日常想不出選題的時候我會去中介門店坐坐
不是那種正規(guī)中介，是那種藏在街頭巷尾的夫妻老婆店
南來北往的租賃中介、買賣中介、資管經(jīng)理、甚至二房東們有時候都會進來坐坐
我作為里面的“異類”聽得多說的少但大家也都混了個臉熟
有段時間這小店里聊天三劍客的丙哥消失了
于是我就問店長：有段時間沒見丙哥了（愛打麻將，大家都叫他丙哥）
店長說你不知道嘛
他手里不少房子空太久租不掉，大房東又不肯降價，然后他索性不做了回老家了，押金不要了、裝修錢也砸里面了
丙哥是我朋友圈里為數(shù)不多的二房東，而且是比較大的那種
兩三年前手里上百套房子不稀奇
這兩年也經(jīng)常聽他說生意難做，沒想到這次就直接消失不干了
于是借著假期我又開啟了新一輪市調
記得去年這時候也做過二房東選題，短短1年過去二房東市場的變化還是讓我始料未及
01
還是不能想象消失這么多
我通過這個店里的小圈子聯(lián)系了真如、七寶、虹橋、老靜安這邊的二房東們
我問的越多“離開”的消息就越多
普陀真如的一位專職二房東十年以上的前輩跟我說，他通過自己周遭的同行以及他朋友圈里的頭部二房東的現(xiàn)狀，基本可以確定的一個事實是
二房東這兩年差不多消失了70%
這個占比不止一位從業(yè)十年以上的二房東跟我提過
另外二房東的圈子其實是互通的，因為需要找房源和找客源的關系，二房東做的最多的事就是加同行、加群，他們對于自己的“行業(yè)”動態(tài)了然于胸
所以70%算中規(guī)中矩、偏保守的數(shù)據(jù)
二房東群消息
這個數(shù)據(jù)背后是房源陡增、客源被攤薄后的市占擠壓
真如二房東“不忘初心”（微信化名，下同）兩年前手里有差不多二十套房源，算小規(guī)格二房東
今年年初就把手里房源清退的差不多，然后自己又回歸中介行業(yè)了
虹橋二房東“HO?！蹦昙o不大但手里高峰期的時候運作過一百來套
他說自己手里的房子還不算多，然后這一百來套的裝修、維修、保潔他都自己來
但現(xiàn)在他手里只留了十來套性價比高的房子，他也學中介將自己的房源分ABC三類
性價比高的他就留手里、拿房價格貴的就跟房東談降價、性價比最差的他果斷放棄押金，最后就留下十來套，他自己住一套
在我聊的幾十位二房東里以上兩種算最好的結局
最平常不過的就是轉行或者回老家
最差的就是那種上失信名單的，拿了租客的租金沒給房東然后跑路了
而擠壓的背后這些二房東和行業(yè)分手的不體面
最好的情況就是二房東拉上房東和租客坦誠告訴客業(yè)雙方，我干不下去了
多打給大房東的房租運氣好能要回來，押金是徹底要賠的、裝修也是送人的
次點的情況就是什么都不管了
但租客的錢也沒多收，后面讓租客和房東自己摸索
最差的就是那種拿了租客后面幾個月房租，又沒給大房東，然后自己又消失的
最差最差就是這種，哪怕是二房東自己的同行有時候都不齒
這些二房東究竟賠進去多少呢，我以一位二房東為例
一套長寧50平房子，5000元/月拿的房、簽了7年、裝修投入8萬，現(xiàn)在是第3年
3年斷斷續(xù)續(xù)收益5萬左右，但去掉中介費、裝修費，還倒貼3萬多
看上去還行，但架不住這樣的房子他有大概十來套，分不同時間點拿的
遇到2022年拿的房單套最高能賠4-5萬，所以30-40萬是很好賠的
即便如此這還不是最差的情況
最差的是當年二房東行情火的時候不少人通過杠桿進入的市場，那真的吃不了兜著走
02
剩下的30%也都“改頭換面”
剩下的二房東都不叫二房東了
這類二房東往往自己的規(guī)模做比較大，在中環(huán)位置手握100-200套才叫有一定規(guī)模
他們往往會找?guī)孜缓妥约和?guī)模的
或者手里有一定活動資金想投資賺錢的，然后大家一起成立一家包租公司
規(guī)?；\營了會怎樣
如果你有厲害的裝修鏈條，同樣的裝修標準你的裝修鏈條可以便宜15%-20%
如果你有便宜的渠道，同樣的房源和客源你的獲客成本可以再降低5%-10%
最直接的你說你有錢，空置率來到70%你都不慌，你還能再耗個一年半年
總之要提高收益活下去、風險平攤死不了
而這時候你都不知道他還叫不叫二房東，本質上這是家公司的運營模式
這也成為這兩年那活下來的30%房東最喜歡走的路
今天我們看到的那種批量化精裝房源，但又不是來自自如、魔方這類連鎖機構
類似房源，非具體指某家包租公司
背后大概率都是這種二房東轉型的包租公司
十年前上海就存在自己的包租公司，但因為二房東這種船小好掉頭的模式
以及機構化中介的正規(guī)運營的兩頭夾擊，生存艱難
現(xiàn)在二房東反而轉型又做回了包租公司賽道，兜兜轉轉又回來了
而一旦進入規(guī)?；\營之后你不得不佩服這其中做的比較好的
這些包租公司確實將二房東模式經(jīng)營到了極致
對于機構化的二房東而言他需要做的是把生意做簡單、再做復雜、再收益
首先二房東模式就被他們縮化成這樣的模式
越是簡單的模式越是容易讓機構上下一心的理解自己的位置，從而協(xié)同高效作業(yè)
接著就是深挖每個部分的“錢”，做復雜
比如前面說的裝修是否能搭建自己的裝修隊，在普陀中環(huán)位置的幾家大型二房東包租公司，手上房源200套以上
他們有自己固定的4-5個裝修團隊、有自己的家電進貨渠道，有自己固定使用的家具工廠...
房源和客源的獲取是硬傷，這個渠道費省不了，尤其是客源
不過他們中的不少也在試圖用小紅書獲客
然后跟房東的談判也是很重要的一環(huán)，一套中環(huán)的兩房是3500收還是4000收就決定了賺錢還是不賺錢
更重要的是跟房東談的“小頭”，比如大的家電壞了包不包
別小看這些細節(jié)，一臺空調換就是兩千、一臺冰箱最便宜也得一千，這些小頭都是二房東的大頭
最后就是如何收益
你以為他們是通過單套賺錢的么，并不是
單套生意的利益最大化在今天的市場并不現(xiàn)實，只有豪宅租賃才有利益最大化，但風險太大
真正賺錢的是跑量，一套房子一個月賺幾百，然后做高運營量，這類房源客戶相對充實，不會斷的厲害
是的，就是薄利多銷
總之能活下來的二房東就是需要費心至此才能談的上生存
這就是活下來需要付出的代價
03
個體二房東活下來有沒有
當然也有，只不過極個別極小概率
而且活下來的他們都開啟兩種模式，一種是“龜息”
就是縮著不動，兩年前你如果帶著房源去問這些房東，哪怕跨區(qū)域他也躍躍欲試
現(xiàn)在你只要開口跟他說我這有幾套不錯的房子，他立馬掛電話
對他們而言，擴張就是死路一條，不如像烏龜一樣一動不動
另一種是“精算”
一百套房子自己做維修、自己做保潔、自己開小紅書獲客
然后還跟大房東談降價
青浦的二房東張哥跟我說大虹橋兩年前7000元/月的拿房價格（跟房東談的收房價格）
今年開年他們跟房東都談到了6000元/月，大部分房東都同意的
遇到不降價的房東就斷臂求生
看上去搭進去了押金和還沒回本的裝修費，但一直找不到租客的房子每天就像張著嘴的吞金獸，是個無底洞
總之你能想象到的有關二房東鏈條上的每個小環(huán)節(jié)，他都能摳出三兩油
維持個基本生存，再回頭思考要不要轉行
04
為什么會這樣
我記得去年也差不多這個時候跟各位分享過
那時候跟大家總結了四五種二房東做不下去的原因
有2021-2022年拿房讓自己騎虎難下的，兩三年租金跌掉的15%-20%這就是二房東明面上跌掉的賬
有激進拿房資金鏈斷裂的，因為過去兩三年是租客明顯減少的時刻
倒不是真的租客減少，而是租客被分流的厲害
比如保租房、新增租賃房源，市場上租客可以選擇的對象一下多了很多，二房東不受影響不可能
這些原因到今年依然如此甚至更徹底，但我的想法變了
以上的原因到今年還是二房東撤離的原因
但更為根本原因應該是整體的租賃環(huán)境
租客租房作為在一個城市最基礎的居住需求，你說減少很多沒太可能
但可能性比較大的是，保租房、不賣轉租房源、新增酒店式公寓，這些產(chǎn)品都在分流市場上原本的客戶
這背后是這個城市居住生態(tài)的改變
什么叫居住生態(tài)，單一的買賣不叫生態(tài)，但結合租賃、買賣，再細分下去的各類房企長租公寓、機構中介的租賃產(chǎn)品，買賣賽道里細分的共有產(chǎn)權房、配售型保租房
這些才能組成生態(tài)，而這里面的齊頭并進才是城市極力想做的
更多元的居住生態(tài)
這是未來，也是決定了二房東這類浮游個體生存上限的個中要義
形勢比人強，這才是我們今天跟二房東說再見的根本原因
05
而這也是我們再次關注二房東的原因
我經(jīng)常會無目的但下意識的打開一些數(shù)據(jù)，當我看到今天上海的房租同比三年前下浮10%左右的時候，這個簡單的數(shù)據(jù)背后不是5000塊降到4500塊
而是行業(yè)里不同的賺錢方的排位和體量的一次洗牌
這也是今天說市場上任何一個主體最后回歸的原點
本質上行業(yè)里任何一條賽道的改變，背后改變的其實并不只是這個賽道
就像今天說的是二房東的改變，但其實改變的絕不僅僅是二房東
以上為正文，來自巧克麗麗
這是真叫盧俊公眾號的第5997篇原創(chuàng)文章
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