文 | 鏡相工作室，作者丨葉梅，編輯丨盧枕
過(guò)年回老家，我第一次向我媽提出邀請(qǐng)，想和她聊一聊縣城房地產(chǎn)，沒(méi)成想，坐在旁邊的外婆更先開(kāi)口：“那房?jī)r(jià)都跌成什么樣了，現(xiàn)在還要在縣城買(mǎi)房，以后都脫不了手！”
外婆的語(yǔ)氣讓我覺(jué)得又好笑，又驚訝：這位七十多歲的農(nóng)村女性，和田地打了一輩子交道，常年一個(gè)人生活在村里，怎么知道房?jī)r(jià)的情況？答案也不意外，短視頻。不識(shí)字的外婆不會(huì)用智能手機(jī)，但學(xué)會(huì)了刷短視頻，常常能刷到只需要一二十萬(wàn)就能在縣城買(mǎi)到一套好房的消息。
外婆的反應(yīng)大概是縣城房地產(chǎn)現(xiàn)狀最好的說(shuō)明。在經(jīng)歷十余年的野蠻生長(zhǎng)后，縣城房地產(chǎn)不再有以前的生機(jī)，已經(jīng)是個(gè)人盡皆知的事實(shí)，而我老家——位于湖南西部的縣城也不例外。
老家并沒(méi)有支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)曾是人們能夠接觸到的、最為直接的投資方式。而相比城市，縣城房產(chǎn)又多了一些特別——人情社會(huì)，與房地產(chǎn)有關(guān)的消息通常是口口相傳，你總能在一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目上碰到不少熟人，而包工頭或是開(kāi)發(fā)商一定是家族里最風(fēng)光的存在。到了現(xiàn)在，大家則會(huì)發(fā)現(xiàn)，不少親戚朋友栽在同一個(gè)失敗項(xiàng)目上，賣(mài)房廣告成了朋友圈最常被轉(zhuǎn)發(fā)的消息。
去年，社交媒體曾有過(guò)一陣“縣城熱”，與縣城有關(guān)的風(fēng)格攝影、影視作品、歌曲寄托了許多人對(duì)縣城的想象，也有一些年輕人返回縣城。但縣城房地產(chǎn)，依舊是一潭死水。
只有學(xué)區(qū)房在苦苦支撐
對(duì)于好朋友小舒來(lái)說(shuō)，2024年最大的好消息，就是把縣城的房子賣(mài)了出去。
賣(mài)房的過(guò)程遠(yuǎn)比她想得要久。2023年年初，小舒就和我說(shuō)決定賣(mài)房。房子是她媽1998年買(mǎi)的，在縣城人民大會(huì)堂旁，位置核心，還是學(xué)區(qū)房。更早幾年，有人曾出價(jià)38萬(wàn)買(mǎi)房，被小舒拒絕。她說(shuō)當(dāng)時(shí)不急著用錢(qián)，并且房?jī)r(jià)還在上漲，她想再等等。
到了2023年，全國(guó)房?jī)r(jià)都在下跌，小舒也想盡快把房賣(mài)了。她對(duì)售出價(jià)有自己的預(yù)期，至少30萬(wàn)——雖然房?jī)r(jià)已經(jīng)下跌，但她覺(jué)得這個(gè)價(jià)格才符合房子的真實(shí)價(jià)值。
她找了中介，也拜托了身邊熟悉的長(zhǎng)輩們幫忙轉(zhuǎn)發(fā)——在縣城，熟人是最好的宣傳。一開(kāi)始，來(lái)看房的電話打個(gè)不停，但最高也只能出到27萬(wàn)左右，小舒斬釘截鐵地說(shuō)不賣(mài)，她不愿降價(jià)。
漸漸地，看房的人出價(jià)越來(lái)越低，到2023年下半年，買(mǎi)家們只能出到23萬(wàn)。那位開(kāi)價(jià)23萬(wàn)的買(mǎi)家很誠(chéng)心，愿意承擔(dān)中間所有的手續(xù)費(fèi)，小舒決定咬牙賣(mài)了——她不敢再等下去。但這次輪到小舒的爸爸舍不得，他先是要求交一萬(wàn)定金，后來(lái)又把定金提高到三萬(wàn)，最后交易被拖得不了了之。
這筆最接近成功的交易失敗后，賣(mài)房便更加困難。好幾個(gè)月，小舒甚至都沒(méi)收到一通電話，心理閾值也一降再降。直到去年夏天，她給我發(fā)來(lái)消息，說(shuō)房子終于以21萬(wàn)的價(jià)格賣(mài)了出去，我們的第一反應(yīng)都不是可惜，而是慶幸，終于脫手了，這一次連不動(dòng)產(chǎn)登記中心的評(píng)估價(jià)格也只有20萬(wàn)。
小舒囑咐我的第二個(gè)事，就是千萬(wàn)別和任何人說(shuō)，并且在微信對(duì)話里把售出價(jià)給撤回了。她擔(dān)心親戚知道她賣(mài)了房，就會(huì)找她來(lái)借錢(qián)。
● 日落時(shí)分的縣城。攝影：葉梅
不只是二手房，新房房?jī)r(jià)也在下跌。整個(gè)2024年，縣城都沒(méi)開(kāi)一個(gè)新盤(pán)。
我媽是買(mǎi)在最高點(diǎn)的冤大頭之一。2021年，她被朋友慫恿著買(mǎi)了家里的第二套房，位置在縣城唯一的公園旁，風(fēng)景好，帶電梯。朋友是為了給孩子買(mǎi)婚房，我媽則想著能和朋友們住得更近，以后老了相互照顧。更重要的是，她也不知道把閑錢(qián)放在哪里更好，覺(jué)得投資住房大概不會(huì)出錯(cuò)。當(dāng)時(shí)她也有咨詢(xún)過(guò)我的意見(jiàn)，而我對(duì)樓市一竅不通，只說(shuō)全聽(tīng)她的。
故事的結(jié)局可想而知。才剛交房?jī)赡?，業(yè)主群里就常常有人要賣(mài)房子。我媽說(shuō)，他們肯定很難賣(mài)出去，因?yàn)樗l(fā)現(xiàn)對(duì)方總是過(guò)一個(gè)月，又重發(fā)了一次出售消息，她估計(jì)至少得降價(jià)10萬(wàn)，才能把原價(jià)80多萬(wàn)的房子給出掉。由于打算自住，我媽現(xiàn)在也不覺(jué)得后悔，只有我為這套還沒(méi)開(kāi)始裝修的房子感到可惜。
至于縣城里的商鋪，現(xiàn)在更是“豬都不會(huì)想投資”的項(xiàng)目了。
一位阿姨在十多年前砸了60多萬(wàn)買(mǎi)的酒店房間和商鋪，現(xiàn)在連本金都還沒(méi)收完。我媽在15年前買(mǎi)的一處集體出租商鋪，早些年每個(gè)月能收到一千多的租金，到了今年，銀行卡的流水每月只有218塊。另一位姨媽則想把自己在步行街的店面給賣(mài)掉，卻怎么也找不到買(mǎi)家。
這一慘淡的情況和我過(guò)年期間見(jiàn)到的景象不太一樣——商場(chǎng)、步行街的每個(gè)店面都擠滿(mǎn)了人，各類(lèi)茶飲、餐飲店也十分火爆?！爸皇沁^(guò)年會(huì)這樣罷了?！遍L(zhǎng)輩們說(shuō)，平日里商鋪的生意都很冷清，前年新開(kāi)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)幾乎沒(méi)什么人，店鋪換了不知道多少輪，賣(mài)衣服的都把折扣降到了二折，春節(jié)期間的火熱不過(guò)是曇花一現(xiàn)。
唯一還需要搶的，只剩下縣一中旁的租房——這是老家最好的學(xué)校，衡水式教育，去年還有學(xué)生考上了清北，是所有留在縣城高考的學(xué)生和家長(zhǎng)們的理想學(xué)校。
一中在縣城的最東邊，為了讓孩子能晚點(diǎn)起床，下午放學(xué)能吃上熱乎的晚飯，晚自習(xí)結(jié)束后早點(diǎn)到家，家長(zhǎng)們都愿意在學(xué)校旁租房。其他地方的房子年租金是一萬(wàn)多，中學(xué)旁的房子租金能到2萬(wàn)，如果想搶到學(xué)校大門(mén)里面的老房子（學(xué)生在中午午休可以回家休息），更考驗(yàn)關(guān)系。租房前，家長(zhǎng)們還會(huì)到處打聽(tīng)上一任租戶(hù)的情況，到底是上了985還是211，希望能給孩子討個(gè)好彩頭。
“以前縣城房地產(chǎn)是什么樣的呢？”
“當(dāng)時(shí)我買(mǎi)商鋪，可是在售房處通宵了整整一晚上才搶到的?！卑⒁陶f(shuō)。
野蠻、大膽的過(guò)去
阿姨嘴里的野蠻生長(zhǎng)期已是十多年前。
那會(huì)，縣城不斷開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)，來(lái)滿(mǎn)足人們的購(gòu)房需求，縣城也第一次出現(xiàn)商場(chǎng)以及更為現(xiàn)代化的酒店。人人都在搶鋪面，樓市黃牛成了一種新職業(yè)，定金轉(zhuǎn)手能賺10萬(wàn)塊。大家最關(guān)心的就是如何能通過(guò)投資房地產(chǎn)來(lái)獲取收益，每天都在交換這些信息。
我媽從朋友手里轉(zhuǎn)接了一個(gè)10萬(wàn)元的小鋪面。朋友一口氣搶了6個(gè)，給自己留了一處人流量最大、租金最貴的鋪面，其他的都轉(zhuǎn)給了熟人。
阿姨則花了60多萬(wàn)，搶到一處商業(yè)體的2樓商鋪以及11樓的酒店房間，總面積超過(guò)60平米——當(dāng)時(shí)流行分割“產(chǎn)權(quán)+返租”的模式，開(kāi)發(fā)商會(huì)把酒店房間或商場(chǎng)鋪面分割出售給個(gè)人投資者，再集體經(jīng)營(yíng)，給個(gè)人投資者返租、分紅。
阿姨說(shuō)，開(kāi)發(fā)商當(dāng)場(chǎng)就返了10萬(wàn)元，并承諾之后返租的年化收益率會(huì)達(dá)到9.6%，換句話說(shuō)，每年能收入接近6萬(wàn)元。我媽的一位同事也借了20萬(wàn)給開(kāi)發(fā)商，對(duì)方甚至保證利率能達(dá)到36%——這絕對(duì)是縣城里難以拒絕的投資，沒(méi)人會(huì)思考是否能真的還上利息。于是，一傳十，十傳百，認(rèn)識(shí)的不少朋友都參與到了項(xiàng)目里。
高昂的回報(bào)，還催生了新的中間商。有人向自己的親朋好友借錢(qián)投資到酒店里，拿出一半利息返還，相當(dāng)于“空手套白狼”。
● 媽媽買(mǎi)下的商鋪在最高的那棟商業(yè)體里，5樓及以下是商鋪，往上是公寓。攝影：葉梅
但只過(guò)了一年多，阿姨投資的那處商業(yè)體的開(kāi)發(fā)商就還不上承諾的利息。在中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)的判決書(shū)里，開(kāi)發(fā)商曾某和妻子“以項(xiàng)目資金短缺為由，以高額利益為誘，通過(guò)本人、親友、公司員工以及集資參與人以‘口口相傳’的方式傳播吸收資金信息”，通過(guò)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，一共向355人集資，累計(jì)吸收資金超過(guò)3億元，里面不少是他們的親戚朋友，判決時(shí)僅償還本金3100萬(wàn)元。
對(duì)于阿姨來(lái)說(shuō)，這筆至今還沒(méi)回本的投資徹底打消了她投資房地產(chǎn)的熱情。商業(yè)體的管理者已經(jīng)換了兩波，里面的商鋪不知道換了幾回，中間很長(zhǎng)一段時(shí)間，她甚至收不到租金。她和其他“投資人”討論過(guò)，項(xiàng)目失敗的原因會(huì)不會(huì)和酒店名字有關(guān)——酒店名叫“華天”，太大了，一個(gè)縣城小老板怎么能壓得住。
如果要計(jì)算資產(chǎn)，要不要把這處房產(chǎn)算進(jìn)去呢？阿姨很糾結(jié)，畢竟什么時(shí)候能回本，她完全沒(méi)有底。我媽安慰她好歹還有個(gè)地，她的幾位同事投資了縣城火車(chē)站的地下商鋪，后來(lái)商鋪連影都沒(méi)有。
按照判決書(shū)的記錄，兩年前，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)刑滿(mǎn)釋放，沒(méi)人知道他現(xiàn)在在做什么。
至于那位借錢(qián)投資的“中間商”，在項(xiàng)目失敗后，也徹底還不上親友的錢(qián)，“早就跑了”，沒(méi)人知道他去了哪。
保守者與冒險(xiǎn)家
現(xiàn)在，我已經(jīng)很難在過(guò)年飯桌上聽(tīng)長(zhǎng)輩們主動(dòng)聊起縣城的房地產(chǎn)，大家都在尋找別的投資方式。但房地產(chǎn)的滑落，某種程度上也改變了一些人。
借給開(kāi)發(fā)商20萬(wàn)的那位媽媽的同事，最后本金都沒(méi)拿回來(lái)，如今在借錢(qián)和投資項(xiàng)目時(shí)也變得更加謹(jǐn)慎，總是追問(wèn)項(xiàng)目的情況。不過(guò)，她最關(guān)心的也早就不是投資，而是女兒的婚事，她經(jīng)常給我媽打來(lái)電話，焦慮女兒怎么還沒(méi)找對(duì)象，如果有男孩看中自家孩子，她可以出全款買(mǎi)房——房子已經(jīng)不再是追求回報(bào)的投資項(xiàng)目，而是女兒婚戀的籌碼。
想要把步行街商鋪盡快出手的姨媽?zhuān)_(kāi)始減少給服裝店進(jìn)新貨，清倉(cāng)處理。經(jīng)過(guò)她的店面，我找到了去年就穿在表妹身上的羽絨服。
也有人還想做個(gè)冒險(xiǎn)家，比如小舒的舅舅老舒。
老舒是個(gè)開(kāi)發(fā)商。12年前房地產(chǎn)熱的時(shí)候，完全沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的老舒憑著開(kāi)發(fā)水電站賺來(lái)的幾百萬(wàn)，以及通過(guò)承諾年利率2.4%、從親朋好友那借來(lái)的幾百萬(wàn)，投身于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，小舒一家人就是出借人之一。
但沒(méi)人想到，這個(gè)項(xiàng)目會(huì)成為一場(chǎng)長(zhǎng)達(dá)十年的家庭債務(wù)糾紛。由于老舒缺乏開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，拿到的地涉及拆遷、房產(chǎn)證明辦理等一系列問(wèn)題（沒(méi)人能說(shuō)清具體是什么問(wèn)題），直到現(xiàn)在也沒(méi)有開(kāi)發(fā)成功，欠親友們的錢(qián)拖了一年又一年。因?yàn)榍峰X(qián)不還，小舒和舅舅鬧過(guò)不少矛盾，也是家族里唯一一個(gè)公開(kāi)和對(duì)方撕破臉皮的人，逢年過(guò)節(jié)在家碰到，兩人只會(huì)點(diǎn)頭打招呼，不多說(shuō)一句話。更讓小舒受不了的是，家族里其他親戚都還稱(chēng)老舒是“富豪”。
● 夏季，河堤旁有一塊巨大的草坪，是縣城居民最?lèi)?ài)去散步的場(chǎng)所。攝影：葉梅
老舒跟親戚們承諾，今年把自己開(kāi)發(fā)的一處縣城新樓盤(pán)賣(mài)好，等資金周轉(zhuǎn)回來(lái)，一定還上親友的錢(qián)——樓盤(pán)位于縣城一所私立小學(xué)旁，許多不滿(mǎn)足公立小學(xué)入學(xué)條件的家長(zhǎng)會(huì)把孩子送到這里，學(xué)區(qū)房是為數(shù)不多還能賣(mài)掉的房子。老舒期待能借新樓盤(pán)翻身，小舒也希望舅舅能順利賣(mài)完房，把自己的錢(qián)給還上。
艱難賣(mài)掉的老房子、追不回的借款，小舒一家的生活都被縣城房地產(chǎn)深深影響了。
我問(wèn)小舒后不后悔賣(mài)晚了，畢竟最后售出價(jià)只有最高峰的一半。小舒說(shuō)不后悔，沒(méi)人能預(yù)料房?jī)r(jià)之后會(huì)怎樣，至少現(xiàn)在她已經(jīng)成功把房子換成了流動(dòng)資金。
我們都沒(méi)提到老房子內(nèi)發(fā)生的故事。那是小舒的成長(zhǎng)記錄，也承載了我們的友誼——注冊(cè)第一個(gè)QQ賬號(hào)，就是在小舒家；小時(shí)候家里停電，我會(huì)跑去她家蹭空調(diào)；五年前，我們一起在老房子里備考研究生，又一次一起度過(guò)了夏天、秋天和冬天，那是我們長(zhǎng)大后相處最久的時(shí)間。
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