我是紫沐，這是我第439篇日記。
很多人吐槽，廣州無(wú)腦推新規(guī)盤，對(duì)救市弊大于利。
因?yàn)楝F(xiàn)在的新盤，便宜、得房率高、樓齡新、產(chǎn)品好，甚至開始卷交標(biāo)和會(huì)所。
剛需預(yù)算能買到的體驗(yàn)，別說(shuō)對(duì)標(biāo)剛需二手，比改善二手都要好。
這就導(dǎo)致，新房確實(shí)好賣了。
但前幾年掏空六個(gè)錢包上車的剛需，全成了祭品，腰斬血虧。
而且置換鏈條斷掉，改善購(gòu)買力的數(shù)量和預(yù)算也會(huì)變少。
對(duì)樓市整體復(fù)蘇，副作用太大。
所以廣州后續(xù)有可能會(huì)控制供應(yīng)，現(xiàn)在抄底二手房是好時(shí)機(jī)。
這邏輯，有三個(gè)問(wèn)題。
1.廣州后續(xù)控制新增供應(yīng)，可能性極低。
廣州目前有兩個(gè)困境。
一個(gè)是財(cái)政沒(méi)啥錢了，一個(gè)是產(chǎn)業(yè)跟不上時(shí)代。
那在產(chǎn)業(yè)升級(jí)完成、稅收重新穩(wěn)定之前，廣州只能靠賣地續(xù)命。
所謂的控制供應(yīng)，讓前幾年高位接盤的買家解套，只是一廂情愿。
沒(méi)錢了，操作都會(huì)變形。
連牽涉到底層民生的公共事業(yè)費(fèi)用都能漲，還顧得上有錢買房的群體？
所以做推論的時(shí)候，別老是靠猜，要多看看操盤手實(shí)際上做了什么。
而廣州的實(shí)際行動(dòng)，就是前幾天官宣，今年要賣139塊地。
而且城中村改造也在發(fā)力，今年的重點(diǎn)舊改項(xiàng)目，高達(dá)52個(gè)。
可預(yù)見的未來(lái)，廣州新房只會(huì)越來(lái)越多。
而且是產(chǎn)品越來(lái)越好，性價(jià)比越來(lái)越高的新房。
期望靠廣州控制供地，來(lái)穩(wěn)住二手房價(jià)，癡人說(shuō)夢(mèng)。
2.剛需-剛改的二手房，接下來(lái)受到的沖擊會(huì)更大。
細(xì)看廣州今年的139塊供地，能發(fā)現(xiàn)一個(gè)特點(diǎn)。
就是占地1萬(wàn)多㎡的小地塊，供應(yīng)占比越來(lái)越多。
原因其實(shí)也簡(jiǎn)單。
大地塊，不是什么開發(fā)商都吃得下。
對(duì)操盤手來(lái)說(shuō)，雖然賺得多，但不太好賣。
可小地塊不一樣。
特別是核心區(qū)的小地塊，總價(jià)不高，隨便一個(gè)開發(fā)商都吃得下。
而且核心區(qū)帶學(xué)鐵商的新規(guī)盤少，潛在需求足，很好賣。
去年的保利雅郡、越秀云悅，還有今年開年時(shí)候的保利珠江印象，都是典型。
所以提高核心區(qū)小地塊供應(yīng)量，是維持土地財(cái)政的核心。
這也意味著，核心區(qū)剛需-剛改新盤，未來(lái)只會(huì)越來(lái)越多。
所以從保值角度，對(duì)剛需-剛改二手盤，特別是樓齡20年以上的，盡量別去接。
3.從自住層面考慮，新房?jī)?yōu)勢(shì)也很大。
以前房子不愁賣，開發(fā)商不需要花心思做產(chǎn)品，隨便套個(gè)模板就能賣爆。
所以廣州樓市雖然火了20年，在產(chǎn)品上卻沒(méi)半點(diǎn)進(jìn)步。
光看品質(zhì)，被很多二三四線城市吊起來(lái)打。
但這兩年不一樣了，樓市內(nèi)卷得厲害，不升級(jí)產(chǎn)品，壓根賣不出去。
所以這兩年新盤迭代非常快。
從最直接的得房率，到園林、會(huì)所、交標(biāo)，都在升級(jí)。
以前會(huì)所和全屋智能，都是豪宅標(biāo)配。
但現(xiàn)在剛需新盤，像最近的珠江天河都薈和中交天翠，全都給配齊了。
剛需級(jí)別的預(yù)算，買改善級(jí)別的體驗(yàn)，不是一句空話。
這是同預(yù)算二手房，根本做不到的。
既然新房的產(chǎn)品力，比二手房只會(huì)越來(lái)越好。
那不管是出于保值，還是為了自住。
非特殊情況，買新房的優(yōu)先度自然會(huì)高很多。
所以，關(guān)于買新房還是買二手這個(gè)問(wèn)題，其實(shí)沒(méi)啥懸念。
在廣州放寬得房率和宅地供應(yīng)之后，新房對(duì)二手房就是降維打擊的。
就像廣州地鐵最近新上的兩個(gè)盤。
200萬(wàn)左右，能在番禺或者老黃埔，買一套配套齊全，70+㎡就帶主套的新規(guī)房。
同樣預(yù)算，二手房做得到嗎？
所以現(xiàn)階段如果要買二手，除非兩種情況。
要么是價(jià)格特別筍。
同地段同配套同次新，新盤3萬(wàn)，二手急售一萬(wàn)五，那入手沒(méi)問(wèn)題。
要么就是小孩要讀書，需要現(xiàn)樓或準(zhǔn)現(xiàn)樓。
或者對(duì)師資和教育質(zhì)量有要求，那可以選二手。
說(shuō)實(shí)話，同樣的校名。
老牌本校和貼牌新校之間，差距很大的。
那些跟你說(shuō)沒(méi)啥區(qū)別的都只是銷售說(shuō)辭，好老師不是大白菜。
所以關(guān)于買新房還是買二手。
非特殊，新房?jī)?yōu)先。
除非價(jià)格特別筍或者要讀書，才考慮二手。
抄底這個(gè)詞，放在廣州，其實(shí)不太適用，至少現(xiàn)在不適用。
廣州會(huì)控制供地，是猜測(cè)。
廣州要賣139塊地，是事實(shí)。
天量供應(yīng)之下，很多房子，注定是救不起來(lái)了。
有些人，也注定會(huì)成為“不計(jì)代價(jià)”中的代價(jià)。
作為普通買家，老老實(shí)實(shí)吃點(diǎn)時(shí)代紅利，比冒險(xiǎn)要穩(wěn)得多。
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