隨著城市化進(jìn)程的加速，物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的糾紛成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。此類問題一經(jīng)產(chǎn)生，往往陷入矛盾糾紛形成——協(xié)商未果——調(diào)解不成——訴訟執(zhí)行——加深矛盾的惡性循環(huán)過程，訴訟解紛成效不明顯，容易“治標(biāo)不治本、治近不治遠(yuǎn)”。矛盾導(dǎo)火索，往往是業(yè)主方認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障、公共設(shè)施與環(huán)境的維護(hù)等履職不到位，以物業(yè)服務(wù)存在瑕疵以及房屋質(zhì)量問題、設(shè)施設(shè)備故障等為由拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。
徐州市云龍區(qū)法院主動(dòng)融入社會(huì)治理大格局，依托物業(yè)糾紛聯(lián)合調(diào)處平臺(tái)，通過凝聚多方合力，破解物業(yè)糾紛這一頑瘴痼疾，融司法之力守護(hù)“萬家燈火”。
以聯(lián)調(diào)合力
促物業(yè)整改
云龍區(qū)某物業(yè)公司以其管理的某小區(qū)50戶業(yè)主集體拖欠物業(yè)費(fèi)為由，向云龍區(qū)物業(yè)糾紛聯(lián)合調(diào)處中心提出解紛訴求。在接到批量糾紛材料后，聯(lián)調(diào)中心第一時(shí)間分析研判，認(rèn)為解紛的關(guān)鍵在于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量是否得到業(yè)主認(rèn)可，遂將該批物業(yè)糾紛委派給司法所調(diào)解員，并按照聯(lián)調(diào)中心工作流程，以問題為導(dǎo)向，先對(duì)該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)水平進(jìn)行深入摸排，繼而精準(zhǔn)“畫像”，再開展前期調(diào)解。
經(jīng)初步了解，該小區(qū)中等規(guī)模，總建筑面積9.66萬平方米，共16幢小高層，966戶居民，位于云龍區(qū)核心地段，大多數(shù)住戶是年輕人?！扒靶┠晷^(qū)的物業(yè)服務(wù)水平還是可以的，但是不知怎么最近服務(wù)質(zhì)量有所下滑，我們不想繳費(fèi)了?！薄拔飿I(yè)服務(wù)和其他服務(wù)不一樣，我們提供了服務(wù)之后，每一個(gè)業(yè)主都能夠找出不同的理由拒絕繳費(fèi)，這也讓我們企業(yè)很難生存?！薄瓨I(yè)主和物業(yè)公司雙方有著不同的立場(chǎng)，訴求自然不同。
調(diào)解員頗感棘手，立刻連線云龍法院的法官，通過電話溝通確立方案：采用一戶戶走訪的方式，全面收集、了解業(yè)主怠于繳費(fèi)的理由，并引導(dǎo)業(yè)主填寫意見反饋表，從這些反饋意見中梳理出10余項(xiàng)物業(yè)服務(wù)不到位之處。在找準(zhǔn)癥結(jié)之后，法官、調(diào)解員、區(qū)房產(chǎn)服務(wù)中心、街道所屬物管科工作人員一起至小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)查看，并組織協(xié)調(diào)物業(yè)經(jīng)理一同化解糾紛，物業(yè)經(jīng)理表示同意對(duì)問題點(diǎn)逐一整改。
此后，缺少電動(dòng)車棚、墻體磚塊缺損、電動(dòng)車停放混亂、夜間沒有照明、綠化等多處問題在短期內(nèi)陸續(xù)完成整改，小區(qū)環(huán)境明顯改善。
以業(yè)主安居
促物業(yè)樂業(yè)
進(jìn)行驗(yàn)收時(shí)，聯(lián)調(diào)中心發(fā)現(xiàn)小區(qū)新增了20處帶有充電樁的電動(dòng)車棚，電動(dòng)車擺放有序，苗木已經(jīng)補(bǔ)種，墻體的瓷磚已經(jīng)補(bǔ)全，單元門庭外樓破損大理石磚更換一新，公示欄相關(guān)公示內(nèi)容清晰可見。為了公示內(nèi)容可以傳達(dá)到每位業(yè)主，物業(yè)公司主動(dòng)與業(yè)委會(huì)溝通，業(yè)委會(huì)注冊(cè)了微信公眾號(hào)，定期公布公示內(nèi)容……
“經(jīng)聯(lián)調(diào)中心提醒后，我們就注重提升小區(qū)整體的品質(zhì)，光是苗木補(bǔ)種就花了十幾萬元……”物業(yè)公司經(jīng)理表示目前小區(qū)的整體物業(yè)收費(fèi)率已經(jīng)上升到了90%，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的滿意度顯著提升。
業(yè)主自愿向該物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)達(dá)十萬余元，該物業(yè)公司對(duì)數(shù)十戶業(yè)主進(jìn)行了撤回起訴，針對(duì)仍不愿意繳納物業(yè)費(fèi)的三戶業(yè)主，物業(yè)專業(yè)審判團(tuán)隊(duì)采取巡回審理的方式至小區(qū)巡回審判，以示范訴訟的形式帶動(dòng)余下矛盾問題的解決。
在該類似的系列糾紛調(diào)處中，法院按照物業(yè)糾紛聯(lián)合調(diào)處工作規(guī)程，指導(dǎo)調(diào)解員在調(diào)解工作啟動(dòng)前，注重調(diào)查找尋物業(yè)糾紛成因，引導(dǎo)業(yè)主填寫意見反饋表，對(duì)確系物業(yè)工作服務(wù)不到位的，要求其限期整改并將整改情況予以公示，通過督促物業(yè)服務(wù)問題的解決，實(shí)現(xiàn)物業(yè)費(fèi)到位率的提升，推動(dòng)糾紛實(shí)質(zhì)性化解，形成了小區(qū)業(yè)主生活品質(zhì)顯著提升、物業(yè)公司服務(wù)滿意度明顯提升的多贏局面。
以法治善為
促基層善治
云龍區(qū)物業(yè)糾紛聯(lián)合調(diào)處中心是在云龍區(qū)委政法委的指導(dǎo)下，云龍區(qū)法院、云龍區(qū)司法局、云龍區(qū)房產(chǎn)服務(wù)中心和徐州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合成立的調(diào)處中心，以涉物業(yè)服務(wù)類矛盾糾紛受理、調(diào)解、督促整改、示范裁判等職能為基礎(chǔ)，以繳費(fèi)率為主要抓手，以提升全區(qū)物業(yè)服務(wù)水平為主要目標(biāo)，積極創(chuàng)新聯(lián)合聯(lián)動(dòng)辦公、調(diào)解、督促整改的糾紛治理模式。
目前，聯(lián)調(diào)中心已推動(dòng)5個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行整改，督促整改問題58處，直接促成153件糾紛在訴前化解，同比增長(zhǎng)2倍，更帶動(dòng)許多隱形糾紛消除在萌芽狀態(tài)，有效促進(jìn)了轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)的良性循環(huán)。
來源：江蘇法治報(bào)
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