數(shù)據(jù)統(tǒng)計，我國已有90萬臺電梯的使用年限超過15年。近年來，隨著老舊電梯數(shù)量持續(xù)攀升，居民對老舊電梯故障率高、運行可靠性差等問題也愈發(fā)關(guān)注。
據(jù)廣東市場監(jiān)管部門發(fā)布的有關(guān)數(shù)據(jù)，2024年末，廣東省在用電梯保有量超過120萬臺居全國首位，約占全國總數(shù)11%，其中15年以上的住宅老舊電梯預(yù)計已超13萬臺。
南都記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，要換梯，不是一件容易事。換梯的錢誰來出？物管方、業(yè)主方因為費用來回扯皮，誰來協(xié)調(diào)各方利益達成一致？
聶竹青表示，沒有強制報廢標準和相應(yīng)的退出機制，可能是老舊電梯“換新難”的關(guān)鍵所在。
一部電梯的治理已從單純的技術(shù)問題，演變?yōu)榭简炆鐣毣卫淼木C合課題。
現(xiàn)狀
“動不動就下墜好幾層”
換條鋼絲繩就超兩萬
電梯廠家：換比修更合算
“門都合不上，縫能放進去一只手！”“動不動就突然下墜好幾層！”王小姐家所在的小區(qū)，去年底換了新電梯，而每每提及原先“服役”25年的老電梯，王小姐總是心有余悸。
王小姐說，該小區(qū)是廣州最早一批高層電梯住宅，建成近30年，電梯等公共設(shè)備的日漸老化，曾是她和鄰居們的“心腹大患”。在她看來，安全是鄰居們考慮換梯的首要考慮因素。
“超期服役電梯突發(fā)故障率是新梯的好幾倍！”除了安全隱患外，廣日電梯工程業(yè)務(wù)部負責人在接受南都記者采訪時說，雖然電梯壽命很大程度上取決于維保效果，但對于一些投用時間太長、專用零配件已經(jīng)停產(chǎn)的老舊電梯而言，更換新梯其實更加經(jīng)濟。
該負責人介紹，維保和零配件更換是老舊電梯的大頭開支?！耙环矫媸蔷S保費用，以20年梯齡的高層電梯為例，年均維保支出約3萬元，10年就是30萬元，而且這一費用還是會隨著年限增長而遞增；另一方面則是更換零配件的費用，就拿鋼絲繩來說，單次更換成本就超過2萬元?！背酥?，該負責人也認為，老舊電梯突發(fā)故障導致的事故賠償，還可能進一步拉高實際支出。
維保人員在電梯井調(diào)試電梯。受訪者供圖
算賬
補貼標準每臺電梯15萬元
業(yè)內(nèi)稱無法覆蓋更換費用
今年1月28日，廣東省印發(fā)通知，重點支持使用15年以上的住宅老舊電梯更新改造。如申報成功，將按更換一臺老舊電梯通過超長期特別國債15萬元/臺標準給予定額補助。
今年2月，在廣州市住宅老舊電梯更新補貼申報工作中，總計約3400臺住宅老舊電梯申報了國債補貼，涉及國債補貼金額超5億元（數(shù)據(jù)來源：據(jù)各區(qū)公開數(shù)據(jù)及比例估算），申報成功后每臺電梯將獲得15萬元的國債補貼資金。
“一般情況下，補貼無法完全覆蓋電梯換新的費用。”廣州市電梯行業(yè)協(xié)會會長范小榮在接受南都記者采訪時說，老舊電梯大多分布在一些老舊小區(qū)中，而老舊小區(qū)普遍存在“缺錢”的問題。
換一臺電梯需要多少錢?業(yè)內(nèi)人士透露，更換電梯包括電梯本身的費用、安裝費用和拆除舊電梯的費用。而一臺電梯的價格根據(jù)品牌的不同，價格在15萬—200萬元，其中國產(chǎn)品牌基礎(chǔ)價格約15萬至60萬元，老舊小區(qū)改造更傾向于選擇性價比高的國產(chǎn)型號。安裝費用因建筑結(jié)構(gòu)而異，30層電梯安裝成本約10萬至30萬元，涉及井道改造、配電系統(tǒng)等，拆除費用5萬-30萬元。
如果按照最低價位配置，15萬元的國債補貼資金很難覆蓋電梯價格，剩下的資金缺口，該由誰支付？
爭議
業(yè)主稱應(yīng)由物管公司承擔
物管稱該由公修基金支付
家住廣州珠江新城某小區(qū)的周先生告訴記者，自己所住樓棟的電梯因年久失修需更換，但在跟物管交涉換梯費用時，卻陷入了扯皮。
物管方稱，電梯屬于物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備，因此換梯費用屬于公共維修支出，應(yīng)由公共維修基金支出，但小區(qū)的公修基金早已耗盡。但業(yè)主都認為，換梯費用應(yīng)由物管公司承擔?！熬退銢]有公修基金，電梯廣告、停車收費入的都是物業(yè)公司的賬，難道就沒剩一點公共收益嗎?”
周先生所在的住宅業(yè)主僅有500余戶，沒有成立業(yè)委會。據(jù)了解，未成立業(yè)委會的小區(qū)，公共收益一般由物管代管。
與周先生同為小區(qū)一手業(yè)主的吳先生，從事財務(wù)工作30余年，他曾經(jīng)建議物業(yè)用人防車位租金和平臺區(qū)域租金等公共收益支付更換電梯的費用。
“物業(yè)從來就沒有公開過這兩大部分的租金收入?！眳窍壬貞洠?023年物業(yè)公布的公共收益還有20多萬元，而在當年業(yè)主們提出用公共收益支付更換電梯費用后，2024年物業(yè)公布的公共收益就僅剩1萬元左右了。
據(jù)吳先生介紹，他曾按照市場價格估算，小區(qū)外立面、電梯廣告，再加上上述兩項收入，小區(qū)近十年的公共收益早已超過千萬?！暗艿墓彩找娴降子迷诤翁?，物業(yè)始終沒有說法?！?/p>
“從年度賬面上看，很多小區(qū)物業(yè)公司確實是虧損的?！狈杜渴菑V州海珠區(qū)某小區(qū)的物業(yè)經(jīng)理，她向記者介紹了自己所在小區(qū)的物業(yè)收支狀況——收入來源于兩方面：物業(yè)費和租金（車位、廣告位、公共空間等）；開支有四大部分：清潔、安保、維修和辦公費用（人工、水電等）。
范小姐說，這些開支中，保潔、安保和辦公費用是固定開支，基本由物業(yè)費覆蓋?！暗颖容^大的是在工程維修方面的支出。特別是電梯，是維修開支的大頭。”她告訴記者，她服務(wù)的小區(qū)是加裝電梯，在購買電梯的費用之外，還涉及不少建筑改造的費用，如不采取業(yè)主分攤，物業(yè)公司的運營收入是遠不夠覆蓋這部分費用的。
“2024年下半年，物業(yè)公司總計交付給業(yè)委會93535元?！狈缎〗惴_2024年下半年的小區(qū)物業(yè)辦公經(jīng)費明細，向記者介紹說，由于自己所在的物業(yè)公司是該小區(qū)成立業(yè)委會后，替換原有物業(yè)公司進駐小區(qū)服務(wù)的，因此會按月運營盈虧匯總到業(yè)委會。
“2024年8月是比較低的，只盈余了6800元?！狈缎〗阏f，單就這一個月而言，她所在的物業(yè)公司其實已在虧損邊緣徘徊。
一位不愿透露姓名的物業(yè)工作人員對記者說，由于日常維護、物業(yè)收費、公共收益等問題存在糾紛，很多物業(yè)和業(yè)主的關(guān)系非常緊張?！拔飿I(yè)常年虧損，物業(yè)費都收不上來。”該工作人員認為，換新電梯需要業(yè)主補錢，而現(xiàn)在，不管是提高物業(yè)費，還是通過物業(yè)號召業(yè)主集資，都困難重重。
做法
熱心業(yè)主牽頭募資推動更換
業(yè)主分攤鋼絲繩維修費用
家住廣州珠江新城某小區(qū)的周先生說，因為業(yè)主和物管之間的費用糾葛，一開始，雙方都不愿掏錢，換梯也陷入僵局。
但電梯安全問題迫在眉睫，最終不得已，周先生聯(lián)合幾位熱心業(yè)主便牽頭成立了電梯籌備組。
2024年底，籌備組通過掃樓投票、公開招標、公開募資，最終推動該小區(qū)完成了所有住宅電梯更換。
周先生等業(yè)主的遭遇并非孤例。事實上，許多小區(qū)在推進老舊電梯更換過程中，都會陷入“換梯費用該誰來出”的難題，讓一些符合更新補貼條件的電梯遲遲不能如愿“換新”。
南都記者從廣州多個小區(qū)了解到，“誰出錢”的問題不光困擾著需要換梯的小區(qū)——即便在換梯以后，部分小區(qū)也同樣面臨“電梯資金池”進一步萎縮的困境。
據(jù)廣州天河一小區(qū)物業(yè)工作人員錢小姐回憶，自己所任職的小區(qū)始建于2002年，開發(fā)商交樓時的原裝電梯，在早于補貼政策推出前的2020年已經(jīng)更換。
但正是由于更換電梯，導致該小區(qū)的公共維修基金消耗殆盡。
“2024年底，小區(qū)有一臺電梯的一條鋼絲繩斷裂，需要全樓業(yè)主集體分攤的部分就有6000多元。不過一些業(yè)主認為這是剛換的電梯，不理解為什么費用要業(yè)主分攤?！彼f，這筆錢最初由物業(yè)公司墊付，雖然該樓棟住戶只有80多戶，但直至最近才收齊全部業(yè)主的分攤費用。
建議
更換費用從維修資金中列支
或分期付款、以租代購
“事實上，填補電梯換新的費用缺口，無論是用公共收益，還是物業(yè)收入，其實都是業(yè)主出資?！睆V州市電梯行業(yè)協(xié)會會長范小榮認為，一方面物業(yè)費本身就是向業(yè)主收取的；另一方面，根據(jù)民法典第二百八十二條，公共收益是屬于全體業(yè)主共有的。使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，以及籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，是由業(yè)主共同決定的事項。
這意味著，電梯作為建筑物的重要附屬設(shè)施，其更換費用應(yīng)當從建筑物的維修資金中列支。
“誰受益、誰出資”——這是今年十四屆全國人大三次會議舉行民生主題記者會上，住建部在動員居民出資用于小區(qū)改造及補建續(xù)籌住宅專項維修資金時，提出的一項原則。
在未能享受補貼，但居民有意愿，電梯也需要換的情況下，資金籌措該如何解決？姚育賓建議，通過多方共擔、市場經(jīng)營等各種機制協(xié)同解決?！叭缇用穸唐跓o力承擔大額更換費用，可引入電梯廠商，通過分期付款、以租代購等，先更換電梯確保業(yè)主人身財產(chǎn)安全的情況下，使用者通過月供、月租的形式，逐步支付電梯提供者的成本開支?！?/p>
如何更加精準地解決居民換梯和用梯困難？“當前的政策不是一次性的。去年以來，廣東就已經(jīng)多輪次出臺相關(guān)政策，投入真金白銀解決‘電梯難題’?！甭欀袂嗾f，自己將持續(xù)關(guān)注電梯換新，同時，他相信未來政策會根據(jù)落地情況不斷優(yōu)化。
南都記者 朱唯信
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