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項目區(qū)位介紹
中山翠亨新區(qū)馬鞍島占據(jù)著粵港澳大灣區(qū)的C位，享受著周邊三個新區(qū)的頂級資源配置，以及開放政策的優(yōu)惠。隨著大灣區(qū)建設(shè)工作不斷推進落實，周邊發(fā)達區(qū)域?qū)玉R鞍島地塊價值上升，項目落筆于此，搶占灣區(qū)先機，是名副其實的價值洼地！
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開發(fā)商背景
千億國企粵海，41載深耕大灣區(qū)
粵海集團立足粵港40余載，旗下?lián)碛谢浐V南集團(01203)、粵海置地控股限公司(00124)、粵海投資有限公司(00270)、粵海永順泰集團股份有限公司(001338)四家上市公司，業(yè)務(wù)涉及公用事業(yè)及基礎(chǔ)設(shè)施、制造業(yè)、房地產(chǎn)、酒店》酒店管理、零售批發(fā)、金融等行業(yè)，截至2022年底，集團總資產(chǎn)超2300億。
粵海水務(wù)——中國水安全專家，東升供水守護香港供水生命線工程
天河城——被譽為中國“第一MALL”
粵海物業(yè)——首批榮獲國家一級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)
項目位于中山市馬鞍島翠微道北與和信路口交叉口西北（萬科西海岸北側(cè)）。根據(jù)公示的規(guī)劃資料顯示，項目占地面積是98811.2㎡，總建筑面積是317654㎡。其中住宅占地面積是234008㎡，地下車庫占地面積是63569㎡，架空層面積是7057㎡，其它社區(qū)配套是1320㎡，公建設(shè)施是11700㎡，是產(chǎn)權(quán)70年的普通住宅項目。
戶型圖鑒賞
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四線城市的二手房市場正在經(jīng)歷一場前所未有的“流動性寒冬”。
2025年3月最新數(shù)據(jù)顯示，三四線城市二手房掛牌量同比激增42.3%，但成交量同比暴跌21.6%，平均成交周期延長至108天——
這意味著一套房子從掛牌到賣出，需要整整3個半月，而核心城市的平均周期僅為45天。當(dāng)“不動產(chǎn)”真的變成“不能動的財產(chǎn)”，這場危機的本質(zhì)正在浮出水面。
徐州、洛陽、株洲等典型三線城市，二手房掛牌量普遍突破5萬套。
以河南南陽為例，這個常住人口970萬的農(nóng)業(yè)大市，2025年3月二手房掛牌量達8.7萬套，較2020年增長210%，相當(dāng)于每100戶家庭就有12套房子在出售。
更極端的案例出現(xiàn)在資源型城市：遼寧鞍山因鋼鐵產(chǎn)業(yè)萎縮，城區(qū)二手房掛牌量達6.2萬套，
占全市住房總量的18%，部分礦區(qū)家屬樓掛牌量甚至超過房源總數(shù)的40%，“樓上住人、樓下貼滿售房廣告”成為常態(tài)。
然而，成交數(shù)據(jù)卻冰冷刺骨，讓廣大房東感到絕望。
湖北宜昌2025年一季度二手房成交僅1200套，較2019年同期下跌63%；
山東聊城月均成交不足800套，而當(dāng)?shù)刂薪殚T店數(shù)量從2018年的300家銳減至120家。
貝殼研究院監(jiān)測的100個三四線城市中，78個城市2025年二手房成交量創(chuàng)近五年新低，其中23個城市月均成交不足300套——這意味著當(dāng)?shù)刂薪槠骄恐苤荒苜u出1套房，很多經(jīng)紀(jì)人轉(zhuǎn)行送外賣。
河北保定一套130㎡的學(xué)區(qū)房，2017年峰值時掛牌120萬元，2025年降至65萬元仍無人問津，業(yè)主無奈在朋友圈自嘲：“房價跌回2015年，房貸還剩20年?！?/p>
湖南衡陽某新區(qū)樓盤，2019年開盤價7500元/㎡，如今二手房掛牌價普遍在4500-5000元/㎡，部分急售房源甚至降至3800元/㎡，低于建安成本。
最觸目驚心的是東北小城：黑龍江鶴崗某新建小區(qū)，一套70㎡的電梯房掛牌價僅8萬元，單價1142元/㎡，相當(dāng)于每平米價格不及一杯中檔奶茶。
鏈家數(shù)據(jù)顯示，三四線城市二手房議價空間普遍擴大至15%-20%，2025年一季度“價格跳水”房源（較上次掛牌降價10%以上）占比達37%，較2023年增加22個百分點。
更嚴峻的是，銀行對三四線二手房的“歧視性政策”加劇流動性危機：
某國有銀行已將房齡超過10年的三四線二手房抵押率降至30%，且利率上浮15%，導(dǎo)致80%的購房者無法獲得貸款，只能全款購買——
而這在人均可支配收入僅3萬元的三四線城市，幾乎等同于關(guān)上交易大門。
是誰讓三四線二手房“凍成冰”？
1.人口“抽血式”外流，需求端徹底崩塌
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2010-2024年，全國262個三四線城市中，147個城市出現(xiàn)人口凈流出，累計外流規(guī)模超3000萬人。
南陽、駐馬店等勞務(wù)輸出大市，近五年戶籍人口減少65萬、48萬，相當(dāng)于每年流失一個中等縣城的人口。
更直觀的是教育數(shù)據(jù)：湖北荊州幼兒園在園兒童從2015年的28萬銳減至2024年的19萬，降幅達32%；
河南周口小學(xué)數(shù)量從897所減少至682所，反映出適齡兒童隨家庭外流的殘酷現(xiàn)實。
人口流失導(dǎo)致住房供需關(guān)系徹底逆轉(zhuǎn)。2015年三四線城市住房套戶比為1.05，基本平衡；
2024年飆升至1.32，遠超1.1的國際合理上限，部分城市如山西臨汾、甘肅慶陽套戶比達1.5，意味著每100戶家庭擁有150套房。
而新增需求近乎枯竭：2025年三四線城市新婚登記人數(shù)同比下降18%，住房剛需較2017年峰值減少40%。當(dāng)“接盤俠”越來越少，二手房自然淪為“燙手山芋”。
2.新房市場“降維打擊”，二手房毫無還手之力
三四線城市新房市場的“價格屠刀”直接砍向二手房。安徽阜陽某新盤2023年均價8500元/㎡，2025年推出“首付5萬住三房”活動，折后均價6200元/㎡，比周邊10年房齡的二手房低1500元/㎡；
江蘇鹽城某國企開發(fā)商為回籠資金，推出“買房送車位+裝修禮包”，相當(dāng)于房價直降12%。新房不僅價格更低，戶型設(shè)計也全面碾壓：
三四線二手房普遍是“手槍型”暗衛(wèi)戶型，而新房標(biāo)配南北通透、雙陽臺，某聊城購房者直言：“同樣80萬，新房能買120㎡，二手房只能買90㎡老破小，傻子才選后者。”
開發(fā)商的“饑餓營銷”更讓二手房雪上加霜。江西贛州某新盤開盤時雇人排隊制造熱銷假象，當(dāng)天簽約率達70%，而周邊二手房門店整整一周無人問津。
數(shù)據(jù)顯示，2025年三四線城市新房成交占比達78%，較2018年提升25個百分點，二手房市場被嚴重擠壓。
更致命的是，新房附帶的“隱性福利”——如優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)、品牌物業(yè)——讓二手房毫無競爭力：
湖北宜昌某重點小學(xué)劃片范圍調(diào)整，導(dǎo)致周邊二手房價格一夜暴跌10%，而新房項目卻因“自帶名校分校”逆勢熱銷。
3.棚改后遺癥爆發(fā)，投資客“割肉大逃亡”
2016-2018年棚改貨幣化催生的投資潮，正在三四線城市引發(fā)“拋售海嘯”。山東菏澤當(dāng)年棚改貨幣化安置比例達95%，大量拆遷戶手握現(xiàn)金涌入樓市，2017年房價同比上漲40%，吸引鄭州、濟南投資客批量買入。如今這些房源集中上市，2025年菏澤二手房掛牌量達7.3萬套，較2019年增長3倍，其中40%房源登記原因標(biāo)注“投資止損”。湖南株洲某投資客透露：“當(dāng)年買了3套，現(xiàn)在每月還房貸2萬，租金才3000，只能降價甩賣，每平米虧2000元也要跑?！?/p>
更嚴重的是“連環(huán)拋售”效應(yīng)：當(dāng)某小區(qū)出現(xiàn)幾套低價房源，周邊業(yè)主恐慌性跟進降價，形成踩踏。江蘇泰州某安置小區(qū)，2024年10月一套80㎡房源以45萬元成交，低于市場價15%，一個月內(nèi)該小區(qū)掛牌價集體下調(diào)10%，但成交量反而下降25%。貝殼研究院測算，三四線城市投資客占比仍達23%，這些“非自住需求”房源一旦集中拋售，相當(dāng)于向市場傾倒“流動性炸彈”。
4.政策刺激失效，“救市”淪為“撓癢癢”
盡管三四線城市普遍出臺寬松政策，但效果微乎其微。河北衡水將公積金貸款額度從50萬元提高至80萬元，2025年一季度新增貸款僅增長4.7%；江西上饒首付比例降至15%，但購房者觀望情緒濃厚，某中介經(jīng)理說：“首付降了，但收入沒漲，月供壓力還是大，不如再等等?！弊顚擂蔚氖?，三四線城市財政乏力，無法像核心城市那樣提供真金白銀的補貼：浙江金華給新房購房者每平米補貼800元，帶動成交激增50%，而河南商丘財政只能拿出500萬元補貼，平均每套房子僅補1500元，購房者戲稱“還不夠請中介吃頓飯”。
銀行的“惜貸”政策更是雪上加霜。某股份制銀行內(nèi)部文件顯示，2025年三四線二手房貸款不良率達2.8%，是一線城市的3倍，因此將審批門檻提高至“本地戶籍+穩(wěn)定工作+首付40%”，導(dǎo)致符合條件的購房者不足兩成。政策失靈的背后，是三四線城市房地產(chǎn)的“底層邏輯”已變——過去靠棚改、投資驅(qū)動的增長模式難以為繼，而人口、產(chǎn)業(yè)的空心化讓政策失去發(fā)力支點。
5.持有成本飆升，“負資產(chǎn)”陷阱顯現(xiàn)
越來越多三四線業(yè)主發(fā)現(xiàn)，房子正在變成“花錢的無底洞”。物業(yè)費年均上漲8%，湖北宜昌某小區(qū)物業(yè)費從1.2元/㎡漲至2.1元/㎡，漲幅達75%；房產(chǎn)稅試點雖然尚未全面鋪開，但重慶、上海的經(jīng)驗顯示，三四線城市多套房業(yè)主稅負增加23%-45%，一套市值50萬元的房子年繳稅約5000元。更隱性的成本是房屋老化：湖南衡陽某15年房齡的電梯房，2024年更換電梯鋼絲繩花費12萬元，每戶分攤8000元，而該小區(qū)房價不過4500元/㎡，業(yè)主抱怨：“修電梯的錢夠買1.7㎡房子，不如不修了?！?/p>
租金回報率更是慘不忍睹。三四線城市平均租金僅15-20元/㎡/月，一套100㎡的房子月租金1500-2000元，而房貸、物業(yè)費、稅費等月支出達3000元以上，形成“租金覆蓋不了月供”的倒掛局面。四川南充某業(yè)主算了筆賬：“貸款買的二手房，現(xiàn)在每月倒貼800元，賣又賣不掉，只能斷供，反正房子不要了。”2025年三四線城市房貸斷供案件同比增長65%，銀行無奈加大法拍力度，而法拍房又進一步拉低市場價格，形成惡性循環(huán)。
普通購房者如何在“冰封市場”中求生？
1.識別“偽流動性”城市，避開三大陷阱
遠離“單極依賴型”城市：遼寧盤錦依賴石油、內(nèi)蒙古鄂爾多斯依賴煤炭，這類城市產(chǎn)業(yè)衰退直接導(dǎo)致人口外流，二手房掛牌量三年翻兩番，卻無人接盤。
警惕“規(guī)劃透支型”新區(qū)：河南某地級市規(guī)劃的“高鐵新城”，5年投資200億元，建成10萬套住房，但入住率不足30%，二手房價格較市區(qū)低40%，且無人問津。
放棄“人口負增長”縣城：數(shù)據(jù)顯示，人口連續(xù)5年凈流出的縣級市，二手房流動性風(fēng)險比人口增長城市高7倍，如河北定州、山東膠州等縣市已淪為“住房僵尸市場”。
2.三類“抗跌型”資產(chǎn)仍有機會
區(qū)域中心城市的核心地段：洛陽、襄陽、惠州等經(jīng)濟強三線城市，依托產(chǎn)業(yè)集群和人口吸引力，二手房成交周期比普通三四線城市縮短50%。襄陽樊城區(qū)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，2025年成交價較2023年微漲3%，成為少數(shù)逆勢保值的板塊。
都市圈輻射區(qū)的“睡城”：長三角的昆山、珠三角的中山，雖為三線城市，但承接核心城市外溢需求，二手房掛牌30天內(nèi)成交率達45%。昆山花橋鎮(zhèn)某小區(qū)，上海通勤族購房占比達60%，房價較2020年上漲12%。
稀缺資源配套房：安徽黃山景區(qū)周邊、海南三亞非核心區(qū)，憑借旅游資源吸引養(yǎng)老、度假需求，盡管整體市場低迷，這類房源成交量仍保持穩(wěn)定，租金回報率達2.5%，高于三四線平均水平。
3.實操指南：三招提高二手房流通性
“降維改造”提升競爭力：將老破小翻新為“網(wǎng)紅裝修”，徐州某業(yè)主花費8萬元改造60㎡二手房，增加開放式廚房、智能家居，掛牌2周即成交，價格比同小區(qū)毛坯房高15%。
“以租養(yǎng)貸”過渡周期：與品牌長租公寓合作，將房子托管5年，雖然租金回報率僅2%，但能覆蓋60%的月供，避免斷供風(fēng)險。成都某業(yè)主通過此模式，成功將掛牌1年的房子轉(zhuǎn)為租賃，等待市場回暖。
“曲線救國”置換策略：先將三四線房產(chǎn)抵押，湊首付到核心城市買新房，用核心城市房產(chǎn)的增值覆蓋三四線虧損。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年三四線業(yè)主置換到二線城市的比例達18%，其中70%實現(xiàn)資產(chǎn)凈值增長。
這場流動性危機，本質(zhì)是中國城鎮(zhèn)化“質(zhì)量革命”的代價。當(dāng)人口加速向19個城市群集聚，200多個三四線城市正在經(jīng)歷“收縮型城市”的陣痛——就像美國鐵銹地帶的底特律、日本北海道的釧路，房產(chǎn)價值最終由“人”和“產(chǎn)業(yè)”決定。
國家發(fā)改委最新規(guī)劃顯示，未來將重點發(fā)展50個左右的中等城市，這意味著部分三四線城市將迎來“分化機遇”，而絕大多數(shù)缺乏產(chǎn)業(yè)、人口的城市，二手房市場可能長期低迷。
對普通購房者而言，必須認清一個現(xiàn)實：三四線城市的房子，早已不是“穩(wěn)賺不賠”的投資品，而是需要精挑細選的消費品。如果你是自住，優(yōu)先選擇配套成熟、人口穩(wěn)定的老城區(qū)；如果你是投資，勸你盡早放棄——畢竟，當(dāng)一個城市每年流出數(shù)萬人，再多的政策也托不起房價的“地心引力”。
站在2025年的節(jié)點回望，三四線二手房的流動性崩塌，或許正是中國房地產(chǎn)“去泡沫化”的必經(jīng)之路。
當(dāng)潮水退去，只有真正有人住、有人愛的房子，才能在市場中站穩(wěn)腳跟。這不是危機，而是樓市回歸理性的開始——只是，這個過程注定伴隨著無數(shù)家庭的資產(chǎn)重構(gòu)之痛
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