來源|商業(yè)地產(chǎn)觀察（ID：sydcgc）
作者|Coral
圖片來源|作者拍攝&項(xiàng)目提供
對(duì)比國(guó)內(nèi)商業(yè)翹楚上海、深圳、成都、杭州等城市，北方城市似乎落入乏善可陳的窠臼，很少出現(xiàn)令人眼前一亮的作品，而大部分項(xiàng)目缺乏差異化，似乎無法成為大家討論的焦點(diǎn)。
南方城市更強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)力，在根本上決定了商業(yè)市場(chǎng)的繁榮，也更容易打造出“出圈”和“爆款”內(nèi)容，但北方城市則擁有基本的耐心和自省，展現(xiàn)出一種厚積薄發(fā)的生命力。
趁著出差的機(jī)會(huì)，筆者在石家莊開啟了兩日暴走，收獲了滿滿的疑惑與驚喜。要理解商業(yè)，首先要跳脫出商業(yè)本身，看看這座城市的文化和人。石家莊這座城市包容到?jīng)]有本地特色，拿飲食舉例子，天津煎餅果子、正宗安徽牛肉板面和保定牛肉罩餅都擁有一席之地，但非要品嘗石家莊特色，那可能就要失望了。
延伸到商業(yè)地產(chǎn)，這座典型的“火車?yán)瓉怼钡某鞘?，得益于其交通樞紐地位、百年商貿(mào)基因、政策支持和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的綜合作用，連本地司機(jī)都在“吐槽”：石家莊什么都不多，就商場(chǎng)多。事實(shí)的確如此嗎？本期我們將從不同維度對(duì)石家莊商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行淺析，讓讀者看到一個(gè)更立體的城市商業(yè)。
數(shù)據(jù)透視：
石家莊商業(yè)圖鑒
100多年前，正太鐵路與京漢鐵路在今天的萬象新百商圈附近交匯，得益于兩線不能直接并軌運(yùn)行，龐大的倉儲(chǔ)和轉(zhuǎn)運(yùn)業(yè)帶動(dòng)了石家莊商業(yè)的繁榮，南大街一帶形成了最早的商業(yè)聚集地之一，城市也以此為中心，逐漸向外擴(kuò)張。
從城市商業(yè)地圖來看，以“XX廣場(chǎng)”和“XX中心”命名的商場(chǎng) （黃色點(diǎn)位） 非常多，中山路商圈隔一兩百米就有一家頗具規(guī)模的購物中心，由于城市面積較小，也讓石家莊成為商業(yè)密度最大的城市之一。
雖然商場(chǎng)密度看似很大，作為GDP最少的千萬人口省會(huì)石家莊，各方面商業(yè)數(shù)據(jù)還有待提升。贏商大數(shù)據(jù)顯示，石家莊城市人均商業(yè)面積達(dá)到0.45㎡/人，在全國(guó)城市排名45，屬于中等水平。
目前，石家莊全市共有71個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)存量總面積506.39萬平方米，其中包含40個(gè)購物中心 （建筑面積在3萬㎡及以上） ，購物中心存量面積394.05萬平方米。從各項(xiàng)數(shù)據(jù)來看，石家莊商業(yè)均大幅領(lǐng)先河北省內(nèi)其他城市。2022年到2025年，這3年，莊里新增商業(yè)面積近100萬平方米，進(jìn)一步均衡城市商業(yè)分布，減少了區(qū)域商業(yè)發(fā)展差距。
更微觀來看，石家莊市的71個(gè)商業(yè)項(xiàng)目在空間分布上呈現(xiàn)出以下特征：
一是商業(yè)項(xiàng)目主要集中在主城區(qū)，尤其是橋西區(qū)、新華區(qū)和長(zhǎng)安區(qū)，這些區(qū)域的商業(yè)綜合體數(shù)量較多，但分布不均，存在扎堆現(xiàn)象。例如，北國(guó)商場(chǎng)、勒泰中心、樂匯城、長(zhǎng)安吾悅廣場(chǎng)、北國(guó)先天下等五家商業(yè)綜合體相距僅兩三公里，導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)激烈。
二是分布呈現(xiàn)“一線多點(diǎn)式”格局，以中山路為中心向外輻射，商業(yè)項(xiàng)目多集中在二環(huán)以內(nèi)，導(dǎo)致主城區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈，而二環(huán)外及縣域地區(qū)的商業(yè)供給不足，部分區(qū)域如開發(fā)區(qū)和正定新區(qū)的商業(yè)供給不足，未能形成有效的商業(yè)聚集效應(yīng)。
為全面提升城市商業(yè)活力和居民生活品質(zhì)，石家莊市商務(wù)局發(fā)布的《石家莊市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局實(shí)施規(guī)劃（2022—2035年）》草案提出，通過“二環(huán)內(nèi)做減法，二環(huán)外做乘法”的策略，優(yōu)化商業(yè)布局。規(guī)劃目標(biāo)是打造時(shí)尚、人文、智慧的華北區(qū)域消費(fèi)中心，并構(gòu)建“12422”商圈體系，包括1個(gè)都市級(jí)商圈、2個(gè)市級(jí)商圈、4個(gè)特色商圈和22個(gè)片區(qū)商圈。
這兩年，石家莊在二環(huán)外布局多個(gè)購物中心，如石家莊高新萬象匯、砂之船（石家莊）超級(jí)奧萊、木兮里購物中心等，填補(bǔ)區(qū)域商業(yè)空白。接下來，為推動(dòng)區(qū)域商業(yè)升級(jí)，石家莊還將在二環(huán)外迎來多個(gè)重磅商業(yè)項(xiàng)目，包括石家莊萬達(dá)茂、石家莊青年茂和石家莊合生匯，為城市商業(yè)價(jià)值騰飛按下加速鍵。
//石家莊萬達(dá)茂
萬達(dá)茂作為萬達(dá)集團(tuán)的創(chuàng)新一代產(chǎn)品，不再僅僅是一站式購物中心那么簡(jiǎn)單，而是集“文化、旅游、商業(yè)、商務(wù)、人居、體育”為一體的文旅城，包含第四代萬達(dá)商業(yè)綜合體和超五星級(jí)酒店、寫字樓公寓等。
建筑靈感源自古中山國(guó)三叉戟國(guó)徽造型，融合現(xiàn)代商業(yè)與地域文化，形成獨(dú)特城市天際線。無論從商業(yè)體量，首店、旗艦店的數(shù)量，還是經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的質(zhì)量，都將革新石家莊此前商業(yè)模式，領(lǐng)航這座城市邁向更高階的消費(fèi)能級(jí)，從而實(shí)現(xiàn)文旅+商業(yè)復(fù)合型旅游目的地。預(yù)計(jì)2027年開業(yè)。
//石家莊青年茂
石家莊青年茂位于高新商圈核心區(qū)域，由原星辰商業(yè)廣場(chǎng)改造而來，將于2025年開業(yè)。項(xiàng)目規(guī)劃引進(jìn)超60%的高顏值、強(qiáng)體驗(yàn)業(yè)態(tài)，與國(guó)際名品及潮流時(shí)尚為主的零售業(yè)態(tài)結(jié)合，打造國(guó)內(nèi)新一代商業(yè)發(fā)展范本。
圍繞潮流、親子、運(yùn)動(dòng)、文藝等核心主題，規(guī)劃“綠野·水之道”大型室內(nèi)綠植生態(tài)景觀公園、“設(shè)計(jì)·原力場(chǎng)”原創(chuàng)設(shè)計(jì)師長(zhǎng)廊、“奇幻·少年游”大型沉浸式海洋公園、“次元·潮谷FUN”二次元主題空間、“科技·智生活”主題場(chǎng)館、“青年·上場(chǎng)”潮流運(yùn)動(dòng)集群、“有顏·有味”美食街區(qū)等7大場(chǎng)景化、體驗(yàn)型業(yè)態(tài)，構(gòu)建起強(qiáng)大的流量引擎組合。
//石家莊合生匯
太平河片區(qū)合生匯項(xiàng)目是合生商業(yè)集團(tuán)在石家莊市的第一個(gè)項(xiàng)目，包含合生匯購物中心、濱水商業(yè)街區(qū)和五星酒店三大板塊。
購物中心和濱水商業(yè)街區(qū)將使用“合生匯”品牌，打造華北區(qū)域首個(gè)沉浸式文旅潮玩復(fù)合體驗(yàn)的濱河商業(yè)地標(biāo)。其中，合生匯購物中心為地鐵上蓋商業(yè)項(xiàng)目，地下通過規(guī)劃中的2號(hào)線北延與7號(hào)線連接市中心。濱水商業(yè)街區(qū)則將發(fā)揮濱水的地理優(yōu)勢(shì)，通過引入更多的泛文娛體驗(yàn)業(yè)態(tài)，將沿河景觀帶打造成為全華北的網(wǎng)紅打卡地。
石家莊的商業(yè)
仍像一幅未完成的拼圖
站在2025年的門檻回望，石家莊商業(yè)史恰似滹沱河的春汛——看似平靜的水面下，蟄伏著改變河道的力量。這座被戲稱為'火車?yán)瓉淼某鞘?，正在經(jīng)歷一場(chǎng)靜默的商業(yè)革命。
北人集團(tuán)依托鐵路樞紐優(yōu)勢(shì)壟斷市場(chǎng)，其新百廣場(chǎng)、北國(guó)商城等傳統(tǒng)百貨占據(jù)中山路核心地段，北國(guó)超市覆蓋社區(qū)網(wǎng)絡(luò)，形成“百貨+超市+電器”的穩(wěn)固生態(tài)。但近年來面臨品牌老化、業(yè)態(tài)創(chuàng)新不足的挑戰(zhàn)，尤其在年輕客群吸引力上顯疲態(tài)。集團(tuán)主要采取'存量升級(jí)+縣域下沉'差異化策略：主城區(qū)通過北國(guó)商城、新百廣場(chǎng)改造升級(jí)，不斷提升首店站位和品牌量級(jí)；并在正定、鹿泉等縣域布局社區(qū)商業(yè)體。
而作為本地龍頭商企，北國(guó)也承接了一些存量改造項(xiàng)目，包括曾經(jīng)上過熱搜的石家莊最美爛尾樓——祥云國(guó)際，于去年改名為“北國(guó)未來城”正式營(yíng)業(yè)。得益于北人集團(tuán)全鏈條和在地優(yōu)勢(shì)，旗下的北國(guó)超市、北國(guó)電器都已入駐，也塞了很多親子樂園和體驗(yàn)業(yè)態(tài)，但沒有看到特別稀缺品牌，堪堪填滿了建面高達(dá)22.9萬方的場(chǎng)子，也實(shí)屬不易了。
而由于存量建筑的桎梏，這個(gè)商場(chǎng)在空間給人一種割裂感，“土洋土洋的，很接地氣”，商城外圍正門區(qū)域很大氣，有種老牌奧萊度假村的國(guó)際范兒，中庭、連廊和立體顯示屏也很出彩；但往商場(chǎng)里頭走，視覺感受的落差感就比較大，戶外的景觀湖沒開放，地板磚和美陳細(xì)節(jié)做得也有些粗糙。
在2011年開業(yè)的裕華萬達(dá)廣場(chǎng)，標(biāo)志著全國(guó)連鎖商業(yè)品牌對(duì)石家莊的強(qiáng)勢(shì)滲透，并帶動(dòng)裕華區(qū)從居住區(qū)轉(zhuǎn)型為新興商圈，“一座萬達(dá)廣場(chǎng)，一個(gè)城市中心”的廣告語在裕華萬達(dá)得到了完美的詮釋。如今站在萬達(dá)廣場(chǎng)中庭仰望，當(dāng)年的先鋒設(shè)計(jì)已顯陳舊，但周邊高校聚集，來來往往的消費(fèi)者依舊這么年輕，保持著較高的人氣與客流。
餐飲業(yè)態(tài)方面，火車頭步行街與萬達(dá)廣場(chǎng)形成了有效互補(bǔ)的差異化定位，但作為綜合性商業(yè)街區(qū)，其在文旅文創(chuàng)等體驗(yàn)型業(yè)態(tài)的培育上仍有提升空間。而裕華萬達(dá)廣場(chǎng)過往重點(diǎn)布局的國(guó)際快時(shí)尚矩陣，隨著市場(chǎng)環(huán)境變化已進(jìn)入品牌迭代周期，新能源車店、數(shù)碼、服飾、茶飲甜品店等品牌陸續(xù)補(bǔ)位。
與此同時(shí)，面對(duì)城市新興商業(yè)體的持續(xù)入市，項(xiàng)目在首店經(jīng)濟(jì)及特色品牌引進(jìn)方面正面臨新的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局，如何強(qiáng)化差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、提升品牌吸引力成為值得深入探討的課題。
不過，萬達(dá)通過區(qū)域卡位完成裕華、長(zhǎng)安和辛集萬達(dá)廣場(chǎng)的三角布局，外加一座萬達(dá)茂，在激烈的石家莊商業(yè)完成了卡位戰(zhàn)。
石家莊萬象城是石家莊商業(yè)史上的一個(gè)里程碑，核心貢獻(xiàn)在于提升了城市商業(yè)能級(jí)，推動(dòng)了商圈競(jìng)爭(zhēng)與升級(jí)。華潤(rùn)萬象生活的購物中心在本地市場(chǎng)的引領(lǐng)作用自然不必多說，用標(biāo)準(zhǔn)化、高要求延續(xù)產(chǎn)品基因，設(shè)計(jì)在空間融入“商業(yè) x 藝術(shù)”的組合模式，購物中心內(nèi)部流線與空間簡(jiǎn)潔大氣，其建筑硬件和設(shè)施維護(hù)，在目前石家莊主要購物中心里是斷層領(lǐng)先的。
目前，石家莊萬象城正對(duì)下沉廣場(chǎng)地鐵商業(yè)進(jìn)行開發(fā)，預(yù)計(jì)開業(yè)后石家莊萬象城的客流量將迎來又一個(gè)升級(jí)。
自開業(yè)以來石家莊萬象城吸引眾多河北及石家莊首店紛紛落戶，成為名副其實(shí)的“首店收割機(jī)”，尤其2024年開始在餐飲、運(yùn)動(dòng)戶外等領(lǐng)域招商表現(xiàn)亮眼，如SNEAKER河北首店、SMFK河北首店、麻六記河北首店、裕蓮茶樓河北首店、山緩緩石家莊首店等等，且部分知名餐飲品牌勢(shì)能還能“賦能”到同城輕資產(chǎn)項(xiàng)目石家莊高新萬象匯。
從2024年第四季度起，石家莊高新萬象匯加速品牌招調(diào)，精準(zhǔn)持續(xù)向餐飲業(yè)態(tài)集中化方向發(fā)展。值此開業(yè)三周年重要節(jié)點(diǎn)，引進(jìn)達(dá)美樂比薩、黎明屯鐵鍋燉、猴子山下和牛排叔叔等，均為高新區(qū)首店。
首店經(jīng)濟(jì)的爆發(fā)，是消費(fèi)升級(jí)的直觀注腳。跟業(yè)內(nèi)人士交流時(shí)，大家都覺得一線城市沉默負(fù)重的“消費(fèi)降級(jí)”和二線城市對(duì)新興品牌的好奇心形成了鮮明對(duì)比，正如北京大學(xué)教授蘇劍所言：“二三線城市正成為新一輪消費(fèi)升級(jí)的中堅(jiān)力量”。
某些優(yōu)質(zhì)品牌正在搶占下沉二線城市的窗口期，達(dá)美樂石家莊首店北國(guó)商城店開業(yè)，門店訂單近3千單，實(shí)現(xiàn)銷售額34.6萬元；紅星前進(jìn)面包牛奶石家莊首店前段時(shí)間剛開業(yè)，排隊(duì)也是2小時(shí)起步；石家莊山姆會(huì)員店還未開業(yè)，而在小紅書上搜索“山姆石家莊代購”，下拉帖子是一眼望不到頭……
回望石家莊的商業(yè)圖景，我們看到的不僅是多強(qiáng)格局的博弈，更是新生力量與消費(fèi)力的覺醒。這座城市的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，或許才剛剛開始——當(dāng)北上廣深的商業(yè)戰(zhàn)爭(zhēng)已成紅海，石家莊的二環(huán)外仍保留著“野蠻生長(zhǎng)”的勇氣與可能。
就像中山路商圈的銀杏樹，每年秋天都會(huì)落下滿地金黃，那是時(shí)光的饋贈(zèng)；而二環(huán)外的商業(yè)體，正如初春的嫩芽，在政策的春風(fēng)與市場(chǎng)的雨露中，等待著屬于自己的綻放時(shí)刻。這座城市的商業(yè)未來，值得我們以更長(zhǎng)的篇幅、更細(xì)膩的筆觸，去見證、去書寫。
陪伴經(jīng)濟(jì)下，無生命情感寄托越來越流行。
棉花娃娃的出現(xiàn)，反映了年輕人對(duì)情感寄托、
個(gè)性化表達(dá)和社交互動(dòng)需求的轉(zhuǎn)變。這種“養(yǎng)娃”生意，
也反映了賽博時(shí)代下，新的情感消費(fèi)路徑。
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