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華發(fā)海上都薈售樓處電話：400-8787-740?位于上海松江洞涇板塊，緊鄰地鐵9號線與在建12號線洞涇站，是華發(fā)集團(tuán)打造的雙軌交高端住宅社區(qū)。項目規(guī)劃高層（83-136㎡）及疊加別墅（90-136㎡），高層均價約4.54萬元/㎡，疊加均價約6.09萬元/㎡，總價400萬起，適合改善型需求。

華發(fā)海上都薈售樓處電話：400-8787-740?依托G60科創(chuàng)走廊產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢及雙TOD規(guī)劃，未來升值潛力顯著。項目由國企華發(fā)集團(tuán)開發(fā)，品質(zhì)與交付能力有保障，是松江外郊環(huán)間改善型置業(yè)的熱門選擇。

華發(fā)海上都薈售樓處電話：400-8787-740??三期已過會即將取證入市，澎湃首開！雙軌交+高品質(zhì)，450萬級品質(zhì)神盤一房一價表首發(fā)！已開盤！直接認(rèn)購中...地處洞涇鎮(zhèn)，位置來說是離市區(qū)比較遠(yuǎn)，但有地鐵9號線與未通車的12號線換城要方便些，不管怎樣洞涇再好還是洞涇所以導(dǎo)致客戶下手的不多。

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上海松江華發(fā)海上都薈售樓處電話：400-8787-740?【售樓處地址】地處洞涇鎮(zhèn)，位置來說是離市區(qū)比較遠(yuǎn)，但有地鐵9號線與未通車的12號線換成要方便些，不管怎樣洞涇再好還是洞涇所以導(dǎo)致客戶下手的不多。

從去年12月開始，上海連續(xù)出臺重磅政策，樓市政策暖風(fēng)頻吹：

2023年12月14日：調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化差別化住房信貸政策；
2024年1月30日：上海外環(huán)外（除崇明區(qū)域），非滬籍單身連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅已滿5年及以上，限購1套住房；
2024年2月20日：央行公布最新一輪的5年期以上LPR為3.95%，猛降25個基點(diǎn)，為近25年最低！

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上海松江華發(fā)海上都薈售樓處電話：400-8787-740?【售樓處地址】利好頻現(xiàn)效果顯著，春節(jié)后開工至今市場回暖明顯！據(jù)鏈家數(shù)據(jù)顯示，截至2月25日，春節(jié)后復(fù)工一周的帶看總量超過6萬人次。

開盤現(xiàn)場一角：

按環(huán)線細(xì)分，外環(huán)外房源帶看量超過3萬人次，占比約48.73%，是絕對主力；

數(shù)據(jù)來源：鏈家

按總價劃分，400-600萬的帶看量最多，總計13418人次，占比超過五分之一。

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上海松江華發(fā)海上都薈售樓處電話：400-8787-740?【售樓處地址】可以看到，外環(huán)外、預(yù)算400-600萬級置業(yè)人群為當(dāng)下市場購買主力，具有較強(qiáng)的置業(yè)需求；市場明顯回暖，金三銀四樓市“小陽春”即將到來，還在觀望的購房者，抓緊時間搶跑~

上海450萬級精工墅區(qū)華發(fā)海上都薈售樓處電話：400-8787-740?【售樓處電話】

上海松江華發(fā)海上都薈售樓處電話：400-8787-740?【售樓處地址】已過會，（2月29日）已開啟認(rèn)購！高品質(zhì)+雙軌交+低門檻三重buff加持，此時不買，更待何時？

1、肉眼可見的高品質(zhì)！項目雙面臨河，融入華發(fā)優(yōu)+體系5.0理念，打造酒店式入戶大堂+星空頂?shù)叵萝噹?配置泳池健身房的社區(qū)會所等，是市面少有的精工品質(zhì)墅區(qū)，更低密度、更高舒適度，無疑是理想生活的更優(yōu)選。

2、罕見的雙軌交地鐵盤！項目擁有9/12號線（在建）雙軌配置，且均在項目500米范圍內(nèi)（直線距離），均步行可達(dá)。更何況還有3大TOD綜合體規(guī)劃+九年一貫制華二松江實(shí)驗學(xué)校（新房不承諾學(xué)區(qū)）+多個超級文旅資源等資源加持！

3、首推上車門檻更驚喜！項目整盤公示均價為4.91萬/㎡，低于聯(lián)動價900元/平！由于有疊墅產(chǎn)品，高層均價更低，且還是精裝交付，性價比優(yōu)勢顯著；此外高層&疊加產(chǎn)品均有小戶型，總價僅約450萬級。

效果圖，僅供參考

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項目主力建面約101㎡高層&

約90-133㎡疊加，

首開均價4.91萬/㎡，

總價約450萬級即可拿下1套雙軌交精裝3房！

2.29火爆開啟認(rèn)購

12號已火熱開盤！

少量房源直接認(rèn)購

01.

上海西南精工墅區(qū)

劍指板塊品質(zhì)新標(biāo)桿

當(dāng)下買房，開發(fā)商也已經(jīng)成為購房者考量的一個重要因素，口碑國企是優(yōu)選。

要知道，華發(fā)是全國知名的國企品牌，珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司是承接華發(fā)集團(tuán)房產(chǎn)開發(fā)板塊的平臺公司，擁有國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，2017年起連續(xù)躋身《財富》“中國500強(qiáng)”榜單，“2023中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)”第12名，實(shí)力靠譜！

華發(fā)全國布局示意圖，僅供參考

近年來華發(fā)在上海更是多子齊發(fā)，如華發(fā)蟠龍四季、華發(fā)半島華庭、華發(fā)古美華府等都是備受關(guān)注的大熱盤，再往前回顧還有靜安府、蘇河世紀(jì)等標(biāo)桿樓盤，品牌力和產(chǎn)品力十分出眾。

此次華發(fā)秉持40余年匠造經(jīng)驗，融入華發(fā)優(yōu)+體系5.0產(chǎn)品打造理念，落子松江洞涇打造少有的高品質(zhì)墅質(zhì)社區(qū)——華發(fā)海上都薈售樓處電話：400-8787-740?【售樓處電話】

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實(shí)景圖

項目自帶約2000㎡社區(qū)配套，此前實(shí)景示范區(qū)已驚艷亮相！據(jù)悉項目社區(qū)配套、下沉式庭院、會所、入戶大堂、地下車庫等都做了實(shí)景展示，項目售樓處未來交付后也將規(guī)劃為鄰里空間配套！滿屏所見即所得，讓業(yè)主看得舒心買得放心~

售樓處實(shí)景圖

比如說，項目主入口做了環(huán)島式酒店大堂設(shè)計，風(fēng)雨回廊在天氣炎熱或者下雨天時讓人更舒適；

地下車庫沿襲市場流行的網(wǎng)紅星空頂設(shè)計，兼具美觀度和實(shí)用性，頭頂是璀璨的星空頂，絢麗氛圍直接拉滿；

實(shí)景圖

社區(qū)會所健身房也已驚喜亮相，所見即所得，此外會所還配備有泳池，不用出小區(qū)，在家門口就可以游泳健身；

實(shí)景圖

不僅如此，社區(qū)內(nèi)部還配置下沉式花園、懸浮客廳、咖啡書吧、兒童游樂室、生鮮超市等等，不出小區(qū)就能散步、會客、賞景、遛娃、購物！

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除了一系列配套的實(shí)景呈現(xiàn)，項目在景觀以及建筑營造上亦是不遺余力。

景觀園林上，項目邀請朗道國際景觀設(shè)計傾力打造，眾所周知的上海融創(chuàng)濱江壹號院、上海萬科中興路一號、上海萬科翡翠濱江都是其代表作。

項目效果圖示意圖，僅供參考非交付標(biāo)準(zhǔn)

項目社區(qū)打造“都市園林，無界生活”的概念，創(chuàng)造開放、生活活力的城市街角空間。同時內(nèi)向造景，打造三大組團(tuán)景觀、各類活動休閑場地，可滿足全年齡段生活空間需求。

實(shí)景圖

建筑設(shè)計上，具有現(xiàn)代設(shè)計風(fēng)格的外立面，以淺色涂料及灰色涂料搭配為主，門頭局部采用石材及鋁板，色彩以暖白色與香檳色為基調(diào)，整體看上去端莊、高雅，質(zhì)感十足。

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上海松江華發(fā)海上都薈售樓處電話：400-8787-740?【售樓處地址】對于城市精英們而言，結(jié)束一整天的工作，步入高顏值、低密度的墅質(zhì)社區(qū)之中，身心都能不由自主的休憩、放松下來。

02.

高層&疊加輕奢戶型

打造理想生活新范本

除了在項目打造時堅持高標(biāo)準(zhǔn)、不減配，落實(shí)其改善標(biāo)準(zhǔn)之外，在產(chǎn)品居住體驗上，特別是品質(zhì)生活的體驗感方面，力求完美。

首推樓棟示意圖

項目首推主力建面約101㎡3房2廳2衛(wèi)高層戶型&建面約90-133㎡疊墅戶型！不管是價格還是設(shè)計、裝標(biāo)，都帶來了諸多驚喜：

首先，項目整盤公示均價為4.91萬/㎡，低于原本5萬/㎡的房地聯(lián)動價，高層還是精裝交付，單價上就比同緯度其他板塊更具性價比！

其次，項目高層戶型都是建面約101㎡戶型，做到了3房一步到位，購房者也無需更多糾結(jié)，同時還可獲得更統(tǒng)一的圈層；

最后，項目戶型設(shè)計極具匠心，空間布局十分驚艷，高層的裝修標(biāo)準(zhǔn)更是遠(yuǎn)超同價位段新盤。

具體解讀如下：

比如說建面約101㎡F&G戶型，都是市面上備受認(rèn)可的飛機(jī)經(jīng)典款戶型。

在空間布局上做到了南北通透+三開間朝南，更有客餐廳廚一體化+大尺度觀景陽臺+全臥室飄窗、干濕三分離、U字型廚房設(shè)計，細(xì)節(jié)把控到位！

樣板間實(shí)景圖

南向主臥套房設(shè)計，自帶衣帽間和獨(dú)立衛(wèi)生間，舒適度與私密性兼具！

而且相對普遍連廊房的現(xiàn)在，項目高層產(chǎn)品竟然做到了全部無連廊設(shè)計，不僅得房率更高，也保證了充分的采光，讓立面外觀更加和諧統(tǒng)一!

樣板間實(shí)景圖

高層產(chǎn)品更是精裝修交付，新風(fēng)、地暖、空調(diào)三大件統(tǒng)統(tǒng)配齊，且均配置一線國際大牌，如新風(fēng)進(jìn)口霍尼韋爾的，地暖+空調(diào)是AO史密斯；衛(wèi)生間潔具則是配置全套的科勒；

廚房配備西門子燃?xì)庠?抽油煙機(jī)，且貼心的加配了洗碗機(jī)，并且洗碗機(jī)還做了隱藏式處理，高級感不言而喻。

除了高層戶型，項目還有建面約90-133㎡疊墅戶型。作為居住業(yè)態(tài)的高階形態(tài)，疊墅已然是很多人的置業(yè)夢想！

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上海松江華發(fā)海上都薈售樓處電話：400-8787-740?【售樓處地址】相比普通住宅，不僅空間具備更高得房率、更高靈動性，更有身份上的榮耀感，可謂是進(jìn)階產(chǎn)品理想生活一步到位！

建面約90㎡疊墅產(chǎn)品，保證空間感的同時也能控制總價；建面約115-133㎡疊墅，實(shí)現(xiàn)了4房功能性，更適宜二胎家庭終極改善~

03.

9/12號線雙軌大城

一脈徐匯，全市難尋

市場共識：買房跟著軌交走，是上海置業(yè)的“第一性原理”。

軌交帶來的不僅是通勤方便，而且代表著城市發(fā)展方向，導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)和人口，板塊發(fā)展更有后勁。

外環(huán)外區(qū)域軌交本身并不多，軌交房數(shù)量有限；而軌交距離≤500M的正軌交盤，更是鳳毛麟角！

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上海松江華發(fā)海上都薈售樓處電話：400-8787-740?【售樓處地址】，直線距離9號線約400米，直線距離12號線（西延伸在建中）約500米，真正的雙軌交匯！

示意圖，僅供參考

而且9/12號線都是上海軌交網(wǎng)絡(luò)中重要的市區(qū)線路。地鐵9號線大家應(yīng)該非常熟悉了，5站七寶商圈、8站漕河涇、11站徐家匯，可以快速通達(dá)上海西區(qū)多個核心商圈。

示意圖，僅供參考

在建的12號線西延伸，能級也很高！作為縱貫中心城區(qū)，“從西南到東北”軸向的主干線，12號線上超過一半站點(diǎn)都可實(shí)現(xiàn)換乘，較之9號線而言，全市范圍的通達(dá)性更優(yōu)、更便捷。

而且，華發(fā)海上都薈售樓處電話：400-8787-740?【售樓處電話】

上海松江華發(fā)海上都薈售樓處電話：400-8787-740?【售樓處地址】在兩條軌道交通沿線還是“價格洼地”！

示意圖，僅供參考

9號線和12號線上，七寶板塊&莘莊板塊新房已經(jīng)約8萬+/㎡、漕河涇新房約11萬+ /㎡、北外灘新房更是約14萬+ /㎡、東外灘12萬 /㎡ ...

即使聚焦到松江本地，松江新城新房、泗涇九亭次新房單價都已來到了6萬+，相比之下項目此次均價低于原本的聯(lián)動價，僅約4.91萬/平~

兩條市區(qū)線交匯，直線距離500米內(nèi)正軌交盤，華發(fā)海上都薈售樓處電話：400-8787-740?【售樓處電話】

上海松江華發(fā)海上都薈售樓處電話：400-8787-740?【售樓處地址】性價比優(yōu)勢顯著！

更難得的是，項目還有滬松公路快速路（在建中）的利好加持！

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上海松江華發(fā)海上都薈售樓處電話：400-8787-740?【售樓處地址】根據(jù)規(guī)劃，滬松公路快速路（在建中）是松江連接上海中心城方向的主要干線公路，未來從滬松快速路（在建中）上高架轉(zhuǎn)沈海高速、嘉閔高架，或者直連漕寶路快速路進(jìn)入市區(qū)都非常方便，而且免費(fèi)~

04.

產(chǎn)業(yè)配套加速升級

驅(qū)動板塊價值騰飛

不止是9/12號線（西延伸在建）雙軌交配置，華發(fā)海上都薈售樓處電話：400-8787-740?【售樓處電話】

上海松江華發(fā)海上都薈售樓處電話：400-8787-740?【售樓處地址】還處在松江“科創(chuàng)、人文、生態(tài)”三圈交匯的C位，占據(jù)G60科創(chuàng)走廊前沿核心位置，3大TOD綜合體規(guī)劃+華二松江實(shí)驗學(xué)校（九年一貫制學(xué)校）+多個超級文旅資源等資源加持！

作為板塊內(nèi)的產(chǎn)品標(biāo)桿項目，華發(fā)海上都薈售樓處電話：400-8787-740?【售樓處電話】

上海松江華發(fā)海上都薈售樓處電話：400-8787-740?【售樓處地址】價值更堅挺，更值得入手！

G60科創(chuàng)走廊核心區(qū)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁

作為G60科創(chuàng)走廊的起點(diǎn)，洞涇在2017年就成功獲批國家火炬上海松江洞涇人工智能特色產(chǎn)業(yè)基地，成為國內(nèi)首個國家級人工智能特色產(chǎn)業(yè)基地。

洞涇高科技人工智能基地

目前區(qū)域內(nèi)已入駐的企業(yè)就已經(jīng)超過3000家，包括小米、海爾等一大批高科技產(chǎn)業(yè)項目，對于板塊的長遠(yuǎn)發(fā)展來說，這才是真正的核心競爭力。（數(shù)據(jù)來源：悅洞涇）

雙TOD規(guī)劃、華二頂級學(xué)校，后發(fā)優(yōu)勢顯著

相對九亭、泗涇等土地開發(fā)基本殆盡的區(qū)域，洞涇的發(fā)展確實(shí)相對較晚，但洞涇還有大量的建設(shè)用地，具有成片開發(fā)的后發(fā)優(yōu)勢。

示意圖，根據(jù)洞涇2035總規(guī)繪制

更重要的是，洞涇的商業(yè)、教育等配套正在不斷升級，利好連連。

依托12號線西延伸（在建），洞涇迎來雙TOD規(guī)劃——滬松公路站的洞涇未來灣TOD、劉五公路站的生態(tài)科技城TOD?。ㄐ畔碓矗骸抖礇苕?zhèn)城市數(shù)字化轉(zhuǎn)型2023年重點(diǎn)工作安排》）

其中，未來灣TOD將打造涵蓋地鐵上蓋商業(yè)、高品質(zhì)科創(chuàng)辦公、綜合文化中心、高端教育和古鎮(zhèn)特色商業(yè)等五大功能的綜合性地鐵TOD，形成人工智能創(chuàng)新服務(wù)核。

洞涇未來灣規(guī)劃效果圖

兩大TOD規(guī)劃很亮眼，不僅將助力洞涇的商業(yè)升級，也將成為洞涇嶄新的地標(biāo)名片！

另外沿著9號線往前2站，還有泗涇TOD！

泗涇TOD目前已有成熟的三湘商業(yè)廣場，其北側(cè)的地塊規(guī)劃有約10萬方集中商業(yè)，未來將打造區(qū)域級核心匯集商業(yè)，目前已被招商拿下，預(yù)計一座招商花園城即將拔地而起。

不僅如此，華發(fā)海上都薈售樓處電話：400-8787-740?【售樓處電話】

上海松江華發(fā)海上都薈售樓處電話：400-8787-740?【售樓處地址】周圍基礎(chǔ)設(shè)施也堪稱松江翹楚地位：

學(xué)校資源上，華東師范大學(xué)第二附屬中學(xué)松江實(shí)驗學(xué)校（華二），已經(jīng)于2023年開工建設(shè)，預(yù)計今年竣工，這是一所師資配置很強(qiáng)的9年一貫制學(xué)校；

還有洞涇外國語實(shí)驗學(xué)校（24年9月建成后擬加入華東師范大學(xué)松江基礎(chǔ)教育集團(tuán)，將和華二松江實(shí)驗享受同等待遇）等，全面提升板塊教育能級。（* 教育配套信息僅供參考，不視作出賣人就招生入學(xué)作出的任何承諾，均以政府教育主管部門及校方的最新政策為準(zhǔn)。）

華師大二附中松江實(shí)驗學(xué)校效果圖

醫(yī)療資源上，這里有上海市第一人民醫(yī)院南院，為三甲綜合性醫(yī)院，以及養(yǎng)志康復(fù)醫(yī)院、泗涇醫(yī)院等醫(yī)療設(shè)施。

小陽春即至，置業(yè)正當(dāng)時！華發(fā)海上都薈售樓處電話：400-8787-740?【售樓處電話】

上海松江華發(fā)海上都薈售樓處電話：400-8787-740?【售樓處地址】作為熱土之上的標(biāo)桿樓盤，品質(zhì)、軌交、甚至是價格都是誠意滿滿的存在。

項目首推建面約101㎡高層&約90-133㎡疊加產(chǎn)品，首開均價低于聯(lián)動價，總價約450萬級即可上車高品質(zhì)精工墅區(qū)，不容錯過！

更何況在12號線西延伸（在建）、滬松公路快速路（在建）以及雙TOD規(guī)劃、華二學(xué)校等配套持續(xù)升級之下，洞涇板塊正處于迸發(fā)前夕，此時就是上車的窗口期。

最新一房一價表：

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降低首付比例的首付款變化（萬元）普宅標(biāo)準(zhǔn)退出后增值稅稅率的可能變動情況（結(jié)合“5改2”政策）

上海3.10限購政策主要變化有如下：

由上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市規(guī)劃資源局、市稅務(wù)局等四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場政策措施的通知》（以下簡稱《通知》），提出調(diào)整住房限購政策、優(yōu)化住房信貸、調(diào)整住房稅收等七條政策措施?！锻ㄖ纷?024年10月1日起施行。

值得關(guān)注的是，此次新政距離“滬九條”出臺時隔僅四個月，上海為何再次多措并舉？新政策釋放怎樣的信號？多項調(diào)整政策又將分別惠及哪些人群？帶著這些市民關(guān)心的焦點(diǎn)問題，解放日報·上觀新聞記者采訪了相關(guān)部門負(fù)責(zé)人，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人、中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人，以及專家學(xué)者進(jìn)行解讀。

七條舉措體現(xiàn)綜合施策

在調(diào)整住房限購方面，《通知》明確：

一是，對非本市戶籍居民家庭以及單身人士購買外環(huán)外住房的，購房所需繳納社會保險或個人所得稅的年限，調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。

二是，對持《上海市居住證》且積分達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)分值、在本市繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的非本市戶籍居民家庭，在購買住房套數(shù)方面享受滬籍居民家庭的購房待遇。

三是，在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)實(shí)施更加差異化的購房政策，對在臨港工作、存在職住分離的群體，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策的基礎(chǔ)上，可在新片區(qū)增購1套住房，促進(jìn)職住平衡。

在優(yōu)化住房信貸方面，《通知》提出：

一是，落實(shí)國家關(guān)于降低存量房貸利率政策，引導(dǎo)商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序?qū)⒋媪糠抠J利率降至新發(fā)放貸款利率附近，進(jìn)一步減輕購房人房貸利息支出。

二是，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%。二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%；實(shí)行差異化政策區(qū)域的二套房貸最低首付款比例調(diào)整為不低于20%。住房公積金二套房貸最低首付比例相應(yīng)調(diào)整。

在調(diào)整住房稅收方面，《通知》提出：

一是，調(diào)整增值稅征免年限，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年。

二是，按照國家工作部署，適時取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，更好滿足改善性住房需求。

更好滿足剛性和改善性住房需求

“滬九條”施行4個月以來，上海房地產(chǎn)市場反應(yīng)如何？此次為何再次出臺新政策？

綜合多家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，“滬九條”自5月28日起正式施行以來，政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，市場整體保持向好向上趨勢，交易活躍度明顯提升，一手房和二手房的成交量均增加，成交價格總體平穩(wěn)。

以二手房為例，今年6月至8月，上海連續(xù)三個月成交套數(shù)超過1.5萬套“榮枯線”，走出了“淡季不淡”的勢頭?？傮w上看，“滬九條”對上海房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定作用顯著，有效鞏固了市場健康發(fā)展態(tài)勢，樓市表現(xiàn)在全國持續(xù)領(lǐng)先，展現(xiàn)出較強(qiáng)的市場韌性和活力。

黨的二十屆三中全會《決定》明確，要“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式……充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)，因城施策，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”。9月26日，中央政治局會議再次明確，“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)……回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。同時，相關(guān)部門留意到，自“滬九條”出臺以來，不少市民提出，希望進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策。

本次新政出臺，就是為了深入貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院的最新決策部署，回應(yīng)群眾關(guān)切，因城施策，更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

聚焦限購、金融和財稅領(lǐng)域

上海本次優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場政策措施，有哪些方面的考量？主要覆蓋哪些人群？

結(jié)合黨中央、國務(wù)院的要求，相關(guān)部門持續(xù)加強(qiáng)政策預(yù)研儲備，及時充實(shí)政策儲備工具箱，推動增量政策和存量政策形成疊加，促進(jìn)政策實(shí)施過程中的協(xié)同聯(lián)動，放大政策的組合效應(yīng)。

自“滬九條”施行以來，相關(guān)部門密切監(jiān)控市場數(shù)據(jù)，同時聯(lián)合相關(guān)部門深入分析研判了市場變化趨勢，廣泛聽取專家學(xué)者、市場主體等各方面的意見建議，形成了一系列政策措施。

本次新政聚焦限購、金融和財稅三方面，體現(xiàn)了整體性、系統(tǒng)性。比如：在住房限購政策方面，立足服務(wù)安居、促進(jìn)職住平衡，縮短了非滬籍居民購房繳納社保年限。在住房信貸政策方面，最低首付比例，首套房貸已降至15%，滿足合理購房貸款需求。在稅收方面，調(diào)整增值稅征免年限，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年。

上海師范大學(xué)房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦說，此次政策優(yōu)化主要體現(xiàn)了三個方面的考量。聚焦安居，從需求端入手，促進(jìn)職住平衡，進(jìn)一步支持改善性住房需求；分類施策，如在需求端，立足服務(wù)安居，針對區(qū)域市場特點(diǎn)，差異化、分區(qū)域優(yōu)化住房限購政策，縮短非滬籍居民購房所需繳納社?；騻€稅年限。在信貸端，差異化實(shí)行二套房貸最低首付款比例。精準(zhǔn)施策，如對在臨港工作、職住分離的群體，實(shí)施更加差異化的購房政策。

非滬籍調(diào)整社保繳納年限

本次調(diào)整住房限購政策中，對非本市戶籍居民家庭以及單身人士的購房條件均有所放松，相比之前政策，此次調(diào)整主要體現(xiàn)在哪里？

來自全國各地的青年人才，是上海這座城市的重要組成和發(fā)展動能。針對這類群體的住房需求，上海不斷優(yōu)化購房細(xì)則，讓這類青年人才能夠在滬安居樂業(yè)，打造人才“強(qiáng)磁場”。

因此，本次上海房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整中，非常關(guān)鍵的一點(diǎn)是針對非滬籍群體，調(diào)整社保繳納年限。

此前的“滬九條”明確，非滬籍居民在滬購房，需在上海繳納社?；騻€稅年限滿3年及以上；其中，如果是新城以及南北轉(zhuǎn)型等重點(diǎn)區(qū)域的非滬籍人才購房，只需連續(xù)繳納滿2年及以上，自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)的非滬籍人才購房需連續(xù)繳納滿1年及以上。

本次的調(diào)整政策，則覆蓋到以上所有人群，即所有非滬籍居民家庭以及單身人士。如果購買外環(huán)外住房，需要在滬繳納社會保險或個人所得稅的年限，均調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。

有數(shù)據(jù)顯示，非滬籍人群對外環(huán)外住房的需求量較大，以新建商品住房市場為例，自“滬九條”施行以來，購房者中超20%為非滬籍人群，這個人群中60%以上購買的是外環(huán)外的新房，所以這個政策是切中非滬籍購房者的需求的。

關(guān)注持有居住證人群

本次新政還覆蓋到了持有《上海市居住證》的人群，對于他們而言，要滿足哪些條件才能夠享受新政？具體變化在哪里？

2002年，上海開始實(shí)行居住證制度。這項制度從設(shè)立之初，就是為了鼓勵國內(nèi)外人才來滬就業(yè)，從而提高城市綜合競爭力。本次新政針對持有居住證的在滬市民，通過在住房方面加大改善力度，讓各類為上海做出貢獻(xiàn)的人才們能夠在上海安居樂業(yè)。

根據(jù)《上海市居住證積分管理辦法》，上海實(shí)行居住證積分制度，對在上海合法穩(wěn)定居住和合法穩(wěn)定就業(yè)的持證人進(jìn)行積分，達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)分值的，可享受子女教育和社會保險等方面相應(yīng)的公共服務(wù)待遇?？偡e分標(biāo)準(zhǔn)分值為120分。

此次上海針對居住證落實(shí)優(yōu)惠和支持政策，賦予了居住證更多購房權(quán)益。持有《上海市居住證》的非滬籍居民家庭（非單身人士），如果積分達(dá)到120分，并且在上海繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上，在購買住房套數(shù)方面，將和滬籍居民家庭享受一樣的購房待遇，即無孩或一孩家庭可以購買2套住房，如果是二孩及以上的多子女家庭，可以購買3套住房。

持有《上海市居住證》的非滬籍家庭，在滿足標(biāo)準(zhǔn)分值的前提下，仍存在一部分人群，需要等待最長7年的時間才能實(shí)現(xiàn)“居轉(zhuǎn)戶”（落戶上海）。對于這部分人群而言，現(xiàn)在最多可以提前4年，享受到落戶上海之后的購房待遇。這項政策調(diào)整將釋放這部分人群的改善性住房需求，幫助他們更早實(shí)現(xiàn)安居理想。

引導(dǎo)臨港新片區(qū)職住平衡

新政對于臨港新片區(qū)的限購政策也有所調(diào)整，主要覆蓋哪些人群？限購條件有何變化？

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示，本條舉措的重點(diǎn)在于“職住分離”，和臨港新片區(qū)的改革導(dǎo)向密切相關(guān)，有助于更好推進(jìn)產(chǎn)城融合、職住平衡的工作導(dǎo)向。

針對在臨港新片區(qū)工作，但是居住于新片區(qū)以外的人群，如果已經(jīng)在上海其他區(qū)域購房，達(dá)到現(xiàn)有限購政策的上限，且確實(shí)居住在新片區(qū)以外，那么無論此前擁有幾套住房，根據(jù)此次新政，將可以在臨港新片區(qū)增購1套住房，降低通勤成本。

商業(yè)貸款首付比例繼續(xù)下調(diào)

本次新政中也提到優(yōu)化住房信貸政策，具體做出了哪些調(diào)整？覆蓋哪些人群？政策力度有多大？

本次優(yōu)化政策進(jìn)一步下調(diào)了商業(yè)性個人住房貸款的首付比例，較大力度降低購房門檻和首付成本。

新政施行后，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例，從20%下調(diào)至15%，累計降幅5個百分點(diǎn)；二套房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例從35%下調(diào)為25%，累計降幅10個百分點(diǎn)，差異化政策區(qū)域（臨港新片區(qū)及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山等6個行政區(qū)全域）從30%下調(diào)至20%，累計降幅10個百分點(diǎn)。

下表對認(rèn)購總價500萬元和1000萬元的商品住房進(jìn)行測算?？梢钥闯觯瑑深愘彿慷枷硎艿椒浅Ｃ黠@的降首付、降成本的效應(yīng)。

適時取消普宅、非普宅標(biāo)準(zhǔn)

在稅收方面，還有哪些政策可以降低居民的交易成本？

上海市易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次上海明確，將按照國家工作部署，適時取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)政策，這和房地產(chǎn)從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”的市場特征有關(guān)。掛鉤在普通住房標(biāo)準(zhǔn)上的增值稅和個稅政策，有望迎來調(diào)整，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)減負(fù)效應(yīng)。需要說明的是，兩個稅種和“買”的關(guān)系不大，但和“賣”的關(guān)系較大，即對房東降低售房成本有顯著的作用。

有專家初步預(yù)計，對于出售持有年限略短的住房、出售持有超5年的原非普通住房、出售面積超144平方米的住房等，都有望獲得較好的減稅效應(yīng)。

2021年，上海市住建委、房管局等8個部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》。當(dāng)時政策明確，調(diào)整增值稅征免年限，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。此次調(diào)整，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年，通過降低交易環(huán)節(jié)的稅收成本，更好支持改善性住房需求。

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