當多數(shù)人還在熱議樓市小陽春時，最新發(fā)布的3月房價數(shù)據(jù)卻釋放出復雜信號。新建住宅均價達到了16740元/平方米，雖然環(huán)比微升了0.17%，看似新房市場穩(wěn)住了陣腳，可細看之下，40個城市房價上漲，50個城市卻在下跌，分化嚴重。
二手房市場情況更是不同，均價13988元/平方米，環(huán)比下跌0.59%，跌幅比上個月擴大了0.17個百分點。全國99個城市房價下跌，只有成都微漲了0.06% 。
重點城市里這種分化更明顯。廣州天河區(qū)的二手房4月報價39661元/平方米，環(huán)比下跌0.22%。南京取消限售之后，二手房掛牌量一下子激增了332.5%，掛牌量突破3000套。深圳那邊新房成交面積同比暴漲80%，二手房價格卻同比下跌7.29%，出現(xiàn)了量升價跌的怪現(xiàn)象。
中冶研究院分析稱，新房價格結(jié)構(gòu)性上漲，主要是供應(yīng)端在調(diào)整。像深圳前海、上海浦東這些核心區(qū)，一季度集中推出改善型項目，144平方米以上戶型成交占比同比提升了2.6個百分點，從而把整體均價拉上去了。杭州西興地塊拍出7.74萬元/平方米的樓面價，廣州海珠區(qū)新房單價突破8萬元，這些高價項目對區(qū)域均價的拉動作用顯著，但這種上漲并非全面開花。
二三線城市新建商品住宅庫存去化周期還在18個月以上，有些城市為緩解資金壓力，只能以價換量。數(shù)據(jù)顯示，3月百城新房價格上漲的城市里，有27個城市的漲幅集中在0.1%至0.3%這個區(qū)間，說明市場的真實需求還未全面復蘇。
二手房市場的低迷問題更多。首先是掛牌量激增，但有效需求跟不上。南京取消限售后，新增掛牌房源超2000套，可同期待看量只增長了45%。其次是價格預(yù)期的惡性循環(huán)，業(yè)主們都想降價拋售，結(jié)果反而讓市場更觀望。
數(shù)據(jù)顯示，3月重點城市二手房溢價空間擴大到5.2%，部分學區(qū)房降價幅度達8%至10%。更深層次的問題是市場信心缺失。50個城市住宅租金同比下跌3.4%，這反映出居民收入預(yù)期的不確定性。上海宜居研究院的調(diào)查也顯示，68%的購房者認為房價還有下跌空間，這種預(yù)期直接影響了置換鏈條的活躍度。數(shù)據(jù)還顯示，北京二手房成交周期已經(jīng)延長到128天，創(chuàng)近三年新高。
面對市場的分化，政策工具箱已開始精準發(fā)力。南京取消限售，成都計劃供應(yīng)12萬套商品房，深圳試點房票制度等舉措，都是為了打通二手房流通、新房去化、土地出讓這個循環(huán)鏈條。銀河證券分析，二季度可能會迎來政策密集落地期，限購松綁、房貸利率下調(diào)這些措施都會加速市場筑底。
不過，政策傳導有時滯效應(yīng)。2025年，政府工作報告雖明確了穩(wěn)住樓市股市的目標，但房地產(chǎn)投資增速還在下滑，前兩月到位資金同比下降了3.6%。廣東省房協(xié)的專家也提醒，現(xiàn)在的政策更多是托底，市場真正企穩(wěn)，還得等居民收入預(yù)期改善和就業(yè)市場回暖。
在這場市場調(diào)整中，不同城市表現(xiàn)差異很大。一線城市的核心區(qū)憑借優(yōu)質(zhì)資源還有結(jié)構(gòu)性機會。比如，上海金陵華庭3小時就售罄了億元級大平層，杭州奧體板塊的新房去化周期也壓縮到了6個月。但多數(shù)三四線城市就不一樣了，庫存高企，還疊加人口凈流出，部分城市二手房掛牌量達到新房供應(yīng)量的3倍。
對于購房者來說，現(xiàn)在得建立全新的價值判斷體系。未來住房的價值更多體現(xiàn)在地段稀缺性、產(chǎn)品創(chuàng)新性和服務(wù)品質(zhì)上。像萬科西安項目通過被動式節(jié)能技術(shù)實現(xiàn)年減排40%，這類綠色科技住宅的溢價率已達到8%至12%。而傳統(tǒng)老破小、遠郊盤的價值回歸，估計還得持續(xù)一段時間。
當樓市告別普漲時代，我們要有更理性的認知框架。新房市場的結(jié)構(gòu)性上漲和二手房的持續(xù)探底，本質(zhì)上是房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型期的必然現(xiàn)象。對于投資者來說，要抓住政策窗口期，優(yōu)化資產(chǎn)配置；對于剛需群體，在價格合理區(qū)間選擇優(yōu)質(zhì)標的；對于行業(yè)從業(yè)者，就得加速向產(chǎn)品力、服務(wù)力、運營力轉(zhuǎn)型，只有這樣，才能在這場深度調(diào)整中把握機遇，規(guī)避風險。
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