觀點(diǎn)網(wǎng) 一座棲霞山，半部金陵史。
那個(gè)看盡金陵春秋更迭、花開(kāi)花敗的馬群TOD商業(yè)綜合體，終于迎來(lái)了新的進(jìn)展。
最新消息顯示，位于南京棲霞區(qū)馬群換乘中心之上的TOD商業(yè)綜合體——南京健康大融城正式官宣，將于今年6月28日開(kāi)業(yè)。
該項(xiàng)目原名“南京中垠廣場(chǎng)”，由山東健康實(shí)業(yè)集團(tuán)2014年拿地建設(shè)，不過(guò)，經(jīng)歷了十年蹉跎，卻遲遲未見(jiàn)完工開(kāi)業(yè)。
2024年，該項(xiàng)目正式引入光大安石，并被改造成為南京首個(gè)大融城項(xiàng)目。
如今，隨著南京健康大融城的正式落地，這個(gè)被擱置十余年的存量項(xiàng)目煥發(fā)新生。與此同時(shí)，對(duì)光大安石而言，大融城的面世，也意味著其不動(dòng)產(chǎn)資管再下一棋。
不過(guò)，該項(xiàng)目周邊，已有開(kāi)業(yè)多年的馬群招商花園城、INS Mall·浪里等項(xiàng)目盤(pán)根錯(cuò)節(jié)，更有南京麒麟寶龍廣場(chǎng)等項(xiàng)目即將開(kāi)業(yè)，南京健康大融城后續(xù)面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力并不算小。
十年面世
經(jīng)歷十年蹉跎，南京馬群TOD商業(yè)綜合體終于迎來(lái)新生。
近日，有市場(chǎng)消息稱(chēng)，位于南京棲霞區(qū)馬群換乘中心之上的TOD商業(yè)綜合體--南京健康大融城正式官宣，將于今年6月28日開(kāi)業(yè)。
這是光大安石與山東健康集團(tuán)合作的首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，也是南京首座大融城。
據(jù)了解，南京健康大融城的前身是中垠廣場(chǎng)。2014年，山東健康實(shí)業(yè)集團(tuán)旗下的中垠地產(chǎn)正式進(jìn)入南京，以13.1億元的代價(jià)拿下棲霞區(qū)馬群換乘中心商住混合用地。
商業(yè)客查閱發(fā)現(xiàn)，上述地塊的住宅部分，被中垠地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為“中垠紫金觀邸”，項(xiàng)目于2015年首次開(kāi)盤(pán)，便上演了千人搶房大戰(zhàn)，實(shí)現(xiàn)了2小時(shí)狂賣(mài)9億元，472套房全部售罄的成績(jī)。
直至目前，中垠紫金觀邸仍舊在南京住房市場(chǎng)占據(jù)較高的地位，其被網(wǎng)友們戲稱(chēng)為“雞腿神盤(pán)”。
從第三方數(shù)據(jù)來(lái)看，中垠紫金觀邸目前在售房源61套，在租房源313套，掛牌均價(jià)為2.52萬(wàn)元/平方米，較棲霞區(qū)二手房掛牌均價(jià)2.14萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)17.76%；較馬群二手房掛牌均價(jià)1.37萬(wàn)元/平方米更是高出了不少。
不過(guò)，相較于住宅部分的熱火，其商業(yè)綜合體卻是一個(gè)高開(kāi)低走的劇本。
拿地之初，中垠地產(chǎn)信心滿(mǎn)滿(mǎn)，要在這里建設(shè)一個(gè)“50萬(wàn)平方米的亞洲最大TOD綜合體”，然而，時(shí)移世易，這個(gè)被寄予厚望的項(xiàng)目卻遲遲未見(jiàn)落地。
資料顯示，上述商業(yè)綜合體最初的推廣案名為中垠廣場(chǎng)，政府備案核準(zhǔn)名為紫金城市廣場(chǎng)。
根據(jù)中垠地產(chǎn)的介紹，項(xiàng)目在2021年底實(shí)現(xiàn)主體封頂，預(yù)計(jì)在2022年末開(kāi)業(yè)。然而有網(wǎng)友透露，直至2024年，項(xiàng)目主體建筑屹立已久，但內(nèi)部裝修等遲遲未見(jiàn)動(dòng)工，始終為傳出開(kāi)業(yè)的跡象。
2024年1月22日，光大安石宣布，將與山東健康實(shí)業(yè)集團(tuán)達(dá)成合作，雙方就中垠地產(chǎn)旗下的南京中垠廣場(chǎng)項(xiàng)目簽訂了商業(yè)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略協(xié)議。自此，中垠廣場(chǎng)迎來(lái)了新生。
伴隨著光大安石的進(jìn)駐，中垠廣場(chǎng)正式更名為南京健康大融城，經(jīng)過(guò)一年多時(shí)間的建設(shè)與調(diào)整，該項(xiàng)目于近日正式官宣。
對(duì)項(xiàng)目而言，光大安石的入主能夠迅速實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的盤(pán)活與煥新，提升項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和使用率。與此同時(shí)，伴隨著項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)入市，無(wú)疑能夠釋放項(xiàng)目持有者的資金流動(dòng)性，優(yōu)化其資源配置。
至于光大安石，介入項(xiàng)目的更新改造，無(wú)疑能夠進(jìn)一步擴(kuò)大其不動(dòng)產(chǎn)資管的規(guī)模。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，南京健康大融城有望打造成為光大安石的旗艦產(chǎn)品。
畢竟，項(xiàng)目擁有較強(qiáng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。據(jù)了解，該項(xiàng)目坐落在棲霞區(qū)馬群換乘中心，這里有地鐵2號(hào)線、12號(hào)線、S6號(hào)線和一條輕軌在此交匯，是城際城郊人流換乘地鐵、進(jìn)出入市區(qū)的主要必經(jīng)之路。
交通網(wǎng)絡(luò)的交匯點(diǎn)往往能夠聚集大量的人流，從而擴(kuò)大商業(yè)項(xiàng)目的輻射面，進(jìn)一步帶動(dòng)項(xiàng)目的客流與經(jīng)營(yíng)。
從項(xiàng)目的定位及體量來(lái)看，南京健康大融城項(xiàng)目將商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂(lè)等核心功能融于一體，總建筑體量22萬(wàn)平方米。其中，商業(yè)面積6萬(wàn)平方米，配備1723個(gè)停車(chē)位，定位為“歡聚精致生活中心”。
消息透露，目前，項(xiàng)目已匯聚番茄花園、駱駝戶(hù)外、趣成長(zhǎng)童樂(lè)園、合電占等5家南京首店及29家區(qū)域首店。
上述業(yè)內(nèi)人士表示，南京健康大融城的開(kāi)業(yè)，將為南京城東區(qū)域帶來(lái)新的商業(yè)活力和消費(fèi)體驗(yàn)。
不過(guò)，項(xiàng)目周邊的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)力早已盤(pán)根錯(cuò)節(jié)，其中，馬群招商花園城開(kāi)業(yè)已有12年時(shí)間，而銀城商管旗下的Mall·浪里也在2019年落地，除此之外，五公里范圍內(nèi)還有南京麒麟寶龍廣場(chǎng)將在今年五年面世。
這也意味著，南京健康大融城后續(xù)面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力并不算小，缺乏先天優(yōu)勢(shì)的光大安石，能否突出重圍，還是個(gè)未知數(shù)。
資管路徑
“我們會(huì)力爭(zhēng)把握好房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整帶來(lái)的機(jī)會(huì)，為更多的存量改造項(xiàng)目提供服務(wù)”，在此前接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)，光大嘉寶總裁、光大安石董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官陳宏飛曾表示。
實(shí)際上，對(duì)存量項(xiàng)目進(jìn)行盤(pán)活與改造，是光大安石參與商業(yè)地產(chǎn)的主要路徑。
陳宏飛曾表示，目前市場(chǎng)上陷入困境的資產(chǎn)，一部分是存在產(chǎn)權(quán)或者法律方面的糾紛，但另一部分則是在規(guī)劃定位方面出現(xiàn)了失誤，功能無(wú)法滿(mǎn)足市場(chǎng)需求。
“對(duì)于這類(lèi)項(xiàng)目，不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)可以主導(dǎo)實(shí)施項(xiàng)目改造或者更新，辦公、酒店物業(yè)可以改造為保障性住房或長(zhǎng)租公寓，社區(qū)商業(yè)與加工配送中心也可以相互調(diào)整，最終目的還是保證項(xiàng)目用途與市場(chǎng)需求相匹配”，陳宏飛認(rèn)為，“這也是我們從事城市更新業(yè)務(wù)的內(nèi)涵?！?/p>
不過(guò)，商業(yè)客了解到，光大安石參與商業(yè)地產(chǎn)主要有重資產(chǎn)收購(gòu)和輕資產(chǎn)管理輸出兩種方式。
而上述提及即將開(kāi)業(yè)的南京健康大融城則屬于輕資產(chǎn)管理輸出。針對(duì)這類(lèi)項(xiàng)目，簽約合作后，光大安石將組建項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，引入大融城品牌及其總部運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)資源，協(xié)助業(yè)主負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，幫助業(yè)主盤(pán)活優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)，提升項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)。
一般而言，項(xiàng)目持有者將獲得運(yùn)營(yíng)收入及資產(chǎn)增值，光大安石則分享項(xiàng)目管理增值收益。
不止是南京健康大融城，其在江門(mén)打造的新匯大融城同樣采用這種模式。
該項(xiàng)目的前身為2017年開(kāi)業(yè)的美吉特廣場(chǎng)，是片區(qū)內(nèi)崛起的首個(gè)大型商業(yè)綜合體。然而，由于缺乏統(tǒng)一招商管理、項(xiàng)目維護(hù)以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇等因素，美吉特廣場(chǎng)在2022年宣告落幕。
新會(huì)國(guó)資委接手后重新招標(biāo)選取商管團(tuán)隊(duì)，光大安石就此登場(chǎng)。數(shù)據(jù)顯示，江門(mén)新匯大融城在2023年的全年客流量突破了2200萬(wàn)人次，同比提升了37%。
除輕資產(chǎn)管理，光大安石同樣涉足重資產(chǎn)收購(gòu)模式。
比如，2009年，光大安石與聯(lián)想控股旗下融科智地拿下重慶現(xiàn)代廣場(chǎng)爛尾樓，最終改造成為重慶觀音橋大融城。
這一項(xiàng)目在接管首年調(diào)商率達(dá)到50%，五年調(diào)整率超過(guò)30%，項(xiàng)目NOI也從4300萬(wàn)元提升至1.9億元。
2019年，“光證資管-光控安石商業(yè)地產(chǎn)第2期觀音橋大融城資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”成功設(shè)立，發(fā)行總規(guī)模29億元，這也意味著重慶觀音橋大融城順利實(shí)現(xiàn)了退出。
類(lèi)似的案例還有上東公園里項(xiàng)目、上海閘北滬太路項(xiàng)目、嘉定大融城等。
據(jù)光大安石官網(wǎng)信息顯示，其在商業(yè)領(lǐng)域主要投資位于二線、三線城市的市中心購(gòu)物中心，以及一線城市、重點(diǎn)二線城市的區(qū)域型購(gòu)物中心，截至2023年年末，其已在全國(guó)9個(gè)城市管理20個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，總管理規(guī)模近300萬(wàn)平方米。
實(shí)際上，當(dāng)下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已由增量時(shí)代向存量時(shí)代轉(zhuǎn)變，有數(shù)據(jù)顯示，截至2024年年末，全國(guó)購(gòu)物中心的存量體量為5.2億平方米，這還不包括酒店、辦公等其他可改造存量項(xiàng)目，因此，未來(lái)，如何盤(pán)活存量項(xiàng)目成為各家企業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。
不過(guò)，也有市場(chǎng)人士透露，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，光大安石敢做重資產(chǎn)的盤(pán)活重整，也因其自身具備的優(yōu)勢(shì)。
他提到，一方面，依托股東光大嘉寶、光大控股，光大安石擁有雄厚的金融背景及資源；另一方面，借助上述資源，其能吸引大量的投資人。
一般而言，光大安石在進(jìn)行存量項(xiàng)目的盤(pán)活重整過(guò)程中，往往會(huì)以“后進(jìn)先出”、“先運(yùn)營(yíng)后退出”模式。
對(duì)于新進(jìn)入的投資方而言，能在項(xiàng)目盤(pán)活后一個(gè)相對(duì)較短的時(shí)期內(nèi)，以?xún)?yōu)先于原有投資人的順序以合理回報(bào)退出。而對(duì)于原有利益相關(guān)方而言，項(xiàng)目在盤(pán)活開(kāi)業(yè)后就能夠產(chǎn)生持續(xù)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，也為最終挽損退出創(chuàng)造了條件。
免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點(diǎn)根據(jù)公開(kāi)信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。
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