2021年至今高價接盤大虹橋、臨港二手房的最慘。
買這些區(qū)域新房其實都還好，大虹橋蟠龍?zhí)斓?、萬科天空之城、虹廬灣新房6萬多，現(xiàn)在賬面還有盈利。
真正套住的是9萬多接盤二手的，他們才是真正的英雄：燃燒自己、照亮他人。
他們高位買入抬高了房價，制造了倒掛。
隨著新房源源不斷的入市，二手房終于頂不住了。
2022年環(huán)二就講過，只有新房漲才是真的漲。
二手房漲了，新房不漲，早晚把你拉下來。
現(xiàn)在二手房回落、新房大漲，有些區(qū)域買新房反而成了韭菜。
今年新房全面提價，華潤新楊思項目沒破12萬，確實也比之前貴了。
黃浦豪宅提價、瑞虹新城提價、大寧提價、北蔡楔形綠地提價。
很多地方新房開始“正掛”，比附近次新房還貴。
現(xiàn)在新房觸發(fā)積分越來越難，也側(cè)面說明倒掛逐漸消失。
其實新房限價打開后，開發(fā)商定價時都會參考次新二手房。
一般情況要比次新二手房貴10%，通過產(chǎn)品升級、營銷能力，也能快速賣光。
唯一的問題是，次新二手房有沒有可能高估？
2021年以來二手房暴跌，跌幅上老房子比較大，次新房相對保值。
前灘次新大三房跌幅才10%，聯(lián)洋跌幅高達40%。
次新房跌幅小的原因很多，其中之一就是局部供需失衡。
2021年以來推出積分制，認(rèn)購率大于130%的樓盤限售五年。
意味著2021-2024年的優(yōu)質(zhì)次新二手房現(xiàn)在0供應(yīng)。
能拿出來賣的都是認(rèn)購率達不到130%的垃圾樓盤。
次新房很少保護了二手市場，房價才沒暴跌。
2026年后限售陸續(xù)解除，優(yōu)質(zhì)次新二手房集中入市，次新房還頂?shù)米幔?/p>
僅徐涇地區(qū)就有28期限售待解除，對市場的沖擊可想而知。
不要把大虹橋當(dāng)成普通自住板塊，大虹橋當(dāng)年收割了全市600萬的高分選手，很多交房就要賣房置換的。
就沖倒掛買的大虹橋，其實自住并不匹配的客戶很多。
虹口、楊浦、閘北一帶限售二手房也不少。
如果2026年后次新房市場供需關(guān)系扭轉(zhuǎn)，局部供大于求，價格有沒有可能回調(diào)？
次新房有泡沫，新房有沒有？
更可怕的是，次新房可能下跌，新房不能跌。
這種情況下再買新房，就是赤裸裸的韭菜了。
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新房由香餑餑變鐮刀，核心就是價格對比變了。
新房不斷的漲，二手不斷的降，攻守易形。
2022年聯(lián)洋仁恒河濱城15萬，浦西內(nèi)環(huán)新房11萬多。
2024年底聯(lián)洋仁恒河濱城10萬，浦西內(nèi)環(huán)新房12萬多。
一個降了5萬，一個漲了1萬，新房價格優(yōu)勢下降了6萬。
這次新房的漲價整體性的、有預(yù)謀的。
上海樓板價突破10萬的土拍一共7次，其中6次出現(xiàn)在“止跌回穩(wěn)”提出后。
提高新房價格，就是實現(xiàn)止跌回穩(wěn)。
高價接盤的就是實現(xiàn)止跌回穩(wěn)的工具。
你們不接盤，新房價格漲不動，還怎么止跌回穩(wěn)。
金陵華庭賣得很好，很多人當(dāng)成最后一個倒掛盤。
備案價18.9萬/㎡，隔壁翠湖天地成交價25萬/㎡，買到就賺30%。問題是二手市場上25萬/㎡買翠湖天地和買金陵華庭的是同一群人嗎？
問題是上海5000萬以上豪宅，二手市場上一年才成交幾套？
我們希望金陵華庭二手房都賣到5000萬，市場容量允許嗎？
綠城徐匯濱江項目火遍上海，據(jù)說要帶領(lǐng)徐匯沖擊20萬/㎡。
問題是綠城比得過24年開盤的香港置地啟元嗎？
啟元17萬8入手，二手市場19萬就能甩賣，綠城的業(yè)主拿房后19萬敢賣？
其他項目不講了，招商曹家渡、宸嘉龍華等等一個道理。
總之，現(xiàn)在買新房最大的遺憾是，恰恰買在提價后。
周日沙龍接待了一組客戶，要賣掉唐鎮(zhèn)三兄弟打新，被環(huán)二攔住了。
朋友買了徐匯濱江御江廷，當(dāng)時自己賣掉房子積分也很高，但是怕有風(fēng)險就沒操作。
現(xiàn)在看到朋友賺錢了心里不平衡，也想置換打新。
此一時彼一時，現(xiàn)在才去打新就成了樓市紅利本身。
現(xiàn)在才想起來打新賺錢，是沒理解“止跌回穩(wěn)”的用意。
為什么要救樓市？是因為之前土地賣得太多，現(xiàn)在土地賣不動了。
這里省略350字，大家都懂。
不懂的就私信問問。
上海有些地方土地還很多，供應(yīng)能力接近無限。
大虹橋僅前灣土地儲備就超過27塊，你能想象27個新房沖擊有多大嗎？
徐涇三年開盤28次就把市場打成這樣子，前灣27個樓盤，隨隨便便就開盤50多次。
不敢往下想。
反正買新房的，多看看周邊土地儲備吧。
新房的第四個沖擊就是“好房子”，是新版的《住宅項目規(guī)范》。
兩會期間提出“好房子”，環(huán)線已經(jīng)做過解讀，可以點擊閱讀舊文《要犧牲掉二手房？》。
3月31日國家公布了新版的《住宅項目規(guī)范》，編號GB55038-2025，今年5月1日實施。
原文長達23頁，需要的朋友加客服微信索取
新聞一公布很多“專家”出來解讀，說上海老破小要被拋棄了。
不知道為什么這些人會扯上老破小，明明沒任何聯(lián)系。
買高品質(zhì)新房的和買老破小的兩類人交集都沒有。
新能源汽車火起來油車打骨折，是因為他們本來就面向同一群人。
某品牌號稱要把BBA客戶一把全吃掉。
但是自行車沒因為新能源汽車降價吧？
買優(yōu)質(zhì)新房的客戶，老破小都不帶看一眼。
“好房子”概念打出來，真正分流的是買次新房的客戶。
本來2017-2025年的新房是iPhone，老破小是諾基亞。
現(xiàn)在好了，后面的“好房子”成了iPhone，他們希望2017-2025年的次新房成為諾基亞。
這樣才能繼續(xù)保持新房的壟斷地位。
上海有些新房品質(zhì)已經(jīng)很高，完全在新版《住宅項目規(guī)范》之上，短期不會落伍，風(fēng)險就小很多。
以上是環(huán)二對新房市場的幾點擔(dān)憂，并不是完全否定新房。
實際上環(huán)線推薦了不少客戶買新房，就好像2022年環(huán)線也推薦過客戶買二手房。
房地產(chǎn)市場不是二極管，不要那么極端。
只是還有很多客戶癡迷打新、盲目打新，需要給這些朋友提個醒。
過去三年倒掛新房是魚餌，現(xiàn)在有些新房成了魚鉤。
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