房?jī)r(jià)看漲預(yù)期連續(xù)四個(gè)季度上升，這是本輪樓市降溫之后首次出現(xiàn)的情況。
如果拉長(zhǎng)時(shí)間跨度進(jìn)行歷史回顧，會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)令人驚喜的信號(hào)：樓市正在筑底，且涉及一線和二線城市。
人們對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期正在發(fā)生重大變化
在資產(chǎn)市場(chǎng)中，市場(chǎng)參與者的預(yù)期至關(guān)重要。
如果很多人都認(rèn)為某類資產(chǎn)（包括股票、黃金、房子等）價(jià)格將會(huì)上漲，那么這類資產(chǎn)很有可能真的會(huì)上漲。
老楊在分析和研究樓市時(shí)，涵蓋了很多指標(biāo)，其中也包括對(duì)購(gòu)房預(yù)期的監(jiān)測(cè)和調(diào)查。
十幾年來(lái)，每個(gè)季度我都會(huì)在網(wǎng)上，尤其是微博上針對(duì)粉絲進(jìn)行一次網(wǎng)上調(diào)查。
一年后相比當(dāng)前，全國(guó)一線、二線城市的房?jī)r(jià)市場(chǎng)走勢(shì)是漲還是跌，主要聚焦全國(guó)的一線、二線這 35 個(gè)大城市。
最近的一期，也即今年一季末，調(diào)查共有 1219 人參與投票，看漲的人占比 46%，看跌者占比 36%，看平者占比 18%。
看漲的人比看跌的人高出了 10 個(gè)百分點(diǎn)，由此可以證明，對(duì)于未來(lái)一年高能級(jí)城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)，我的粉絲總體上持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度。
只看一組數(shù)據(jù)還不夠，我們?cè)賮?lái)看一下過(guò)去十幾年看漲者占比的數(shù)據(jù)走勢(shì)變化。
從 2013 年四季度開(kāi)始統(tǒng)計(jì)，看漲比例最高的是 2015 年二季度，占比 76%；次高點(diǎn)是 2021 年一季度，占比 61%。
最低點(diǎn)是 2018 年四季度，占比只有 25%。當(dāng)時(shí)樓市調(diào)控非常嚴(yán)厲，很多城市在 2018 年四季度都出現(xiàn)了樓市降溫。
聚焦近期，2024 年一季度看漲占比只有 26%，大家預(yù)期都很差。
但從 2024 年二季度以來(lái)，看漲預(yù)期連續(xù)四個(gè)季度上升。
看漲預(yù)期連升4個(gè)季度宜高度關(guān)注
大家不要小看連續(xù)四個(gè)季度上升，這極有可能形成一種趨勢(shì)。
人們的看多預(yù)期持續(xù)增長(zhǎng)，說(shuō)明在過(guò)去的四個(gè)季度，市場(chǎng)面、政策面，包括購(gòu)房需求得到一定程度的激發(fā)、房?jī)r(jià)泡沫被擠出等諸多因素疊加之后，形成了預(yù)期共振，預(yù)期已經(jīng)見(jiàn)底。
自 2021 年下半年全國(guó)樓市大幅降溫以來(lái)，看漲預(yù)期的反彈僅有兩次，但每次反彈一個(gè)季度后就重新回落了。
而這次連續(xù)反彈了四個(gè)季度，它發(fā)出了明確的信號(hào)。
我們?cè)賮?lái)看圖表，比對(duì)一下類似的歷史時(shí)段。
2014 年全國(guó)樓市降溫，2014 年二季度看漲的占比只有 40%，處于當(dāng)時(shí)前后幾年的低點(diǎn)。
從 2014 年三季度開(kāi)始，看漲預(yù)期連續(xù)四個(gè)季度上升，最終達(dá)到最高點(diǎn)。隨后，2015 - 2017 年，樓市進(jìn)入繁榮期。
第二次看漲預(yù)期連續(xù)上升是在 2019 年，2019 年三季度看漲預(yù)期處于歷史偏低位，2019 年四季度開(kāi)始，看漲預(yù)期連續(xù)上升了三個(gè)季度，之后小幅回落，但隨后又大幅上升，也可以近似認(rèn)為同樣是連續(xù)上升了四個(gè)季度。
最終在 2020 年下半年到 2021 年上半年，形成了一次全國(guó)局部地區(qū)的樓市繁榮。
之前兩次預(yù)期連續(xù)上升四個(gè)季度之后，都出現(xiàn)了樓市明顯好轉(zhuǎn)，是周期性的上升，而不是短期的反彈。
這次同樣是連續(xù)上升四個(gè)季度，只不過(guò)目前看漲占比是 46%，而上一次（2021 年一季度）已經(jīng)高達(dá) 61%，在 2015 年更是高達(dá) 76%。
也就是說(shuō)，這次雖然連續(xù)上升，但看漲的比例還不夠高，上升速度比較慢。
我估計(jì)未來(lái)一段時(shí)間還會(huì)震蕩上行。在這種預(yù)期的推動(dòng)下，全國(guó)一線、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的概率大幅增加。
看漲預(yù)期與房?jī)r(jià)走勢(shì)基本一致
網(wǎng)友的看漲預(yù)期占比，與房?jī)r(jià)實(shí)際走勢(shì)相比。
觀察過(guò)去十多年的歷史走勢(shì)，可知二者走勢(shì)基本一致，但預(yù)期占比一般領(lǐng)先于實(shí)際房?jī)r(jià)2個(gè)季度左右。
比如，2014年二季度，看漲占比見(jiàn)底；三季度房?jī)r(jià)跌幅見(jiàn)底；
2015年二季度，看漲占比見(jiàn)頂；2016年三季度，房?jī)r(jià)漲幅見(jiàn)頂；
2019年三季度，看漲占比階段性見(jiàn)底；四季度房?jī)r(jià)跌幅見(jiàn)底；
2020年四季度，看漲占比見(jiàn)頂；2021年二季度，房?jī)r(jià)漲幅見(jiàn)頂；
由上述規(guī)律可知，在見(jiàn)底復(fù)蘇期，看漲占比領(lǐng)先房?jī)r(jià)1－2個(gè)季度；在見(jiàn)頂回落期，看漲占比領(lǐng)先房?jī)r(jià)2－3個(gè)季度左右。
那么，細(xì)察近期，也即本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)見(jiàn)底復(fù)蘇期：
2024年一季度，看漲占比見(jiàn)底；三季度房?jī)r(jià)跌幅見(jiàn)底。
較好的重現(xiàn)了之前兩輪樓市見(jiàn)底復(fù)蘇初的規(guī)律！
而且，看漲占比已連升4個(gè)季度，房?jī)r(jià)跌幅已連續(xù)收窄2個(gè)季度。
這也就意味著，這不是異動(dòng)性、脈沖性的回升，而是具有周期性質(zhì)的回升！?。?/p>
關(guān)于房?jī)r(jià)預(yù)期的網(wǎng)上調(diào)查，我已經(jīng)堅(jiān)持超過(guò)十年了，在網(wǎng)上可謂獨(dú)此一家。
通過(guò)這么長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)查和對(duì)歷史大數(shù)據(jù)的分析，我們可以從中洞察一些規(guī)律。
當(dāng)前的預(yù)期再次發(fā)出了強(qiáng)烈信號(hào)，我判斷這次樓市的緩慢升溫是市場(chǎng)的反轉(zhuǎn)，而不是短期的反彈。
再過(guò)半年或者一年，當(dāng)我們回頭看時(shí)，就能清晰地看到市場(chǎng)運(yùn)行的軌跡，屆時(shí)我們?cè)賮?lái)回顧和總結(jié)。
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