我發(fā)現(xiàn)已經(jīng)有快三個(gè)月沒跟大家聊房地產(chǎn)了，這是牢章大大的失職，這兩天看到了，有的媒體居然已經(jīng)開始用樓市迎來小陽春作為標(biāo)題進(jìn)行報(bào)道了，俗話說，謊言重復(fù)千遍就變成了真理，小陽春儼然已經(jīng)成為了一個(gè)事實(shí)。這種鼓吹房地產(chǎn)市場(chǎng)，公然唱多的歪風(fēng)邪氣，不正之風(fēng)必須狠狠剎停，給他迎頭痛擊。
今年的《政府工作報(bào)告》把“穩(wěn)住樓市股市”寫進(jìn)總體要求，16日的《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》再次強(qiáng)調(diào)要“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，牢章是要站出來潑幾盆涼水的。
那房價(jià)漲十幾年的時(shí)候，你好我好大家好，現(xiàn)在房價(jià)跌了才幾年啊，一個(gè)個(gè)都迫不及待地站出來了，未免吃相有些太難看了
2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)，穩(wěn)住了穩(wěn)住了，真的能穩(wěn)住嗎？如穩(wěn)。
我們先看看媒體拿出來，論述小陽春的有力證據(jù)，今年1月份至2月份，新建商品房銷售面積和銷售額同比降幅分別比上年全年收窄了7.8個(gè)和14.5個(gè)百分點(diǎn)。
從國家統(tǒng)計(jì)局監(jiān)測(cè)的40個(gè)重點(diǎn)城市來看，1月份至2月份新建商品房銷售面積和銷售額同比分別增長1.3%和7.1%。
這里有兩個(gè)重要證據(jù)，第一是銷售面積和銷售額降幅收窄，我們只需要把國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)拿出來，就能看到今年1月，數(shù)據(jù)的確出現(xiàn)了跳變。大家要注意到這個(gè)數(shù)據(jù)是一個(gè)同比數(shù)據(jù)，也就是說今年的銷售額和銷售面積實(shí)際數(shù)據(jù)，比圖表最左邊去年1月份的數(shù)據(jù)實(shí)際上是更低，只是因?yàn)楸緢D統(tǒng)計(jì)的是同比，是一階導(dǎo)數(shù)，在圖片上就給人一種爆發(fā)式增長的錯(cuò)覺，可見不光是我們新聞學(xué)有各種魅力時(shí)刻，統(tǒng)計(jì)學(xué)也很有些門道在里面。
第二個(gè)證據(jù)是，40個(gè)重點(diǎn)中大型城市。銷售房銷售面積同比都有了大幅增長，特別值得指出的是，銷售額的增長要快于銷售面積的增長，意思是今年賣出的房子單價(jià)平均比去年更高，新房價(jià)格出現(xiàn)了明顯的上漲，這難道不意味著，房價(jià)又開始上漲了嗎？
我們還是回到市場(chǎng)上來，這兩年的市場(chǎng)上明顯有一個(gè)新名詞，叫好房子。
第一，最近這幾年大中型城市土地出讓越來越像優(yōu)勢(shì)地段集中，因?yàn)檎w市場(chǎng)下行趨勢(shì)之下，房地產(chǎn)開發(fā)商拿地也很謹(jǐn)慎，土地位置不好，周轉(zhuǎn)時(shí)間長的地塊會(huì)被舍棄。
第二就是這些好地段的土地，開發(fā)商不可能把它建成低價(jià)的經(jīng)濟(jì)盤，而是建成面向中高端人群的改善盤。
如果把這幾年的政策主線串起來看，其實(shí)是更加明晰的，多地已經(jīng)放寬了對(duì)于房地產(chǎn)金融面積的規(guī)定可以在同樣的面積和房價(jià)之下，消費(fèi)者拿到更多的房子。連北京這種城市，都修改了計(jì)算辦法，陽臺(tái)、飾面層部分面積不計(jì)入容積率，以建筑面積100和140平方米戶型為例，‘得房率’可從80%提升至約90%。部分城市還出現(xiàn)了零公攤的新盤。
《住宅項(xiàng)目規(guī)范》也將住宅層高標(biāo)準(zhǔn)提升至不低于3米，名義上房子面積不變，但實(shí)際上新房得到的面積和空間更多，采光、通風(fēng)、居住體驗(yàn)上不是一個(gè)級(jí)別。
這樣組合拳打下來，名義單價(jià)自然抗住下跌壓力，甚至可以上漲一點(diǎn)，這就是政策改革所釋放的紅利。
翻譯翻譯，這一輪小陽春，實(shí)際上是一二線城市集中地開發(fā)了一批地段更好，品質(zhì)更高，得房率更高，實(shí)際面積更大，但是和普通人沒什么關(guān)系的項(xiàng)目給房地產(chǎn)市場(chǎng)續(xù)命。
其中的用意是很明顯的，我在之前的視頻當(dāng)中就跟大家講過了，過去幾十年，炒房的底層邏輯是。房地產(chǎn)市場(chǎng)地方既是參與者又是決策者還是最大的受益者，在房地產(chǎn)的造富神話上，它動(dòng)員了整個(gè)中產(chǎn)階級(jí)參與進(jìn)來，暫時(shí)放棄當(dāng)下的消費(fèi)壓縮支出，背上貸款購買房產(chǎn)，享受紙面上越來越上漲的數(shù)字。
但現(xiàn)在一部分中產(chǎn)階級(jí)眼看這場(chǎng)游戲玩不下去了，想要把自己囤積的房地產(chǎn)變成現(xiàn)金，套現(xiàn)一大筆財(cái)富的時(shí)候，新房和二手房就形成了對(duì)手盤，地方必須想盡辦法把錢繼續(xù)鎖在房地產(chǎn)里。近幾個(gè)月，一線城市二手房成交量創(chuàng)階段性新高，北京12月網(wǎng)簽量同比增長66%。
二手房有顯著優(yōu)勢(shì)，不用擔(dān)心買到爛尾期房，也不用擔(dān)心潛在的風(fēng)險(xiǎn)，所見即所得。但新房出售的最大受益人是地方，二線城市以上他們以土地價(jià)格稅費(fèi)等形式拿走了房屋價(jià)格的百分之70以上，地方是最不樂見于二手房套現(xiàn)的，買房可以填充土地財(cái)政，賣房就如同虎口奪食。
地方自救的思路已經(jīng)很明確了，那就是拉開新房和二手房之間的差異性，原先的100平二手房和100平新房，新房可能略貴一點(diǎn)，但實(shí)際得到的房子面積可能更大，容積率、地段和配套設(shè)施，都比原先的二手房要更好。
通過這種方式來吸引購買新房，穩(wěn)住房價(jià)的錨。這看起來房地產(chǎn)的價(jià)格鎖死了，甚至反彈了，實(shí)際上是用各種優(yōu)惠政策和隱性降價(jià)來用空間換時(shí)間。根本目的是吸引剛需群體和改善群體買入新房，穩(wěn)住新房下跌的速度。
所以我對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的任何宣傳稿子都不感冒，現(xiàn)在大義凜然的跳出來告訴大家，要讓大家住上好房子，早干嘛去了？
之前的房子為什么不“好”？是缺乏土建能力嗎？是缺乏鋼筋混凝土和水泥嗎？是沒有人指出特色御手指和特色公攤這些問題嗎？tell me why！回答我！
人為制造稀缺性，把土地價(jià)格拉到天上去，最大化土地收益的時(shí)候，沒見你們讓出如此多的利益。你們不是知道自己錯(cuò)了，只是明白自己快死了。
新房的對(duì)手盤二手房的房主也不是傻子，新房通過各種方式拿到了競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，但二手房主不會(huì)像開發(fā)商一樣，賣的便宜了，馬上有人來窗口指導(dǎo)要求房子漲價(jià)。他們永遠(yuǎn)有最后一招，就是降價(jià)。
我們來看一下，2025年2月70個(gè)大中城市二手住宅指數(shù)，北京比上一年下跌了3.4%，這還算好的，整張表的平均下跌值都在5%以上，唐山秦皇島這種正式下跌到了兩位數(shù)，對(duì)比一下2024年同期，二手房的跌幅還越來越大了，這還是官方數(shù)據(jù)。安居客數(shù)據(jù)更狠，百城二手房掛牌均價(jià)；一線城市下跌9.0%，新一線城市下跌10.2%，二線城市下跌11.1%。
你一直在跌，你根本就沒停過
并且還有一個(gè)重要邏輯，那就是現(xiàn)在有余力購入改善盤的業(yè)主，往往都已經(jīng)自有住房。買新房的時(shí)候，舊房會(huì)出售。安居客數(shù)據(jù)，2025年1月，百城二手房掛牌量229.8萬套，同比去年增長19.0%；其中一線城市增加16.1%，新一線城市增加14.7%，二線城市增加20.5%
房地產(chǎn)相關(guān)的視頻可以說是我客觀性最強(qiáng)的視頻，因?yàn)閿?shù)據(jù)就在這里，我不用做過多解讀，大家會(huì)有自己的判斷。
去年年初，在刺激政策支持下，也炒作了一波樓市小陽春。小陽春之所以叫小陽春，就是因?yàn)樗皇钦嬲牡诙骸?strong>就像人到中年，不去搞健身，反而狂吃偉哥，劑量越來越大，下面的反應(yīng)卻越來越小。
現(xiàn)在的媒體不看療效看廣告數(shù)據(jù)講的少，調(diào)門起的高，我不知道。你們這么使勁鼓吹，想把大家都坑到房地產(chǎn)這個(gè)下降通道里面是什么意思。到底是誰在狂按喇叭，想讓大家都買房子呢？真的好難猜呀。
還好現(xiàn)在你有喇叭，我也有喇叭，你能讓記者想破腦袋給你論穩(wěn)中向好，你還能管得住觀眾給誰關(guān)注三連嗎？
總的來看我們對(duì)房地產(chǎn)的觀點(diǎn)保持不變，如果沒有新的更大力度的大招，比如說徹底放開超一線城市居民戶口，買房即落戶這種超預(yù)期政策，房地產(chǎn)的下降通道在2~3年之內(nèi)不會(huì)有變化，只是急跌和緩跌的區(qū)別而已。
注意我這里說的還是一二線城市，三四線城市已經(jīng)可以戰(zhàn)略性放棄了，隨著人口老齡化，人口數(shù)目減少，這些城市的房子在未來的10到20年內(nèi)，都會(huì)逐漸向鶴崗靠攏，只有居住價(jià)值，沒有經(jīng)濟(jì)價(jià)值。
過去幾十年間憑借房地產(chǎn)，我們用鋼筋水泥和炒估值的方法把房地產(chǎn)干成了支柱產(chǎn)業(yè)，不光是因?yàn)檎糶dp的比例高，還因?yàn)榉康禺a(chǎn)兼顧了稅收功能，是實(shí)際上的稅務(wù)部門。
一線城市地產(chǎn)價(jià)格收入比是26.3，二線是11.2，三四線是7.9。在房價(jià)收入比如此畸形，簡(jiǎn)直都稱得上反動(dòng)的情況下，長期以來房地產(chǎn)市場(chǎng)抗拒市場(chǎng)自發(fā)完成出清。
從2016年漲價(jià)去庫存以來，靠政策刺激，靠一次一次的救，靠最后把泡沫越吹越大，但經(jīng)濟(jì)學(xué)不是任人揉捏的橡皮，為此要付出的代價(jià)一定會(huì)更大。
房價(jià)上升期，躺著收錢不想搞房產(chǎn)稅改革，房價(jià)下降期，債務(wù)積累不敢搞房產(chǎn)稅改革，還是想辦法賣新房維持土地財(cái)政。任何金融產(chǎn)品市場(chǎng)本質(zhì)上都是新興市場(chǎng)，現(xiàn)在所有人都知道房地產(chǎn)不會(huì)永遠(yuǎn)上漲，房地產(chǎn)的好日子還在后頭呢。
章北海的自然選擇
Après moi, le déluge
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