3月24日，美國對沖基金埃利奧特管理公司（Elliott Management）被曝出大量購入日本住友不動產(chǎn)的股份。
雖然雙方具體并沒有公布此次埃利奧特的持股比例，但是據(jù)稱埃利奧特的持股規(guī)模足以讓住友不動產(chǎn)的經(jīng)營方針展開有效討論。
對沖基金入股住友不動產(chǎn)
住友不動產(chǎn)的公關(guān)部門表示：“的確與埃利奧特交換了意見，我們理解他們對本公司的經(jīng)營業(yè)績和方針大體上表示贊同。今后，我們也將與其他長期股東一樣，繼續(xù)保持對話?！?/p>
埃利奧特2024年早些時候已經(jīng)收購了三井不動產(chǎn)的股份，迫使其提高股東分紅（增配）并改善資本效率。不僅如此，埃利奧特還收購了東京燃氣所持有的不動產(chǎn)資產(chǎn)，并正在與管理層討論提升企業(yè)價值的方案。
作為全球投資戰(zhàn)略的一部分，埃利奧特正在以火箭般的速度加強大在日本市場的投資力度。而對于住友不動產(chǎn)來說，市場去年就已開始傳聞埃利奧特正在收購其股份。
在日本房地產(chǎn)行業(yè)，開發(fā)商往往長期持有不動產(chǎn)和政策性持股（如持有銀行、保險公司或其他企業(yè)的股份），這些資產(chǎn)的賬面價值往往遠低于其實際市場估值。
近年來，東京建物和平和不動產(chǎn)也遭到類似的激進投資者（Activist）收購，并被要求提高企業(yè)價值。
住友不動產(chǎn)的商業(yè)模式以長期持有開發(fā)的不動產(chǎn)為核心，而非出售物業(yè)，因此持有資產(chǎn)的賬面價值與實際市場評估價值之間的“隱藏收益”相當可觀。
截至2024年3月底，住友不動產(chǎn)的未實現(xiàn)資本增值約達3.9萬億日元。
埃利奧特瞄準日本企業(yè)，
釋放哪些信號？
埃利奧特近年來在日本市場越來越活躍，核心策略是尋找那些賬面價值低估、但實際資產(chǎn)充足的企業(yè)，并施壓管理層提高股東回報。
日本許多房地產(chǎn)開發(fā)商的商業(yè)模式是持有而非出售資產(chǎn)，這意味著大量未實現(xiàn)的資本增值（隱藏價值）被忽視，這正是埃利奧特等對沖基金的投資目標。
埃利奧特之前對三井不動產(chǎn)、東京燃氣等企業(yè)采取了類似策略，并取得了一定成效，因此此次鎖定住友不動產(chǎn)，可能會采取施壓住友不動產(chǎn)出售部分資產(chǎn)，將收益回饋股東，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，提高市值等操作。
如果埃利奧特的施壓成功，住友不動產(chǎn)可能會被迫改變其“長期持有”的模式，從而影響整個日本房地產(chǎn)市場的資本運作方式。
日本的大型房地產(chǎn)開發(fā)商，如住友不動產(chǎn)、三井不動產(chǎn)、三菱地所，普遍采用“持有不動產(chǎn)獲取租金收益”的模式，而非“開發(fā)—出售”的模式。這種模式的特點是穩(wěn)定但缺乏資本回報。
隨著埃利奧特等外資進入，日本的房地產(chǎn)行業(yè)可能會迎來更大的資本運作壓力，迫使企業(yè)提高資產(chǎn)流動性。
近年來，全球資本對日本房地產(chǎn)市場的興趣日益上漲。未來可能有更多海外基金進入，推動日本房地產(chǎn)行業(yè)的資本化改革。
日本地價創(chuàng)下33年新高
3月18日，日本國土交通省公布了2025年的地價。所有用途的全國平均地價上漲了2.7%，創(chuàng)下1992年以來的新高。
根據(jù)上漲排名顯示，東京住宅用地價格全面飆升，以單坪單價來看，有13個地點每坪超過1000萬日元，有69個地點每坪超過500萬日元。
從同比漲幅來看，許多地區(qū)的漲幅超過10%，顯示出地價飆升趨勢已從商業(yè)地擴展至住宅區(qū)。
盡管整體房地產(chǎn)市場受到利率上升的影響，但東京高端住宅市場仍然保持穩(wěn)定。未來可能的發(fā)展趨勢是高端住宅需求持續(xù)強勁，港區(qū)、千代田區(qū)的豪宅需求依然旺盛，地價短期內(nèi)不會下跌。舊區(qū)改造也會繼續(xù)推進，港區(qū)的再開發(fā)將提升整體區(qū)域價值，推高土地價格。而東京豪宅市場或進一步吸引外資，日本房地產(chǎn)市場對國際買家友好，未來可能吸引更多外資資金進入。
如果需要考慮投資東京房地產(chǎn)，核心區(qū)域仍然是最具保值性的選擇，尤其是港區(qū)、千代田區(qū)這些長期穩(wěn)健增長的地段。
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