番禺，殺瘋了。
月初，廣州地鐵搞了個神戶型，73平的3+1房暴打剛需市場，緊接著龍湖就盯上剛改/改善客的錢包了。
龍湖亞倫央璟頌，首推95、107、125、139平，全南向產(chǎn)品，預(yù)計4月中會開放實地樣板房。
龍湖產(chǎn)品，一向是市場中比較大膽的，對岸的御湖境戶型，屬于陽臺新規(guī)第一批中很驚艷的產(chǎn)品。
從大石到了沙溪，龍湖整了點新花樣。
首先，送得多，據(jù)說使用率近130%；
其次，大家都說贈送面積不好用，龍湖做了“0”飄窗，增加實用性；
第三，全南向江景大陽臺，主臥270°景觀。
舉個例子，沙溪島戶型首推95平戶型，做的是大3房。
在其它開發(fā)商都在卷，如何在90平面積段，擠出更多房間時，龍湖只做了大3房，把面積讓給了公區(qū)，面積去到約50平，還有約5.8米的陽臺。
同時，公區(qū)LDBK一體化，動靜分離這些核心要素都是齊的。
如果客廳硬要隔房間，也是可以的。
大家可能會比較在意的是，客衛(wèi)放在了入戶。
107做了兩個戶型，一個橫廳，一個豎廳。
107A，橫廳四房兩衛(wèi)，南北通透對流，陽臺約6.8米，高層可以同時望珠江新城和江景
107B，豎廳四房兩衛(wèi)，傳統(tǒng)動靜分區(qū)，客廳開間約6.8米。
125平，橫廳四房兩衛(wèi)，布局和107的基本一樣，但是整個面寬和尺寸變大了，尤其是主臥，大概率會設(shè)計獨立衣帽間。
139平 4+1房，雙主套、南北雙陽臺，客廳開間也有5.7米。
幾個戶型，看下來都不差，主要看需要幾房，要不要套房。
95，5個梯腿，靠近沙溪大道，噪音也最大；
107，8個梯腿，內(nèi)部花園位置還不錯，南北對流的小四房雙景觀；
125，6個梯腿，都靠近北面沙溪村，介意的朋友，要考慮下；
139，3個梯腿，最安靜、通透的位置。
大概率首開1#和2#，都是32F的2T4和2T5，進度明顯快很多，也就是所有戶型都會在首期開賣。
建議是越高層視野越好，和低樓層是兩個感受。
如果，6層以下很有可能是看沙溪村和茶葉市場對望，居住體驗起碼打5折。
高層望出去的話，一邊是江景，另一邊眺望珠江新城。
這也意味著，項目高低樓層價差會不小，但在未來二手市場差距會更大。
項目園林和入戶設(shè)計，我們也拿到了效果圖。
大門
園林會客區(qū)
中庭
書吧、茶室
其實，龍湖江景盤并不是奔著純剛需做的，整個設(shè)計取向、園林、外立面，乃至周邊環(huán)境和景觀，都是相對改善的。
連戶型段都是95平起步，對于那些目標(biāo)小戶型，用超低總價，像花地灣、廣鋼類型的神盤，很明顯龍湖亞倫央璟頌并不符合口味。
但對于，目標(biāo)是更舒適的生活環(huán)境、景觀，對日常生活有更多追求和社交的朋友，龍湖亞倫央璟頌，就很對味了。
簡單來說，龍湖亞倫央璟頌這個盤，很番禺的調(diào)性，很有OLD SCHOOL，對于老番禺人是有吸引力的。
說個冷知識，沙溪島尖住宅群，樓齡15年內(nèi)，100平以下的二手房，是0掛牌！
一方面，島尖整體戶型面積段比較大，新點的珊瑚灣畔都是疊墅、大平層、復(fù)式，100-200方在沙溪島尖都算小戶型了。
另一方面，少有100平以下小戶型，像珠江花園、海怡花園樓齡都比較大了，也有很多不望江。
比如說這套90平的陽臺↓
龍湖也是板塊唯一新規(guī)產(chǎn)品，能吸引到龐大的置換群體。
如果對標(biāo)新盤，島內(nèi)在售新盤南天名苑，戶型大，單價也不便宜，要去到6萬+。
而龍湖亞倫央璟頌的地價1.4萬/平，想象空間很大。
說回地塊配套，是夠用的。
1、3+18地鐵、自駕通勤方便，20來分鐘時間，和珠江新城的絕對距離夠近；
2、容積率2.5，低密江景盤，地塊旁邊沒有高建筑，南北江景很通透，還能望到珠江新城；
3.商業(yè)：番禺白宮改造，10萬方商業(yè)綜合體
旁邊的番禺白宮改造完成，預(yù)計2026年搞定，比項目交樓還快。
4.學(xué)校差一點，沒配小學(xué)，要看統(tǒng)籌。
自身配建幼兒園，周邊沙溪小學(xué)、珊瑚灣畔小學(xué)，算不上太有競爭力的小學(xué)。
板塊內(nèi)的沙滘中學(xué)升級到“仲元”，戴上名校前綴。
如今，教育資源卷的飛起，小學(xué)的不確定性會家庭客的選擇。
同時，還有兩個缺點。
·旁邊沙溪村的舊改預(yù)期，兌現(xiàn)難，城市界面和學(xué)校配套，需要舊改；
·市場多，茶葉、建材、家裝市場等等，相應(yīng)貨車多，沙溪大道噪音不會小。
所以，這種優(yōu)缺點明確的項目，價格就很關(guān)鍵了。
適配客群有：
1、地鐵線：3+18號線的買家，為了通勤和生活質(zhì)量買這里；
2、地緣客：從老房子換到大房子，或者是買給孩子，旁邊村民想買出來；
3、旁邊市場的私營老板。
目前，龍湖吹風(fēng)價4萬+，感興趣的朋友，記得提前添加拆神助手了解。
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