◎掘金日本房產(chǎn)（ID：Japan_gold）| 掘金醬

我們經(jīng)常會(huì)收到類似的咨詢：“現(xiàn)在還是投資日本房產(chǎn)的好時(shí)機(jī)嗎？”

大家都知道，房地產(chǎn)皆是有周期的，每個(gè)“好周期”利好的因素又各不相同。

今天就盤點(diǎn)一下近10多年來，普通人最佳去日本投資買房的5次機(jī)會(huì)。

一、2013~2014年

2012年底，安倍晉三當(dāng)選日本首相后，推行以量化寬松、負(fù)利率等財(cái)政貨幣政策為主的“安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)”，旨在刺激日本經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，擺脫日本國內(nèi)過去20多年來的低增長和通縮困局。

在此背景下，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)開始溫和復(fù)蘇，東京等主要核心城市地價(jià)和房價(jià)逐步觸底回升。

據(jù)仲量聯(lián)行（JLL）調(diào)查顯示，外國人取得東京房地產(chǎn)的比例，在2012年只有10%，2013年增加到12%，2014年的第一季度達(dá)到了19%

來自中國，先是港臺(tái)地區(qū)的買家身影較為突出。港臺(tái)地區(qū)的同胞會(huì)比大陸地區(qū)的我們更早有資產(chǎn)配置、對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)的投資意識(shí)。

二、2015~2016年

這一年日本兌人民幣匯率首次破5，伴隨著中國大陸地區(qū)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，大量的中國投資者開始利用日元貶值帶來的差價(jià)買房。

更可況，這時(shí)期不管是赴日旅游的中國游客，還是定居在日本的中國人數(shù)都處于激增時(shí)期。

曾經(jīng)有過一組數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅2015年中國客戶對(duì)于日本掛牌房產(chǎn)的咨詢量同比增長191%，咨詢的房產(chǎn)價(jià)值合計(jì)高達(dá)5.32億美元，估計(jì)當(dāng)年至少有3億美元的中國私人資本流入日本房地產(chǎn)市場(chǎng)。

三、2020~2021年

奧運(yùn)熱對(duì)一國主辦城市的房價(jià)推動(dòng)作用毋庸置疑。2020年東京奧運(yùn)會(huì)，雖然受疫情影響延期，但相關(guān)的基建設(shè)施倒不是白投入的，持續(xù)支撐著東京的房價(jià)。

也正由于疫情帶來的居家遠(yuǎn)程辦公需求，在罕見的人員凈流出、以及高端公寓租金下行壓力增加的形勢(shì)下，東京中等地段和二手公寓反而變得更搶手，一度造成了“房荒”。（掛牌房源減少1/4，供不應(yīng)求）。

四、2022~2024年

2022這一時(shí)間節(jié)點(diǎn)似乎不用多做解釋，受美聯(lián)儲(chǔ)加息影響，日元貶值至30年來的新低，兌人民幣匯率也降到5以下，足以刺激不少外資機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者，特別是中國買家到日本“抄底”買房。

與此同時(shí)，日本自疫情后開放國門，旅游業(yè)迅速復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)升溫，日元資產(chǎn)（股價(jià)、地價(jià)、房價(jià)）也繼續(xù)升值，就業(yè)率和居民收入大幅提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)久違的迎來通脹信號(hào)。

截至2024年，日本房地產(chǎn)近10年內(nèi)的表現(xiàn)都相當(dāng)亮眼，公寓價(jià)格指數(shù)漲幅超過80%！

五、2025~

美國全球加關(guān)稅拉開了2025年的帷幕，攪動(dòng)著國際貿(mào)易體系的格局。當(dāng)全球資產(chǎn)都不可避免地劇烈波動(dòng)時(shí)，勢(shì)必也會(huì)影響著日本的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)。

表面的，是改變著日本建材、設(shè)備進(jìn)口的成本，從而建筑成本會(huì)居高不下，影響房價(jià)。

其次，日元和日本不動(dòng)產(chǎn)仍會(huì)資本避風(fēng)港的一個(gè)選擇，主要驅(qū)動(dòng)因素在于避險(xiǎn)情緒、日元低匯率和低利率的環(huán)境。

最后，此次關(guān)稅亂斗，中美是角力的主角，那對(duì)于國內(nèi)中高凈值家庭來說，當(dāng)人民幣匯率承壓、 美元通脹高企，資產(chǎn)配置的優(yōu)選可能東京這一“緩沖區(qū)”的房產(chǎn)。

這可能不再是為了單純的投機(jī)、投資，而是為了用穩(wěn)健的、有收益性的安全資產(chǎn)，來對(duì)抗不確定性。

看到這里，我想，大家對(duì)于之后投資東京房產(chǎn)是否還是好時(shí)機(jī)，應(yīng)該有答案了。