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最近問樓市的讀者越來越多了，我只能說，人們的心態(tài)，太容易被調(diào)動了。
一會兒就這樣，一會兒就那樣。
慧能果然沒說錯，不是風(fēng)動不是幡動，是你們的心在動。
從什么地方切入這個話題呢？從一年前的一個案例。
一年前，有個讀者和她先生關(guān)于買房的事情，爭執(zhí)不下，兩口子留言問我。
我寫了一篇文章公示讀者們，也讓其他人作為參考，寫完后，沒想到抬杠的讀者很多，于是我就接連又寫了幾篇。
我說，下跌的過程中，你們有恐懼很正常，但是，當(dāng)我把整件事的決策分析邏輯講透。
有些人，可能就不慌了，就能平靜的看待市場，包括發(fā)現(xiàn)某些局部的機(jī)會。
一年后，昔日的這個被選中作為案例的買房讀者，留言講，她賺了一百萬，很興奮，只后悔當(dāng)時沒多買一套。
我看到你這條近期的留言了，怎么說呢，只能說，只怕這就是散戶心態(tài)吧。
一年前，我之所以建議她們家買入，有兩個原因。
第一，她基本上符合三核，或者說兩核半，核心城市，次一級的核心地段，高品質(zhì)改善盤。
第二，她是限價搖號的，買入價很低，雖然周圍二手腰斬，但斬到最后，也沒斬到過她買入的價格。
那我們來看今年，陽春過后，她說她賺了一百萬。
這個沒意義的，沒意義在于兩點。
第一，賣掉落袋為安的，才叫賺，浮盈不叫，參考周邊二手房成交價更不叫，何況去年你留言問我時，你說你是自住的，自住何來賺不賺？
第二，大幾百萬的投入，才浮盈一百萬，百分之十幾而已，這不就是個利息錢么？
所以不要因為什么地王頻出，利好不斷，這會兒早早的就開始后悔自己買少了，當(dāng)初沒有加杠桿。
房地產(chǎn)這個東西本身就是非常情緒化的，市場情緒高一些的時候，漲十幾個百分點不稀奇。
為了局部城市局部區(qū)域的這點事兒，就急了，就想無腦追，甚至覺得要普漲，未免有些失之操切了。
很多讀者有這種著急的心態(tài)我完全可以理解，因為不是你著急，是所有人都這樣。
過去的幾年，房地產(chǎn)價格下行的那幾年里，國內(nèi)持有資金的人，幾乎找不到回報率像樣的品種。
大家有錢沒地兒投。
你觀察一個數(shù)據(jù)就能看出來，就是某些國外的品種，或者全球范圍內(nèi)的品種，在國內(nèi)的ETF的溢價是忽高忽低的。
這什么意思呢？說明國內(nèi)的投資人是集中買入的。
打個比方，好比X是一個全球范圍內(nèi)的投資品，你去觀察，它在美國的資金流入逐月差不多。
說明什么？說明這就是普通的資產(chǎn)配置行為，大家心態(tài)很穩(wěn)。
為啥老美心態(tài)這么穩(wěn)？因為去年他們覺得還有別的地方也是賺錢的，投資可選的類目很多，資金主動分流了，犯不著扎堆。
但是你看同一個X，放到國內(nèi)，資金不是平攤到12個月平穩(wěn)流入的，而是集中了3次，每次持續(xù)幾個星期。
那么集中流入的時間內(nèi)就會怎樣？就會出現(xiàn)高溢價，出現(xiàn)資金買不進(jìn)去擠破門檻的狀況。
可我們想想看，資金為啥這么集中？
說明內(nèi)地投資人，找不到好機(jī)會，一旦看見哪里扎堆，就跟超市打折大媽排隊搶購一樣。
你把這個過去一整年，在全球金融品種上非常普遍的現(xiàn)象，挪到房地產(chǎn)領(lǐng)域里，來說明人們的心情，是非常合適的。
這個大陽春里搶房的人，他就是看到別人搶，他就急了，就這么點事兒。
至于基本面的分析，他已經(jīng)忘到腦后了。
三核為啥能企穩(wěn)，我去年講了八百遍，今年不想重復(fù)了。
三核以外的地方，莫說漲，即便是想要穩(wěn)，也是需要基本面支撐的。
這個基本面說白了就是兩漲。
要么漲工資，要么漲福利。
多數(shù)人的消費是不可能用拉動的方式拉動的。
你的月薪，前年1萬，去年9千，今年8千，上個月領(lǐng)導(dǎo)跟你談公司可能要精減，你來告訴我，怎么拉動你的消費？
你的消費是你的預(yù)期決定的，不是拉動決定的。
你前年1萬，去年1萬5，今年2萬，上個月領(lǐng)導(dǎo)跟你談公司要擴(kuò)大，要招人，要你帶隊伍，需要拉動么？
你自己先飄了。
福利是一個道理，福利就是尹天仇對柳飄飄說的那句話：我養(yǎng)你。
當(dāng)你相信了這個承諾的時候，你自然會飄，用不著誰教你。
所以你盯著地王是沒用的。
2016年面粉貴過面包，周圍都可以起來，那是因為屆時居民部門的資產(chǎn)負(fù)債表，在低位。
如今，和國際上比，都在高位。
若無加薪和福利的作用，居民部門拿什么加杠桿？
我講這個不是否定在消費這個大方向之下，房地產(chǎn)的作用，房地產(chǎn)很重要。
但是，誰的消費？誰的房地產(chǎn)消費，這是重點。
你去看下發(fā)達(dá)國家，比如美國。
穆迪的統(tǒng)計報告，美國收入最高的10%的家庭的消費占比是50%。
也就是說，50%的總商品+總服務(wù)，賣給了10%的家庭，而其余90%，消費剩下的50%。
這個數(shù)據(jù)，10%和90%群體在消費上的對比差，三十年前的時候，是36%與64%。
我們要看到消費的確在抬升，可是，其中10%的人口的消費比例抬升得更快。
也就是說，美國過去的三十年來，消費增量里的絕大部分，都是傾向于前10%收入家庭的。
這個道理非常淺顯，因為后90%的人，他賺錢的速度非常慢，你指望他什么？指望他在資產(chǎn)負(fù)債表高位時，再加杠桿么？
所以地王不是賣給多數(shù)人的。
這些天疊加關(guān)稅的事情，所謂外需不足必然內(nèi)需補(bǔ)，有些讀者覺得這是樓市的重大利好。
你沒有理解錯，是利好。
問題是，是誰的利好？
某些出口商，他覺得生意不好做了，干脆關(guān)了企業(yè)買樓以求保值，這種事情08，09年，18，19年都發(fā)生過。
問題是，他會買什么樓？
他難道會去買剛需房么？
那他如果不買，和持有剛需房的，有什么關(guān)系？
即便我們討論普宅市場，我們說外需不足內(nèi)需補(bǔ)，補(bǔ)多少？
極限狀況下每個人每天補(bǔ)七毛錢，按八倍帶動率計算，就可以抵消外需不足部分了。
我們就按極限算，誰買房差這七毛錢？
萬一不是極限呢？萬一大統(tǒng)領(lǐng)撐不了那么久呢？那也許只有兩毛，也許只有一毛。
大哥，這是買房，你當(dāng)是買泡泡糖啊。
所以說，你要看清楚這個市場分化的很厲害，他的利好不等于你的利好，他的房子不等于你的房子。
你經(jīng)常會發(fā)現(xiàn)，一個地王，將來的商品房價格可能是15萬起，但是隔壁的商業(yè)大平層，同樣的地段，同樣的景色，同樣的高品質(zhì)精裝修，價格不到5萬。
why？
因為性質(zhì)不同。
人家那個就是拿來做資產(chǎn)錨定的，商業(yè)大平層不是。
所以我說，如果你不是三核，你是兩核，或者你是個回遷房老小區(qū)，就算是地王的鄰居，你也不看看里面住的都啥人？
全都是群租，你指望你那個去攀一攀地王？
發(fā)現(xiàn)問題了么？價值是定義出來的。
地王為啥可以比隔壁同樣檔次的商業(yè)大平層貴三倍？因為它有金融屬性。
地王為啥可以比隔壁同樣地段的回遷房老小區(qū)貴三倍？因為它針對的是某個階層，不是所有人。
你不要看著像，看著像的東西多了去。
你去街頭買個餅，還能吃呢，幾塊錢一個，人家大餅，都不能吃，幾萬美金一個，都叫餅，能比么？
為什么？因為后者就是被定義出來的金融產(chǎn)品，類似于我們九個話題里面第五個話題提到的西漢的白鹿皮幣。
白鹿皮幣為啥可以一當(dāng)四十萬錢？因為它是被定義的。
所以如果你看懂了那天講的財富底層邏輯，講階層形成的過程，你就會明白當(dāng)下到了轉(zhuǎn)折口。
當(dāng)居民部門的杠桿加到高位后，消費，尤其是高端消費針對的一定是少量的人，那天聊到的分走了67%利益蛋糕的群體。
過去我們覺得50萬以上的車，肯定要買進(jìn)口的，現(xiàn)在呢？
現(xiàn)在國產(chǎn)車?yán)锩?0萬以上的，100萬以上的，都賣得越來越好。
所以，誰告訴你只有紐約可以有幾千萬美金的公寓？我們也可以有的。
但是，這跟多數(shù)人沒關(guān)系，你跟它比鄰而居都沒啥用。
因為隨著階層的形成，你將來會發(fā)現(xiàn)，有些投資品，是一定圈層內(nèi)流通的，有些投資品，才是穿破階層共通的。
通不通的關(guān)鍵在游戲，游戲在升級，意識要跟上。
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