講真，很久沒(méi)有看到素質(zhì)這么頂?shù)慕暗亓恕?/p>
忍不住先分享幾張圖：
這塊地，就是番禺今年要重點(diǎn)推出的黃沙島地塊。
雖然還沒(méi)正式出道，但已經(jīng)是個(gè)“待爆咖”，我們了解到，關(guān)注的企業(yè)挺多的，LC、BLZY、BL、YX等等。
理由很簡(jiǎn)單，因?yàn)榈貕K優(yōu)勢(shì)太突出了：
中心六區(qū)唯一的1.1容積率一線江景宅地，位于番禺版“二沙島”，唯一的江景別墅預(yù)備役選手。
我們也去現(xiàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)了一圈，一起來(lái)聊聊。
1、0線江景+島居氛圍，江景配置、私密度、生活屬性拉滿
黃沙島地塊，是由黃沙島公園改出來(lái)的，位于番禺區(qū)府中軸線最南側(cè)，緊貼著市橋水道。
因?yàn)閸u居地形，所以黃沙島地塊旁邊，在2000年左右就開(kāi)發(fā)出黃沙島花園別墅群，清一色獨(dú)棟別墅，多達(dá)253棟。
不用我說(shuō)都知道，黃沙島花園里邊住著的，都是番禺本地最有錢(qián)的那波土豪。
而結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看，黃沙島地塊的條件，其實(shí)更勝一籌，或者說(shuō)是整個(gè)番禺區(qū)府素質(zhì)最好的一塊地。
第一，地塊呈現(xiàn)狹長(zhǎng)狀，更貼近江岸，加上黃沙島別墅群形成屏障，私密度拉滿。
進(jìn)入黃沙島地塊，必須走長(zhǎng)堤?hào)|路，從黃沙島花園西區(qū)進(jìn)入，全程車流量都不多，也很安靜。
地塊現(xiàn)狀，為公園、閑置用地等，要?jiǎng)悠饋?lái)速度會(huì)很快。
| 地塊內(nèi)部實(shí)拍
就連學(xué)校也打足明牌，番禺官方已經(jīng)發(fā)了文件，對(duì)口東興小學(xué)，納入德興小學(xué)集團(tuán)。
在番禺廣場(chǎng)板塊，這種配套就是頂配了。
重點(diǎn)是地塊和江的關(guān)系，直接就是“0線觀江”，加上狹長(zhǎng)狀地形，江岸線接近500米長(zhǎng)，還能做成一字型產(chǎn)品排布，將江景最大化利用。
第二個(gè)，江景很絕，水質(zhì)清澈，水流平緩，總體是一種很悠閑的慢生活感。
沿江兩岸，基本看不到什么很新的高樓大廈，但是絕對(duì)宜居養(yǎng)生。
甚至能看到有人在江上劃船、有人開(kāi)船捕魚(yú)：
2、1.1容積率，可能是城區(qū)唯一的江景別墅豪宅
黃沙島地塊，1.1的容積率，雖說(shuō)不是唯一的超低容積率地塊，但加上江景buff，應(yīng)該說(shuō)是無(wú)敵了。
結(jié)合現(xiàn)有的效果圖看，很可能會(huì)有11棟疊墅產(chǎn)品，體量不大，就是沖著做精品來(lái)的。
地塊也不會(huì)全部都建住宅，占地約5萬(wàn)平，其中可建設(shè)用地大約2.3萬(wàn)平，剩下一半面積，則建設(shè)一個(gè)濱江公園，依然有沿江碧道。
還能看到，公園幾乎是把住宅區(qū)圍了一圈，相當(dāng)于強(qiáng)化了它的私密度。
貼著江岸還有幾個(gè)延展出去的平臺(tái)，也有可能是游船碼頭。
總之，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上主打一個(gè)高端化、特色化，做成高端江景豪宅。
這樣的產(chǎn)品，在廣州市場(chǎng)很稀缺，能聯(lián)想到的，也就只有天河的越秀·觀樾三期。
觀樾三期去年年末開(kāi)盤(pán)，42套建面約210平湖景疊墅，推出了20套，據(jù)說(shuō)去化7成，最高單價(jià)20+萬(wàn)/平，成績(jī)不錯(cuò)。
現(xiàn)在，黃沙島地塊，論景觀、論環(huán)境，都不在觀樾三期之下，確實(shí)應(yīng)該一戰(zhàn)。
3、最大的疑點(diǎn)，番禺廣場(chǎng)，能否撐起豪宅地段
黃沙島地塊，看上去是萬(wàn)事俱備，但其實(shí)還有一個(gè)問(wèn)題，那就是番禺廣場(chǎng)的板塊購(gòu)買(mǎi)力。
黃沙島地塊素質(zhì)上乘，但它的出身是在番禺廣場(chǎng)，一個(gè)非常典型的內(nèi)生性市場(chǎng)，缺了一點(diǎn)點(diǎn)概念色彩。
番禺廣場(chǎng)的市場(chǎng)現(xiàn)狀，我們之前就說(shuō)過(guò)，老舊二手房跳水，成交量不夠活躍，成交主力為三四房，次新房也就賣到2字頭。
新房呢，在售主力是路勁美的雋樾府，也是小戶型最好賣；接下來(lái)還有一個(gè)中銀南項(xiàng)目，做純四房，改善屬性強(qiáng)一點(diǎn)。
當(dāng)然，黃沙島地塊的參照物，不會(huì)是這些項(xiàng)目，而是黃沙島花園別墅。
黃沙島花園別墅，目前在貝殼只有兩套放盤(pán)，都是超大的獨(dú)棟，總價(jià)2300萬(wàn)以上。
我看了一下詳情頁(yè)，那真叫富貴逼人眼。
建面約386平那戶，光首層花園就有400平；建面約500平那戶，上下四層大別墅，光客廳就是7米挑高。
跟黃沙島花園別墅相比，新地塊騰不出那么多的地方來(lái)造大別墅，對(duì)隔壁土豪來(lái)說(shuō)，這就是個(gè)“小地方”。
但是，它也有二手房沒(méi)有的新社區(qū)、新產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。
畢竟，黃沙島花園別墅25年樓齡，社區(qū)設(shè)計(jì)已經(jīng)老舊；就買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，也到了該置換的時(shí)候。
再加上，這塊地本身體量不大，5萬(wàn)平，1.1容積率，如果做成建面約200平疊墅，大約100來(lái)套貨量。
或者保險(xiǎn)一點(diǎn)，搭配143平打上的產(chǎn)品，這種中高端改善產(chǎn)品，在番禺廣場(chǎng)是斷層的，基本沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
所以，黃沙島地塊最主要的問(wèn)題是，如何找準(zhǔn)產(chǎn)品定位，在番禺區(qū)府、市橋一帶找到100位感興趣的本地土豪，打響名聲。
當(dāng)然，總體來(lái)看，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，黃沙島地塊發(fā)揮空間很大：稀缺江景+小體量+開(kāi)發(fā)難度低+區(qū)府高確定性+市場(chǎng)供應(yīng)缺口。
產(chǎn)品做好了，還是能立起廣州城區(qū)唯一的江景別墅標(biāo)桿。
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