海上名豪苑一期：
2024年成交價(jià)
2019年成交價(jià)
九亭綠庭尚城：
2024年成交價(jià)
2019年成交價(jià)
顧村的新房市場(chǎng)也同樣失守：
寄托全村希望的潘廣路地鐵上蓋項(xiàng)目招商時(shí)代樂章，均價(jià)不貴4.9萬/㎡；
但最新一期已經(jīng)開始滯銷，234套房子只成交了68套，只得努力拓展渠道分銷。
商品次新、動(dòng)遷房和新房三線崩塌，2016年買顧村的那批人算上利息到現(xiàn)在是虧的，顧村樓市究竟陷入了什么魔咒？
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顧村最大的硬傷大家都比較清楚，動(dòng)遷房太多，板塊整體勢(shì)能低。
不僅是2009年被劃為全市六大動(dòng)遷基地之一，顧村和曹路轉(zhuǎn)型驅(qū)動(dòng)力不足，鐵了心想在動(dòng)遷房上一條路走到黑。
2000年前后的好日子大家園、新顧村大家園啟動(dòng)建設(shè)，為顧村帶來了超過1.4萬戶家庭；
2010年前后馨佳園十三個(gè)街坊陸續(xù)成型，又是接近1.5萬戶家庭導(dǎo)入；
2020年新顧城開發(fā)啟動(dòng)，422萬方的住宅規(guī)劃里保障房+動(dòng)遷房就占了250萬方，預(yù)計(jì)再為顧村貢獻(xiàn)3-4萬戶人口。
和一些依靠鄉(xiāng)村工業(yè)發(fā)家的板塊不一樣，沒什么工業(yè)基礎(chǔ)的顧村，過去吃到最大的發(fā)展紅利就是動(dòng)遷基地。
后來的開發(fā)商想要直接改變顧村的氣質(zhì)，無異于破壞發(fā)展根基。
又因?yàn)閯?dòng)遷房占據(jù)了板塊大部分面積，在最黃金的年代卻扼殺了顧村商品社區(qū)氛圍。
雖然出現(xiàn)了東社區(qū)商品房組團(tuán)，但是距離板塊核心資源較遠(yuǎn)，品質(zhì)和地段錯(cuò)配，最終沒能成為支撐板塊房?jī)r(jià)的中流砥柱。
保利葉語(yǔ)、保利葉上海雖然為位置相對(duì)不錯(cuò)，但本身品質(zhì)并不算拔尖規(guī)模也不太大，很難帶動(dòng)整個(gè)顧村樓市。
好的資源對(duì)口不上最好的一批房子，這樣的錯(cuò)配在市區(qū)問題不明顯，因?yàn)槭袇^(qū)資源密度更高，但在郊區(qū)很致命。
南翔東社區(qū)、泗涇地鐵北側(cè)、周浦繁榮路地鐵站、閔行顓橋、五大新城，無一不是把好房子堆積在交通、商業(yè)、教育等資源最集中的地方。
郊區(qū)本來就沒有什么積累，最好的出路就是集中力量干一件事，打造最核心的一個(gè)組團(tuán)，做大做強(qiáng)引領(lǐng)板塊房?jī)r(jià)。
但顧村的核心資源最大受益者是動(dòng)遷小區(qū)，動(dòng)遷房的屬性就是難漲易跌，指望它們領(lǐng)漲抗跌不現(xiàn)實(shí)。
顧村的房?jī)r(jià)難漲易跌原因之二，是北上海剛需板塊之間差距沒有拉開，競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。
顧村、楊行、乃至上大、南翔這些板塊給人的感受都比較類似，可替代性很高。
4-500萬預(yù)算，可以買楊行的四季都會(huì)、也可以買顧村的招商時(shí)代樂章。
但南上海外環(huán)附近各剛需板塊的差距較大，互相之間可替代性不算高；
能買九亭三房的人，大概率不會(huì)考慮泗涇的三房；
能買閔行顓橋的，絕不會(huì)過江買到奉賢。
所以對(duì)北上海剛需板塊來說，稀缺性更低、競(jìng)爭(zhēng)壓力更大，各自的抗跌屬性也大打折扣。
造成這種南北差異的本質(zhì)原因，是南北產(chǎn)業(yè)分布不均衡。
北上海的各大剛需板塊，都是以居住屬性為主，主要承接的是來自內(nèi)環(huán)的外溢；
因?yàn)檎麄€(gè)北上海，除了大寧、新江灣-五角場(chǎng)尚有一些產(chǎn)業(yè)，真如、桃浦都還在自我填充階段，出了內(nèi)環(huán)整個(gè)北面全是居住區(qū)定位。
南上海除了內(nèi)環(huán)還有漕河涇、七寶、莘莊，紫竹等等，依靠產(chǎn)業(yè)帶來的人口規(guī)模更大。
顧村指望上大給外溢，上大指望桃浦給外溢，桃浦指望真如給外溢，真如指望虹吸郊區(qū)，最終陷入惡性循環(huán)。
最后顧村能指望的還是內(nèi)環(huán)內(nèi)那些3-400萬的預(yù)算人群，但免不了和楊行的競(jìng)爭(zhēng)，最后結(jié)果往往是兩敗俱傷。
2019-2024年，楊行光是一個(gè)四季都會(huì)系列目前就有七期，供應(yīng)了5500套房源：
顧村以新顧城為主的新房，加起來陸續(xù)也有8個(gè)，累計(jì)供應(yīng)新房5042套：
海量新房的涌入，結(jié)果就是先把二手房?jī)r(jià)格打下來，然后等著交房即破發(fā)。
只要顧村大規(guī)模的新房供應(yīng)不結(jié)束，板塊內(nèi)的二手房?jī)r(jià)想要上漲并不容易。
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潘廣路的招商TOD對(duì)顧村來說，是一場(chǎng)類似江橋北虹之星的補(bǔ)救，但卻生不逢時(shí)。
今年下半年400多萬的新房市場(chǎng)銷量集體下滑：
泗涇招商不好賣了，顧村楊行不好賣了，嘉定老城的南山也不好賣了；
更別說南匯的一眾新盤，通通陣亡，這個(gè)預(yù)算段唯一能打的只剩奉賢的耶路撒冷南橋。
很重要的一個(gè)原因是剛需買家在做決策時(shí)更加追求地段和居住便利度，而適當(dāng)放棄開發(fā)商的一些升值大餅，買房偏好更保守了。
以前銷售暗示400萬的房子未來有600萬的想想空間，現(xiàn)在大家默認(rèn)400萬的房子未來390萬能賣掉就滿意了。
加上市區(qū)老破小的價(jià)格也跌到谷底，原來3、400萬買不起市區(qū)兩房現(xiàn)在也能買了，剛需選擇面更寬了。
招商時(shí)代樂章雖然能達(dá)到理想中，新房+地鐵+商場(chǎng)+學(xué)校的郊區(qū)最強(qiáng)組合，但終究比顧村公園位置差了，也錯(cuò)過了顧村的黃金開發(fā)期。
相似的例子就是青浦的淀山湖大道地鐵站，有地鐵、有萬達(dá)茂也有學(xué)校，和青浦新城就差兩站；
住在當(dāng)?shù)氐木用穸加X得不錯(cuò)，但住在青浦新城的人民就是很難選擇去那里，生活感受就是覺得不如青浦新城。
顧村是這樣、淀山湖大道是這樣，感覺過去生活都很方便，但其實(shí)拋開家門口的那點(diǎn)配套，去市級(jí)配套哪哪都不方便。
回顧淀山湖大道的一眾新房，五年前和現(xiàn)在價(jià)格都是4萬多。
招商潘廣路也許是下一個(gè)青浦新城，也許是下一個(gè)富錦路......
不論怎么說，郊區(qū)剛需新房的升值時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，自住時(shí)代正在全面到來，顧村亦如是。
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