坐標(biāo)廣州，2025年陽(yáng)春三月的最后一天，80后趙偉（化名）把他在天河公園板塊的一套房子賣了。
“2024年8月以后，小區(qū)的同款兩房成交價(jià)就沒(méi)有上過(guò)380萬(wàn)元”。在這次買家出價(jià)略高于380萬(wàn)元后，趙偉猶豫了幾天，最終還是把合同簽了。哪怕這一出手，意味著這套房在買入不滿三年里蝕本將近300萬(wàn)元。
趙偉的賣房經(jīng)歷，是這個(gè)春天里，眾多一線城市的二手房成交縮影。在價(jià)格回調(diào)之下，一些買家擇機(jī)進(jìn)場(chǎng)，北上廣深喜提樓市小陽(yáng)春，成交量同比回升或大升。
部分二手房成交價(jià)或回到2017年
回想起這幾年的買房操作，趙偉感覺(jué)就像做了一場(chǎng)夢(mèng)。
三年前，他賣掉了廣州近郊的一套樓梯房，以低首付買入了天河公園板塊的一套70多平方米的電梯兩房，總價(jià)接近600萬(wàn)元。在他買房不久，廣州房?jī)r(jià)一度沖至頂峰，隨后逐漸開(kāi)始下滑。伴隨后來(lái)工作收入減少，趙偉的焦慮與日俱增，在去年中將房子以比買入價(jià)回調(diào)約100萬(wàn)元放盤。
“掛牌的房源太多了，中介一直勸我降價(jià)”。趙偉目睹小區(qū)同款兩房的成交價(jià)格一路下滑：去年4月還有超420萬(wàn)元的成交，到7月起跌穿380萬(wàn)元，10月跌至310萬(wàn)元。直到這一次成交，前來(lái)看房的客人仍是屈指可數(shù)，“促成成交的經(jīng)紀(jì)人還是三年前幫我交易的那位”。趙偉說(shuō)，他家房子略高于380萬(wàn)元的成交價(jià)，其實(shí)已是近期同款房源的高價(jià)成交。
“我很擔(dān)心自己是最高位進(jìn)場(chǎng)，最低位出場(chǎng)。但如今也只能認(rèn)了”。趙偉表示，這一場(chǎng)買進(jìn)賣出，加上稅費(fèi)、中介費(fèi)、貸款利息和手續(xù)費(fèi)等等，他虧了將近300萬(wàn)元。
類似趙偉這般高掛牌低成交的案例，在這個(gè)春天已經(jīng)非常普遍。
在越秀區(qū)黃花崗某大院，一套近80平方米的兩房在3月份以300萬(wàn)出頭成交。三個(gè)多月前，前業(yè)主以總價(jià)450萬(wàn)元放盤，此后價(jià)格一降再降，最后在買家議價(jià)300萬(wàn)元出頭，近乎減價(jià)三分之一，且成交價(jià)略低于當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)之下，賣家仍然接受交易。
“只要價(jià)格降到位，還是比較容易成交的”。促成該交易的某中介負(fù)責(zé)人李揚(yáng)（化名）表示，當(dāng)前越秀區(qū)黃花崗、淘金、環(huán)市路、建設(shè)大馬路一帶的老舊二手房?jī)r(jià)，普遍已經(jīng)回到2017年，“而且仍有繼續(xù)下探的趨勢(shì)”，故而也吸引剛改一族進(jìn)場(chǎng)。
在曾經(jīng)的網(wǎng)紅板塊牛奶廠，白領(lǐng)陳小姐在今年初一度將家中四房放賣，但掛牌不到一個(gè)月后又轉(zhuǎn)售為租。中介告訴她成交單價(jià)5萬(wàn)+，她覺(jué)得難以接受，畢竟峰值期的二手成交單價(jià)曾達(dá)9萬(wàn)+。實(shí)際上，同小區(qū)已有個(gè)別急售的小戶型業(yè)主以4萬(wàn)+的單價(jià)成交，比接較近2017年的開(kāi)盤價(jià)。
即便高端樓盤林立的珠江新城，這里的部分二手房成交價(jià)也近乎回到2017年。貝殼平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，今年3月，保利心語(yǔ)成交了兩套房，單價(jià)介于8萬(wàn)+和9萬(wàn)+之間，較接近2017年、2018年的部分成交單價(jià)。
北上廣深樓市成交量迎來(lái)小陽(yáng)春
廣州的二手樓價(jià)行情，同樣也在北上深上演。
早在2024年7月，克而瑞就曾發(fā)布數(shù)據(jù)，北京、廣州、深圳多個(gè)重點(diǎn)城市的二手房成交均價(jià)已回到2018年至2019年的水平。數(shù)據(jù)指出，2024年上半年，北京二手住宅成交均價(jià)約28834元/平方米，套均總價(jià)約257.9萬(wàn)元/套，基本已回到2018年水平。
南都·灣財(cái)社記者從貝殼平臺(tái)隨機(jī)抽取樓盤的成交數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)除了北京的二手房成交價(jià)格被隱藏之外，上海深圳的二手成交價(jià)或也大幅回調(diào)至2017年至2019年間。
在上海徐匯區(qū)，今年3月下旬，金麗廣場(chǎng)一套將近81平方米的兩房成交單價(jià)是61320元，2019年3月的同款戶型成交單價(jià)是66839元。
在深圳羅湖區(qū)，雍翠華府一套68平方米的低層兩房在2018年4月的成交單價(jià)是52381元，今年3月，相似戶型（61平方米）的中樓層成交單價(jià)為40585元，每平方米單價(jià)比2018年還便宜上萬(wàn)元。
即便是一手新房，同樣也出現(xiàn)回到2017年的情況。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2017年全年，深圳新房住宅成交均價(jià)54445元/㎡，而2024年深圳一手新房的平均價(jià)格為56938元/平方米，價(jià)格相對(duì)接近。樂(lè)有家研究中心指出，2024年深圳新房住宅成交均價(jià)創(chuàng)下自2019年以來(lái)的新低，回到2017年-2018年的水平。
伴隨成交價(jià)回到過(guò)去，在樓市刺激政策頻出之下，北上廣深的成交量也頻頻上揚(yáng)。在3月底4月初，廣深的住建部門頻發(fā)喜報(bào)，官宣喜提2025年的樓市小陽(yáng)春。
成交量激活最明顯的當(dāng)屬深圳。一季度，深圳全市新建商品住宅、二手住宅合計(jì)成交超2.6萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)67.7%。當(dāng)中，深鐵閱云境項(xiàng)目開(kāi)盤1小時(shí)售罄；中建鵬宸云筑二期項(xiàng)目加推153套改善性住房，開(kāi)盤1小時(shí)去化95%等，熱度驚人。
深圳中原數(shù)據(jù)顯示，3月深圳全市二手住宅過(guò)戶6078套，環(huán)比上升65.3%，同比增長(zhǎng)58.3%；二手錄得量7703套，環(huán)比增長(zhǎng)58.6%，同比增長(zhǎng)48.2%，是近四年同期最高水平；一手住宅網(wǎng)簽4161套（其中現(xiàn)售成交1235套），同比增加47.0%、環(huán)比增加67.5%。
在廣州，一季度，全市一手住宅網(wǎng)簽面積172.67萬(wàn)㎡、同比增長(zhǎng)36.8%；二手住宅交易登記面積242.27萬(wàn)㎡、同比增長(zhǎng)26.2%。
在上海，據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，2025年3月，上海二手住宅成交2.69萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)75%，同比增長(zhǎng)45.36%，超過(guò)了去年12月的階段高點(diǎn)。而據(jù)安居客統(tǒng)計(jì)，3月上海新房共成交5394套，環(huán)比上漲130%。
在北京，據(jù)中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，3月北京二手住宅網(wǎng)簽量為19234套，環(huán)比增長(zhǎng)62%，同比增長(zhǎng)34.7%。
中指院指出，在3月份，北京3月新建商品住宅成交59萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)46%，深圳、廣州、上海同比分別增長(zhǎng)31%、16%、10%。與此同時(shí)，二手房市場(chǎng)保持較高活躍度，但仍是“以價(jià)換量”為主。
京滬樓面地價(jià)刷新紀(jì)錄
二季度樓市將比去年好？
房企在一季度的銷售數(shù)據(jù)，或也印證新房市場(chǎng)亦在“以價(jià)換量”。
中指院數(shù)據(jù)顯示，2025年1-3月，TOP100房企銷售總額為8101.0億元，同比下降9.8%，僅3月單月的銷售額就同比下降10.6%。各陣營(yíng)房企銷售額均有下降。TOP10房企銷售額均值為398.1億元，同比下降7.2%；TOP11-30房企銷售額同比下降12.4%；TOP31-50房企銷售均值同比下降11.0%；TOP51-100房企銷售額同比下降12.5%。
房?jī)r(jià)、地價(jià)回調(diào)之下，開(kāi)發(fā)商似乎對(duì)一線城市等熱點(diǎn)城市樓市重燃信心。今年一季度，TOP100企業(yè)拿地總額2895.8億元，同比增長(zhǎng)30.6%，增幅較上月擴(kuò)大3.9個(gè)百分點(diǎn)，北京、上海、杭州、成都等城市的樓面地價(jià)都創(chuàng)下新高。
在北京，繼1月份海淀朱房四街0030地塊以樓面地價(jià)單價(jià)9.5萬(wàn)+刷新近期成交紀(jì)錄后，3月中旬，海淀樹(shù)村地塊亦競(jìng)價(jià)274輪，最終由中海以75.02億競(jìng)得，北京史上首宗樓面地價(jià)破10萬(wàn)+的地塊由此誕生。
在上海，2月下旬，靜安區(qū)靜安寺誕生了上海首宗樓面地價(jià)破16萬(wàn)+的地塊。該市一季度以來(lái)出讓的6宗涉宅地全部溢價(jià)成交，溢價(jià)率在28%至40%之間。在深圳，一季度成交的龍崗區(qū)龍飛大道地塊亦以溢價(jià)率70%成交。
一季度一線城市樓市均出現(xiàn)火爆成交量行情，意味著什么？
58安居客研究院院長(zhǎng)張波分析認(rèn)為，一季度樓市修復(fù)態(tài)勢(shì)為全年“止跌回穩(wěn)”奠定良好的基礎(chǔ)，在各類政策組合拳推動(dòng)下，新房?jī)r(jià)格保持相對(duì)穩(wěn)定，一線城市表現(xiàn)尤為突出，大量的改善類項(xiàng)目上市，更好滿足了市場(chǎng)需求。部分城市二手房成交量同比上揚(yáng)，以價(jià)換量對(duì)于銷量的提升起到重要作用，目前二手房?jī)r(jià)的調(diào)整空間也已收窄，這也是購(gòu)房者信心逐步修復(fù)，政策優(yōu)化效果顯現(xiàn)。
張波認(rèn)為，總體而言，一線城市“小陽(yáng)春”的確如預(yù)期，量漲價(jià)平表現(xiàn)得更為明顯，有了成交量的穩(wěn)定，市場(chǎng)對(duì)于未來(lái)的預(yù)期也將會(huì)更為確定。不過(guò)，二季度由于內(nèi)外部不確定因素增多，市場(chǎng)依然存在一定的下行壓力，需通過(guò)政策精準(zhǔn)發(fā)力，平衡土地市場(chǎng)熱度與去庫(kù)存目標(biāo)，同時(shí)強(qiáng)化一線城市對(duì)周邊區(qū)域的輻射帶動(dòng)作用，從而推動(dòng)行業(yè)步入高質(zhì)量發(fā)展新階段。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，當(dāng)前一線城市很多二手房?jī)r(jià)已經(jīng)回到2017年的水平，對(duì)于剛需和改善一族置業(yè)非常友好。有置換需求，意味著就有向上置業(yè)的動(dòng)力，有助于改善性需求的釋放，預(yù)計(jì)二季度的樓市成交量同比將實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。
南方都市報(bào)（nddaily）、N視頻報(bào)道
南都·灣財(cái)社記者 邱永芬 王艷玲
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