昨天一個(gè)客戶說：不得了了環(huán)二老師，漕河涇要完了。
客戶看了一份權(quán)威報(bào)告，漕河涇的企業(yè)都搬到了徐家匯，但是流入漕河涇的企業(yè)很少。
前幾年就有人說漕河涇不行了，現(xiàn)在實(shí)錘了嗎？
這份報(bào)告澄清了一個(gè)謠言。
之前都說漕河涇企業(yè)外流，搬到了楊浦、搬到了徐匯濱江。
這份報(bào)告顯示，漕河涇企業(yè)流向最多的竟然是徐家匯。
搬遷原因報(bào)告都寫了。
漕河涇建成40多年了，辦公樓老了，大家換新一點(diǎn)很正常。
企業(yè)搬離原因調(diào)研中，很多企業(yè)表示設(shè)備老舊、空調(diào)性能欠佳。
新辦公室選址時(shí)，大家希望周邊餐飲配套、商業(yè)配套發(fā)達(dá)，這些徐家匯都符合。
漕河涇產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢(shì)，有30萬人在這里辦公，匯集了全市四分之一的人工智能重點(diǎn)企業(yè)、貢獻(xiàn)了全市60%的游戲產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值。
但是漕河涇沒有生活氣息。
到處都是產(chǎn)業(yè)園、辦公樓，漕河涇內(nèi)部小區(qū)都沒幾個(gè)。
至少漕河涇搬到徐家匯，印證了仲量聯(lián)行的調(diào)研結(jié)果。
唯一的問題是，這些企業(yè)為什么之前不搬到徐家匯？為什么現(xiàn)在才搬？
因?yàn)樾旒覅R最近租金暴跌。不僅暴跌，空置率也很高。
房齡老一些的標(biāo)桿中金國際廣場(chǎng)，某平臺(tái)有近百套房源招租。
漕河涇的企業(yè)稍微夠一夠就能租到徐家匯，升級(jí)一下很正常。
都在徐匯區(qū)員工不用搬家，地段、交通、商業(yè)都提升了。
徐家匯為什么空置率高？因?yàn)樾旒覅R企業(yè)搬到了徐匯濱江。
徐匯濱江遷入企業(yè)來源最多的地方就有徐家匯。
跟徐家匯比，徐匯濱江整體都新。板塊新、辦公樓新、住宅新。
其實(shí)徐匯濱江的定位高過徐家匯。
徐家匯一直是二線辦公市場(chǎng)，不管是租金、企業(yè)類型，都明顯低于南京西路、陸家嘴。
現(xiàn)在西岸金融城落地，徐匯濱江要沖擊最核心的金融行業(yè)、沖擊一線辦公市場(chǎng)。
現(xiàn)在徐匯濱江租金沒那么高，是因?yàn)槁涞氐亩际嵌€項(xiàng)目，一線領(lǐng)頭羊還沒來。
住宅市場(chǎng)更明顯，徐匯濱江已經(jīng)成為著名的富人區(qū)，單價(jià)高達(dá)20萬。
徐家匯最高到過15萬，現(xiàn)在降到了11萬。
徐家匯的高端客群，不少都搬到了徐匯濱江。
現(xiàn)在徐匯形成了清晰的置換鏈條：徐家匯的企業(yè)搬到徐匯濱江，空出來的辦公樓由漕河涇企業(yè)填滿。
講到這，漕河涇企業(yè)外流的現(xiàn)實(shí)必須承認(rèn)。
誰不承認(rèn)自己去走訪走訪。
不過當(dāng)?shù)鼐用褚膊挥眠^多擔(dān)心，徐匯是肉爛在鍋里，企業(yè)都還在徐匯。
漕河涇、徐家匯的企業(yè)搬到外區(qū)的很少。
其實(shí)徐匯居民本來就走不出去，大家換房子也不想往外區(qū)換，徐匯區(qū)什么都有了。
老破小、商品房、豪宅，多少錢都能買到房子。
公辦學(xué)區(qū)房、民辦學(xué)區(qū)都有。
想看江景去徐匯濱江，想體驗(yàn)文化沉淀的去衡山路。
通過這番折騰，其實(shí)企業(yè)變多了。
漕河涇、徐家匯企業(yè)凈外流，但是留在本區(qū)。
徐匯濱江企業(yè)凈流入，流入企業(yè)可不全來自本區(qū)。
虹口北外灘、浦東世博、浦東金橋、上海火車站、陸家嘴都有不少企業(yè)流入徐匯濱江。
過去四年企業(yè)流入速度，只有前灘可以媲美徐匯濱江。
與前灘不同的是，徐匯濱江未來五年還有大量供應(yīng)。
還要收割全市。
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徐匯真是太能折騰了，這些年一直沒停過。
1993年1號(hào)線通車時(shí)，徐家匯就開始起飛。建現(xiàn)代化辦公樓、建商場(chǎng)。
當(dāng)時(shí)普陀長壽路、武寧路正在計(jì)劃建大片小區(qū)。
徐家匯當(dāng)然也建了不少小區(qū)，萊詩邸、東方曼哈頓都是那個(gè)年代的地標(biāo)。
通過這番折騰，徐家匯成為上海唯一晉升中央活動(dòng)區(qū)的副中心。
1997年的第八屆全運(yùn)會(huì)在上海舉辦，首次有香港隊(duì)參加領(lǐng)導(dǎo)非常重視。
選址又落在徐匯，興建了萬體館等設(shè)施，把那一片全帶起來了。
后來又搞世博，2001年世博選址在南浦大橋-盧浦大橋之間的黃浦江兩岸。
徐匯濱江的工業(yè)區(qū)必須全部拆除，要徹底改變城市觀感。
當(dāng)時(shí)徐匯濱江到處都是工地，建了濱水步道、很多文化設(shè)施以及豪宅。
徐匯濱江早就取代了徐家匯，成為徐匯區(qū)最好的居住區(qū)。
后來徐匯濱江不止建豪宅，還要建商業(yè)、建辦公，分流徐家匯的核心資源。
這一折騰，徐匯濱江也成了中央活動(dòng)區(qū)。
徐家匯感到了壓力，也得被迫升級(jí)，東方商廈、太平洋百貨只能關(guān)掉翻新。
現(xiàn)在徐家匯ITC的地標(biāo)辦公樓馬上落地，徐匯區(qū)陷入巨大內(nèi)斗。
徐匯濱江都沒填滿，徐匯又要搞華涇。
華涇還沒建好，西岸金融城還沒建好，徐匯濱江還要擴(kuò)容，把東安一二村并入。
上海還能找到比徐匯更能折騰的區(qū)域嗎？
漕河涇的企業(yè)跑了，你以為漕河涇不急？
漕河涇的一些辦公樓很老，設(shè)計(jì)的像動(dòng)畫片里奧特曼踢倒的大樓一樣。
他們?cè)缇皖A(yù)料到有這一天，早就在布局升級(jí)。
現(xiàn)在鑫耀中城項(xiàng)目、越界錦和尚城項(xiàng)目部分建成，航天城項(xiàng)目馬上落地。
三個(gè)項(xiàng)目加起來超過150萬方，有辦公、有商業(yè)、有住宅、有公寓。
漕河涇的企業(yè)們，這三個(gè)項(xiàng)目不老了吧、空調(diào)夠用吧、商業(yè)夠用吧，你們不用跑了吧。
這兩年米哈游在漕河涇拿地，吉利汽車拿地，都要建自己新的辦公大樓。
這些項(xiàng)目全部建成了，漕河涇可能又會(huì)成為企業(yè)凈流入。
通過不斷的折騰，徐匯區(qū)經(jīng)濟(jì)增速一直高居上海前三。
通過不斷折騰，徐匯經(jīng)濟(jì)總量排名不斷上升。
陸續(xù)超過了楊浦、超過了嘉定、超過了靜安、超過了黃浦。
通過不斷折騰，徐家匯由邊緣地帶成為二線CBD，現(xiàn)在徐匯濱江又沖擊頂級(jí)CBD。
在辦公樓搬遷租賃熱力圖上，徐匯濱江、徐家匯都走在全市前列。
楊浦五角場(chǎng)、大連路也有不少優(yōu)質(zhì)企業(yè)，搬遷意愿好像不高，整體“不想折騰”。
2025年徐匯還要折騰，動(dòng)遷預(yù)算全上海最高。
折騰的過程中有些板塊短期受到傷害，比如現(xiàn)在的漕河涇。
長期來講，整個(gè)區(qū)域都變得更加強(qiáng)大。
連莘莊的企業(yè)都開始往徐家匯搬了。
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