去年下半年以來，西安先后發(fā)布了高質(zhì)量發(fā)展示范區(qū)、西咸新區(qū)、高新區(qū)、古都核心區(qū)、北部片區(qū)的國土空間規(guī)劃。
近日，西安又發(fā)布了臨潼區(qū)、航天基地最新的國土空間詳細規(guī)劃。
臨潼區(qū)屬于非主城區(qū)，因此我們在這里重點關(guān)注一下航天基地最新的規(guī)劃。
在航天基地最新的規(guī)劃中，釋放出了一些非常重要的信息，包括城市發(fā)展方向、地鐵規(guī)劃等等。
01
航天基地向東南方向發(fā)展
西安航天基地是2006年11月成立的，位于西安主城區(qū)東南方向，是陜西省、西安市政府聯(lián)合中國航天科技集團公司建設(shè)的航天科技產(chǎn)業(yè)和國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。
從時間上算起，航天基地發(fā)展了快20年時間了。
與西安其他開發(fā)區(qū)不同的是，航天基地是先有產(chǎn)業(yè)、后有城市。以航天產(chǎn)業(yè)立區(qū)之后，這些年吸引了融創(chuàng)、招商、富力、碧桂園、保利、綠城等房企的進駐，再加上本土的陜旅、航天實業(yè)等，均參與了航天基地的建設(shè)之中。
在最新的《西安市功能體系與布局規(guī)劃》中，航天基地分屬古都核心功能承載區(qū)、南部高新技術(shù)與科教集聚區(qū)兩大功能區(qū)。
官方給航天基地最新的目標定位是：航天強國與軍民融合的戰(zhàn)略支點、航天產(chǎn)業(yè)核心承載區(qū)，秦創(chuàng)原南部科技創(chuàng)新走廊重要支撐。
航天產(chǎn)業(yè)就不用多說了，作為國家級陜西航天經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，航天基地已經(jīng)成為中國航天動力之城、北斗創(chuàng)新的發(fā)源地，聚集著航天六院旗下西安航天發(fā)動機有限公司（我國唯一的大型液體火箭發(fā)動機研制生產(chǎn)專業(yè)單位）、空間電子信息技術(shù)研究院（原航天504所）、西安航天精密機電研究所、北方電子研究院等，以及隆基綠能、陜煤、榮耀、中科遙感、西安鐵路信號單位。
憑借科創(chuàng)優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，航天基地與長安大學(xué)城、高新絲路科學(xué)城、中國西部科技創(chuàng)新港等板塊共同形成了西安科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)帶，成為西安科技創(chuàng)新高地。
此次發(fā)布的西安航天基地規(guī)劃范圍總面積約49.43平方公里，其中城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)規(guī)劃編制面積約48.63平方公里，共劃分12個單元，其中重要發(fā)展單元2個、新增建設(shè)單元2個、城市更新單元1個、一般單元7個。
1個城市更新單元就是目前的雁塔南路以西、東長安街以北的航天基地所屬區(qū)域，2個重要發(fā)展單元、2個新增建設(shè)單元均位于包茂高速以東片區(qū)。
很明顯，包茂高速以西片區(qū)發(fā)展已經(jīng)逐步區(qū)域飽和之后，接下來航天基地的重點發(fā)展方向是包茂高速以東片區(qū)，也就是目前的航天基地東南方向。
這個片區(qū)目前是大片的空地、村莊，將會承載起未來十年航天基地的發(fā)展空間希望。
02
地鐵4號線向南延伸，11號線浮出
航天基地規(guī)劃路網(wǎng)整體呈方格網(wǎng)布局，打造級配合理、疏密有致的道路系統(tǒng)，形成“九橫十縱”的骨架路網(wǎng)體系。
地鐵規(guī)劃方面，航天基地目前已經(jīng)通車的地鐵線路有2號線、4號線，今年將新增15號線開通。
在這份全新的規(guī)劃之中，也釋放出了關(guān)于地鐵規(guī)劃的多條重要信息：
2018年12月26日，西安地鐵4號線通車，全長35.2公里，是一條南北走向的線路，連接著西安北站、行政中心、大明宮國家遺址公園、西安站、大雁塔、大唐芙蓉園等。
在航天基地道路交通規(guī)劃圖中可以清晰的看到，地鐵4號線將從航天新城站終點站向南延伸，向南規(guī)劃有3個地鐵站，而向南延伸的這一片也正是航天基地接下來的重要發(fā)展單元。
第二：地鐵11號線浮出。
規(guī)劃中的地鐵11號線，是一條橫跨西安、咸陽兩市及西咸新區(qū)的線路，是西咸一體化推進中重要的一條線路。
按照目前的規(guī)劃，11號線一期起于咸陽寶泉路，止于西安魚化寨，預(yù)計將會納入到西安地鐵四期規(guī)劃之中。
而從航天基地的道路交通規(guī)劃圖中可以看出，11號線二期將沿著航天大道布局，與地鐵2號線、4號線換乘，止于航天大道與雁翔路交匯處。
第三：15號線向北延伸？曲江CCBD南區(qū)規(guī)劃有地鐵？
除了比較清晰、具有確定性的4號線向南延伸、11號線規(guī)劃之外，航天基地的這份規(guī)劃圖中，還涉及到兩條地鐵線路信息。
一條是15號線。目前的15號線一期東起點是東兆余站，而從規(guī)劃圖中可以看出，15號線后期的規(guī)劃是向東過包茂高速之后向北延伸，沿著雁翔路布局。
另外一條是在航天基地與曲江新區(qū)交匯處，規(guī)劃有一條地鐵線路從西邊的曲江CCBD南區(qū)至雁塔南路之后，向北沿著雁塔南路布局，這條線路未標注是幾號線。
03
哪些住宅地塊待供應(yīng)？
作為地產(chǎn)媒體，我們當然要關(guān)注的是全新的航天基地規(guī)劃中，有哪些住宅規(guī)劃。
根據(jù)用地布局信息，在這份49.43平方公里的規(guī)劃中，居住用地為12.13平方公里，占比只有24.54%，也就是不到1/4。
占比最大的是工況用地，面積14.07平方公里，占比28.46%。
另外，商服用地僅有1.37平方公里，也就是2055畝。
目前，航天基地成熟區(qū)域、基本成熟區(qū)域，包茂高速以西片區(qū)其實已經(jīng)沒有多少住宅用地可以開發(fā)了，這個片區(qū)的住宅用地接下來是賣一塊少一塊。
而航天基地接下來的2個重要發(fā)展單元、2個新增建設(shè)單元，規(guī)劃中的住宅用地主要集中在長征二路以南、天和二路兩側(cè)，也就是目前的隆基廠區(qū)南側(cè)那一片。
從這幾年航天基地住宅用地供應(yīng)來看，每年基本是2、3宗。2022年至2024年這3年時間，共計供應(yīng)了8宗住宅用地，其中2宗溢價成交、6宗底價成交，保利、龍湖、招商、大華、德通、泰發(fā)祥等房企有拿地。
不過，去年以來航天基地的開發(fā)用地市場曾經(jīng)出現(xiàn)了多次流拍，代表地塊為招商雲(yún)山間南側(cè)地塊、泰發(fā)祥時光雅境西側(cè)地塊、航騰公園西側(cè)地塊。這主要與目前的市場環(huán)境之下，開發(fā)商在拿地方面比較謹慎有關(guān)。
這幾年的航天基地新房市場，得益于土地供應(yīng)控制的比較好，因此價格方面沒有出現(xiàn)較大的下跌。這幾年，新房市場誕生過龍湖云河頌、保利天珺、保利星河天匯等紅盤。
其中，保利天珺2024年以43.7億元銷售額位居西安全市第4，今年前3個月又以8.2億元的銷售額位居西安全市第1！
航天基地還有一個前幾年的紅盤碧桂園云頂，目前在售。近期，碧桂園云頂降價吸引了大家的關(guān)注，也引發(fā)了一輪熱銷。畢竟，對于碧桂園來講，當下回籠現(xiàn)金比利潤更重要。
全新的規(guī)劃出爐之后，讓企業(yè)、購房者看到了航天基地的城市發(fā)展方向，也更清楚每個板塊的具體產(chǎn)業(yè)、配套等布局。
當然，我們希望看到的是規(guī)劃的穩(wěn)定性，而不是隨時變動，畢竟這幾年大家經(jīng)歷了各大區(qū)域太多的工業(yè)用地、商業(yè)用地變?yōu)樽≌玫?，公園縮水甚至消失……
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