文/上海進(jìn)深 張林霞
上海浦東唐鎮(zhèn)樓市，這幾年一直特立獨(dú)行。
2號(hào)線唐鎮(zhèn)地鐵站的全新地鐵房保利·天奕，將推建面約102-140㎡3-4房，4月初開(kāi)放售樓處樣板間，5月份首批次入市，預(yù)計(jì)均價(jià)7.8萬(wàn)/㎡左右。
2024年10月28日，上海第七批次土拍現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。浦東新區(qū)PDPO-0405單元C-05C-04、C-05D-03地塊，經(jīng)過(guò)73輪的角逐，保利發(fā)展最終以32.93億元總價(jià)將該地塊收入囊中。溢價(jià)率達(dá)26.5%，地塊樓板價(jià)飆升至4.4萬(wàn)/㎡。
項(xiàng)目由兩塊子地塊組成，其中，C-05C-04地塊出讓面積1.2萬(wàn)平方米；C-05D-03地塊1.8萬(wàn)平方米；總計(jì)2.99萬(wàn)平方米，容積率2.5，限高80米。中小套型占比50%，住宅套數(shù)下限無(wú)設(shè)定，集采價(jià)2500元/㎡。
根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案公示，其中，C-05C-04地塊：擬建2棟6-7F多層住宅、2棟17F高層住宅、1棟15F保障房、1棟社區(qū)文化中心以及若干社區(qū)配套，共計(jì)規(guī)劃229戶。
C-05D-03地塊：擬建5棟17F高層住宅以及若干社區(qū)配套，共計(jì)規(guī)劃365戶。
從設(shè)計(jì)方案可以看出，項(xiàng)目地面無(wú)車位，全部實(shí)現(xiàn)人車分流，03地塊設(shè)置有下沉式庭院，預(yù)計(jì)會(huì)配置地下會(huì)所；項(xiàng)目車行出入口位于東側(cè)銀鼎路，人行出入口位于兩幅地塊中間的允迪路。
建面約102㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)
優(yōu)點(diǎn)：該戶型南向三開(kāi)間，室內(nèi)采光充足；所有居室均贈(zèng)送飄窗，空間感得到加強(qiáng)，尤其是主臥與北次臥設(shè)計(jì)了270°轉(zhuǎn)角飄窗，不僅增加了采光面，還讓視野更加開(kāi)闊，在同面積段戶型中屬于頂級(jí)配置。
缺點(diǎn)：盡管整體動(dòng)靜分區(qū)，但由于客廳等活動(dòng)區(qū)域與臥室距離較近，如果客廳有較大的聲音，可能會(huì)對(duì)臥室中的居住者產(chǎn)生一定的噪音干擾，影響休息。
建面約122㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi)
優(yōu)點(diǎn)：采用飛機(jī)戶型，布局合理，各個(gè)功能區(qū)的面積配比恰當(dāng)；南向四開(kāi)間設(shè)計(jì)，室內(nèi)采光條件優(yōu)越；主臥帶有270°轉(zhuǎn)角飄窗，不僅拓寬了視野，還讓主臥空間顯得更加寬敞明亮。
缺點(diǎn)：不同樓層和朝向的約122㎡邊戶在景觀視野上可能存在較大差異。低樓層戶型可能會(huì)受到周邊綠化或建筑物的遮擋，視野不夠開(kāi)闊。
建面約137㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi)
優(yōu)點(diǎn)：戶型整體動(dòng)靜分區(qū)明確，活動(dòng)區(qū)與休息區(qū)互不干擾；南向四開(kāi)間設(shè)計(jì)，使得室內(nèi)采光充足；廚房、客餐廳、陽(yáng)臺(tái)采用KDLB一體化設(shè)計(jì)。
缺點(diǎn)：雖然整體空間開(kāi)闊，但由于戶型布局的特點(diǎn)，某些房間的形狀可能不太規(guī)則，在家具布置上可能會(huì)受到一定限制。
目前，唐鎮(zhèn)新房均價(jià)維持在約7萬(wàn) /㎡，盡管市場(chǎng)有所波動(dòng)，區(qū)域內(nèi)次新二手房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)一定下行趨勢(shì)，但最終成交價(jià)格依然維持在8萬(wàn) /㎡的高位，部分房源成交價(jià)甚至突破9萬(wàn)/㎡。
縱觀上海各區(qū)域，唐鎮(zhèn)是為數(shù)不多至今仍保持顯著一二手房倒掛優(yōu)勢(shì)的板塊，這種市場(chǎng)特征，也讓唐鎮(zhèn)在上海樓市中占據(jù)了特殊地位。
唐鎮(zhèn)板塊新房供不應(yīng)求、紅盤扎堆，保利·天奕周邊分別為華發(fā)·半島華庭和安高申宸院，均三開(kāi)三磬觸發(fā)積分，除此之外，板塊浦發(fā)唐城最近2個(gè)月連續(xù)推盤2次，均觸發(fā)積分。
浦發(fā)唐城緊鄰2號(hào)線創(chuàng)新中路站，直線距離約140米，與保利?天奕相比，距地鐵更近，且2號(hào)線作為浦東東西大動(dòng)脈，可快速直達(dá)張江、陸家嘴、虹橋樞紐等核心區(qū)域，通勤優(yōu)勢(shì)明顯。
新房均價(jià)7.2萬(wàn)/㎡，對(duì)比唐鎮(zhèn)核心區(qū)次新二手房如綠城玉蘭花園約10萬(wàn)/㎡，存在倒掛空間，性價(jià)比顯著，而保利?天奕預(yù)計(jì)均價(jià)8萬(wàn)/㎡，價(jià)格相對(duì)較高。
華發(fā)半島華庭均價(jià)約7.06萬(wàn)/㎡，與保利?天奕預(yù)計(jì)均價(jià)8萬(wàn)/㎡相比，價(jià)格更具優(yōu)勢(shì)。
安高申宸院均價(jià)約6.96萬(wàn)/㎡，價(jià)格低于保利?天奕，對(duì)于預(yù)算有限的購(gòu)房者更具吸引力。
與保利?天奕相鄰，同屬唐鎮(zhèn)板塊，享受相似的區(qū)域配套資源，但保利?天奕位于唐鎮(zhèn)核心地段，位置相對(duì)更好。
唐鎮(zhèn)8成以上的新房，依舊能夠觸發(fā)積分，并且開(kāi)盤當(dāng)日售罄，屬于紅盤區(qū)域，走出了上海獨(dú)立行情。
原因在于唐鎮(zhèn)事實(shí)上就是“張江的后花園”，一站地鐵就直抵張江。張江集結(jié)了藥谷、硅谷、芯片等大量高精尖技術(shù)產(chǎn)業(yè)人群；同時(shí)唐鎮(zhèn)自身還在建設(shè)金融信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地（卡園一期和二期）和上海金谷智能終端制造基地。
唐鎮(zhèn)雖地處上海外環(huán)外，但浦東的交通的確方便，尤其是2號(hào)線穿行于唐鎮(zhèn)，無(wú)論是到陸家嘴，還是往人民廣場(chǎng)，從唐鎮(zhèn)出發(fā)，非常便捷。
此外，唐鎮(zhèn)在教育方面，從東方幼兒園（市級(jí)示范），到上海福山唐城外國(guó)語(yǔ)小學(xué)（培德校區(qū)），到建平培德實(shí)驗(yàn)中學(xué)（唐龍），涵蓋12年優(yōu)質(zhì)教育。
保利?天奕周邊界面較原始，赤沙村、廠房和高壓線影響觀感，商業(yè)依賴規(guī)劃中的大圍公園改造，短期內(nèi)需依賴較遠(yuǎn)商圈（如六元素體驗(yàn)天地）。
項(xiàng)目南側(cè)緊鄰高科東路這一交通主干道，車流量較大，尤其在早晚高峰時(shí)段。這可能導(dǎo)致部分樓棟會(huì)受到較為明顯的車流噪音干擾。
保利?天奕的項(xiàng)目公司是上海保栩房地產(chǎn)有限公司、上海保利城市發(fā)展有限公司。
上海保栩房地產(chǎn)有限公司成立于2025年，注資1億元，法定代表人傅小君，公司由保利發(fā)展持股100%。
上海保利城市發(fā)展有限公司 成立于2007年，注資5000萬(wàn)元，法定代表人康勇，公司由保利發(fā)展持股100%。
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