浦東向南發(fā)展已經(jīng)是明牌了。
北部不能說馬上衰落，但南北差距拉大，南部越來越強(qiáng)是不爭的事實(shí)。
原因很簡單，浦東原來的發(fā)展重心就偏北；如今北部開發(fā)飽和，向南開拓很正常。
其實(shí)整個(gè)上海，也是這樣的邏輯。
浦東開發(fā)，從北開始
浦東開發(fā)初期（1992-1995年），搞的是“兩橋一路帶三區(qū)”模式。
說白了就是先修路搭橋，再搞產(chǎn)業(yè)區(qū)。
南浦大橋、楊浦大橋和楊高路這“兩橋一路”把陸家嘴（金融）、金橋（工廠）、外高橋（保稅區(qū)）三個(gè)產(chǎn)業(yè)區(qū)串起來。
每個(gè)產(chǎn)業(yè)區(qū)旁邊都配套建了住宅區(qū)，陸家嘴老居民拆遷搬去金楊， 新居民則聚集在源深、聯(lián)洋、洋涇等社區(qū)；
金橋工業(yè)區(qū)則形成居住分級體系，碧云國際社區(qū)與金橋、高行等居住區(qū)形成互補(bǔ)。
外高橋也在北邊自己搞了生活區(qū)。
“先搞錢再蓋房”，產(chǎn)業(yè)把人吸引來，再慢慢填滿生活配套。因?yàn)橹挥挟a(chǎn)業(yè)才能跨越“山河大?！薄?/strong>
而隨著城市發(fā)展進(jìn)入新階段，浦東戰(zhàn)略重心在2035規(guī)劃中呈現(xiàn)明顯南移趨勢。
現(xiàn)在浦東的發(fā)展方向就倆字：向南！
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浦東，一路向南
都說地 鐵2號線是上海的發(fā)展中軸，從虹橋樞紐到虹橋開發(fā)區(qū)，從中山公園到靜安寺，再到南京西路、人民廣場、外灘、陸家嘴、世紀(jì)公園、張江，一路到浦東機(jī)場。
如果說南北高架是上海東西的分界，那么地鐵2號線就是上海南北分界的參考線。
2號線的浦東段，則可以作為浦東的南北分界線。
分界線的北邊，包括外高橋、森蘭、高行、曹路、金橋、金楊、碧云、源深、洋涇、聯(lián)洋等板塊；
南邊則包括周康、三林、前灘、世博、塘橋、川沙、張江等板塊。
而陸家嘴、世紀(jì)大道、花木龍陽、唐鎮(zhèn)等板塊則剛好處于中軸線上。
上海2035規(guī)劃中，浦東的中央活動(dòng)區(qū)包括：陸家嘴、世紀(jì)大道、世博、后灘、前灘。
只有大約一半的陸家嘴和世紀(jì)大道屬于北浦東，其余所有版塊都屬于南浦東。
副中心這一塊，花木龍陽，剛好處于中軸上，北部就一個(gè)金橋副中心；
南部有張江，川沙，外加一個(gè)規(guī)劃能級也很高的臨港新城。
又是“一邊倒”的態(tài)勢。
無論是能級最高的中央活動(dòng)區(qū)，還是副中心，南浦東都勝過北浦東。
而每一片中央活動(dòng)區(qū)，或是副中心，都意味著未來的重磅規(guī)劃和高額投入。
這一點(diǎn)看，浦東的規(guī)劃重心也在南。
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北邊沒地了
浦東向南，最底層的一個(gè)邏輯，還是北邊沒地了。
北面像金橋、外高橋這些地方早就蓋滿了工廠、小區(qū)，拆了重建成本太高。
南邊大片空地等著開發(fā)，比如前灘南、三林南，“有現(xiàn)成的地不用白不用！”
其實(shí)浦東以前是一路向東發(fā)展的。
2009年，浦東合并了南匯，南部有了縱深腹地，比東部地段更好，往南發(fā)展水到渠成。
而從地理區(qū)位角度看，浦東南邊也更吃香。
浦東北邊窄長，往東就到長江邊了，只能輻射崇明、南通這些地方，往西也是楊浦虹口寶山這幾個(gè)稍微弱點(diǎn)的區(qū)域。
南邊四四方方，西邊挨著徐匯、閔行這些有錢鄰居，東南還能聯(lián)動(dòng)臨港新城。
好比北邊是條“斷頭路”，南邊是“條條大路通羅馬”。
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具體咋向南發(fā)展？三個(gè)典型。
1）前灘到三林濱江
前灘現(xiàn)在高樓林立，開發(fā)完了，接下來就搞前灘南三林濱江，相當(dāng)于給前灘“續(xù)杯”。
前灘南的低密高品質(zhì)新房，彌補(bǔ)了前灘都是鴿子籠的遺憾。
2）張江一路向南
張江一開始主要發(fā)展的是金科路兩側(cè)的北區(qū)，以中興通訊、浦東軟件園、羅氏制藥、中芯國際為代表。
2010年后，逐漸往南發(fā)展，發(fā)展中區(qū)，像上海光源、通用電氣、上海科技大學(xué)、IBM、阿里巴巴就是這個(gè)時(shí)代的產(chǎn)物。
如今，張江從科技園區(qū)，升級為城市副中心，張江科學(xué)城，同時(shí)繼續(xù)向南。
張江的最新力作，就是13號線學(xué)林路地鐵站東側(cè)的張江雙子塔——科學(xué)之門。
作為張江科學(xué)城建設(shè)的首個(gè)超高層項(xiàng)目，“科學(xué)之門”由兩棟320米超高層組成，是張江的新中心。
將承擔(dān)科學(xué)研發(fā)支持功能和科技商務(wù)服務(wù)功能，并將開設(shè)大型綜合商場、購物中心、特色商業(yè)及餐飲娛樂、體育設(shè)施、文化設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施等。
張江目前擁有超過2.4萬家企業(yè)、1800余家高新技術(shù)企業(yè)、179家外資研發(fā)中心……
尤其是集成電路，生物醫(yī)藥，人工智能三大先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，張江再次踩在了風(fēng)口上。
如今張江已經(jīng)是是上海的科創(chuàng)核心，新質(zhì)生產(chǎn)力的代表，創(chuàng)新的代名詞。
張江是從一片農(nóng)田發(fā)展起來的，如今蛻變?yōu)樯虾５目苿?chuàng)高地，城市副中心，但至今仍然有人看不起看不懂張江的房價(jià)。
比如很多人拿浦東和張江的商業(yè)配套說事：
浦東商業(yè)本就匱乏，張江長泰廣場更是鄉(xiāng)鎮(zhèn)水平，但這并不影響浦東和張江的房價(jià)。
因?yàn)槠謻|是上海經(jīng)濟(jì)的發(fā)動(dòng)機(jī)，卷王聚集地，這是浦東產(chǎn)業(yè)為基的內(nèi)核精神所決定的。
上海現(xiàn)有規(guī)劃中，張江也是最有可能落地的。
張江南擴(kuò)，具體受益板塊包括孫橋，周康，御橋，三林，浦江等。
3）開發(fā)臨港
臨港的房價(jià)這兩年結(jié)實(shí)坐了一把過山車，確實(shí)跌慘了，但臨港的規(guī)劃和基建是在實(shí)打?qū)嵚涞?，只要?jiǎng)e想著去臨港買房，臨港的未來還是值得期待的。
浦東，是一片創(chuàng)造奇跡的熱土。
某種程度上講，浦東強(qiáng)則上海強(qiáng)。
2023年，浦東GDP是1.67萬億，在上海16區(qū)中遙遙領(lǐng)先。 這意味著，浦東新區(qū)以全市1/5的土地面積，1/4的常住人口，創(chuàng)造了上海1/3（35.4%）的經(jīng)濟(jì)體量。 此外，浦東還創(chuàng)造了上海大約40%的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值、50%的金融業(yè)增加值和60%的外貿(mào)進(jìn)出口總額。
不同于浦西市區(qū)，浦東仍然有大量未開發(fā)的土地，南部尤其如此。
這波南進(jìn)不是簡單挪窩，而是浦東骨子里的"產(chǎn)業(yè)開路"基因在新時(shí)代的進(jìn)化。
如今，浦東向南發(fā)展的大勢已定，這片土地的未來就像當(dāng)年的“開掛”故事一樣，充滿想象空間。
過去三十年，浦東北部從灘涂變身高樓大廈，靠的是產(chǎn)業(yè)開路、政策加持；
如今南部接過接力棒，背后是土地紅利、規(guī)劃能級和時(shí)代機(jī)遇的三重疊加。
說到底，浦東的成長史就是一部“逆襲劇本”。從被浦西人嫌棄的“寧要浦西一張床”，到現(xiàn)在成為上海經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)機(jī)，它的每次轉(zhuǎn)向都踩準(zhǔn)了國家戰(zhàn)略的節(jié)拍。
如今向南發(fā)展不是簡單的地理位移，而是中國式現(xiàn)代化的又一場實(shí)驗(yàn)：當(dāng)土地資源、科技革命、開放政策三者共振，這片熱土?xí)俅巫C明，敢闖敢試才是突破天花板的終極密碼。
注：該篇文章僅代表個(gè)人見解，不構(gòu)成交易建議。
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