阿宇依據(jù)《蘇州市宅基地管理暫行辦法》《江蘇省土地管理條例》等法規(guī)及地方政策，結合蘇州市各行政區(qū)最新文件，梳理全市宅基地及城市更新標準如下：
一、市級宅基地政策標準
1.宅基地面積
基本標準：市轄區(qū)及人均耕地≤1/15公頃的縣級市，每戶≤135㎡；與已婚子女合住且總人數(shù)≥6人的家庭≤200㎡；人均耕地＞1/15公頃的縣級市，每戶≤200㎡。
房屋占地面積：不得超過宅基地面積的70%。
- 法律依據(jù)：《蘇州市宅基地管理暫行辦法》第十一條。
2.建筑層數(shù)與高度
層數(shù)：一般不超過3層，部分區(qū)縣嚴控為2層。
檐口高度：普遍限制在7.8-8.8米之間（具體以地方標準為準）。
3.樓間距與退讓
需符合《江蘇省城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》，確保采光、消防安全。
二、各行政區(qū)宅基地及建設標準
1. 姑蘇區(qū)
- 宅基地面積：≤135㎡（6人合住可200㎡）；
- 建筑面積：按市級標準（≤宅基地面積70%×層數(shù)）；
- 建筑層數(shù)：2層；
- 高度限制：按市級要求；
- 城市更新：2025年改造75個老舊小區(qū)，優(yōu)先貨幣化安置。
- 建筑管理：無新增宅基地審批，以城中村改造為主；2025年計劃改造75個老舊小區(qū)，涉及297棟居民樓。
依據(jù)：《姑蘇區(qū)城中村改造項目（碩房莊北等12個城中村）社會穩(wěn)定風險評估公示》。
2. 虎丘區(qū)（蘇州高新區(qū)）
- 宅基地面積：135㎡或200㎡（具體135㎡或200㎡結合家庭人口由街道審核）；
- 建筑面積：占地面積≤宅基地的70%；
- 建筑層數(shù)：2層，嚴禁地下室；
- 高度限制：檐口≤7.8米，屋脊≤10.7米；禁止地下室。
- 樓間距：未明確，需滿足規(guī)劃退讓要求。
依據(jù)：《蘇州高新區(qū)（虎丘區(qū)）農村住房規(guī)劃建設管理指導意見（試行）》（2019）。蘇高新管〔2019〕178號。
3. 吳中區(qū)
- 宅基地面積：≤135㎡（超面積翻建需核減）；
- 建筑面積：占地面積≤70%×135㎡=94.5㎡；
- 建筑層數(shù)：一般2層，符合規(guī)劃且四鄰同意可建3層；
- 高度限制：檐口高度未明確，但要求與毗鄰建筑協(xié)調。
- 樓間距：需滿足日照、消防及村莊規(guī)劃。
- 特殊政策：太湖沿岸風景區(qū)納入村莊規(guī)劃管理，允許有條件區(qū)域審批3層。
依據(jù)：吳政辦〔2016〕107號、《吳中區(qū)農村村民住房建設管理暫行辦法》（2023）。
4. 相城區(qū)
- 宅基地面積：≤135㎡（6人合住可200㎡）；
- 建筑面積：占地面積≤70%；
- 建筑層數(shù)：一般≤3層；
- 高度限制：未明確；
- 翻建要求：重點村可“四原”翻建（原地、原面積、原高度、原朝向）；一般村莊禁止新建。
依據(jù)：《關于加強和規(guī)范相城區(qū)農房規(guī)劃建設管理的指導意見》（2019）相政規(guī)字〔2019〕3號。
5. 吳江區(qū)
- 宅基地面積：大戶（5人以上）≤200㎡，中戶（3-4人）≤170㎡，小戶（1-2人）≤120㎡；
- 建筑面積：占地面積≤70%；
- 建筑層數(shù)：2層；
- 高度限制：檐口≤8.8米；
- 特殊政策：允許宅基地跨自然村平移（全域土地綜合整治試點）。
依據(jù)：《蘇州市吳江區(qū)農村住房建設管理實施意見（試行）》吳政規(guī)字〔2014〕4號。
6. 蘇州工業(yè)園區(qū)
- 政策范圍：宅基地無新增審批，住房困難家庭通過安置房保障。動遷戶住房保障，非傳統(tǒng)宅基地管理；
- 保障標準：人均住房面積<28㎡，可購買完全出售型住房或領取購房補貼。
依據(jù)：《蘇州工業(yè)園區(qū)農村動遷居民住房困難家庭住房保障暫行辦法》蘇園國土規(guī)字〔2011〕1號。
7. 常熟市
- 宅基地面積：≤200㎡；
- 建筑面積：占地面積≤70%，總建筑面積≤140㎡×2=280㎡；
- 建筑層數(shù)：2層，允許閣樓（前墻高度≤2.2米，不計入建筑面積）；
- 高度限制：層高≤3.5米；
依據(jù)：《常熟市農村住房建設管理辦法（試行）》常政辦〔2018〕165號。
8. 張家港市
- 宅基地面積：≤160㎡；
- 建筑面積：占地面積≤120㎡，總建筑面積≤300㎡；
- 建筑層數(shù)：≤3層（允許3層）；
- 高度限制：未明確，但需與毗鄰建筑協(xié)調；
- 特殊規(guī)定：鼓勵適老化設計，允許建設地下室（需符合規(guī)范）。
- 依據(jù)：張政發(fā)〔2022〕10號、《關于推進農房翻建的激勵措施》。
9. 昆山市
- 宅基地面積：≤200㎡；
- 建筑面積：總建筑面積≤280㎡（2層×140㎡/層）；
- 建筑層數(shù)：2層，嚴禁地下室；
- 風貌要求：體現(xiàn)江南鄉(xiāng)村特色。
依據(jù)：《昆山市農村房屋規(guī)劃建設管理辦法（試行）》昆辦發(fā)字〔2023〕34號。
10. 太倉市
- 宅基地面積：≤200㎡（翻建時超面積需核減）；
- 建筑面積：未明確，按市級標準（占地面積≤70%）；
- 建筑層數(shù)：未明確層高限制，但要求從嚴控制主房及附屬用房。
依據(jù)：《關于加強農村宅基地管理工作的實施意見（暫行）》太委農辦發(fā)〔2021〕17號。
全市差異評述：
- 面積上限：張家港最嚴（≤160㎡），吳江按人口動態(tài)調整，其他地區(qū)多為135-200㎡；
- 層數(shù)：張家港、相城允許3層，其余普遍限2層；
- 風貌管控：昆山、張家港、吳中強化江南特色，工業(yè)園區(qū)側重安置保障。
三、翻建與擴建規(guī)定
1.翻建條件
- 危房需鑒定為C/D級，符合“四原”原則（相城、張家港）；
- 非拆遷村經村民自治同意后可翻建（吳中、張家港）。
2.擴建限制
全市原則上禁止擴建，僅允許原址、原面積翻建。
四、超面積處理及處罰
1.處理措施：
翻建時強制核減至標準內（吳中、吳江、太倉）；
違規(guī)建筑責令拆除，罰款或沒收違法所得（《江蘇省土地管理條例》）。
2.監(jiān)管機制：
縣級部門100%入戶核查，審計追蹤資金使用（張家港）；
濫用審批權將追責（《蘇州市鄉(xiāng)村建設條例》）。
五、城市更新政策要點
1.省級要求
歷史城區(qū)可優(yōu)化日照、退讓等指標（“優(yōu)化不惡化”原則）；
支持產業(yè)用地混合轉換（如社區(qū)養(yǎng)老、充電樁配套）。
2.蘇州實踐
姑蘇區(qū)：老舊小區(qū)改造與貨幣化安置結合，張家港試點“非拆遷化更新”；
吳江區(qū)：土地綜合整治試點，推動宅基地跨村平移。
六、政策依據(jù)
市級依據(jù)：
《蘇州市宅基地管理暫行辦法》（蘇府〔2003〕66號文發(fā)布，根據(jù)2019年1月3日蘇府規(guī)字〔2019〕1號文修正）
《關于加強農村宅基地管理工作的意見》（蘇市委農辦〔2021〕43號）
《蘇州市鄉(xiāng)村建設條例》
地方依據(jù)：
《姑蘇區(qū)城中村改造項目（碩房莊北等12個城中村）社會穩(wěn)定風險評估公示》
《蘇州高新區(qū)（虎丘區(qū)）農村住房規(guī)劃建設管理指導意見（試行）》蘇高新管〔2019〕178號
《關于吳中區(qū)農村宅基地建房管理工作的指導意見》吳政辦﹝2016﹞107號
《吳中區(qū)農村村民住房建設管理暫行辦法》（2023）
吳中區(qū)其他政策：《吳中區(qū)農村村民住房建設管理暫行辦法》、《吳中區(qū)農村房屋建設管理考核細則》《吳中區(qū)農民自建房屋施工質量安全指導意見》
《關于加強和規(guī)范相城區(qū)農房規(guī)劃建設管理的指導意見》相政規(guī)字〔2019〕3號
相城區(qū)其他政策：《農村房屋預拆遷實施辦法》、《農村拆遷房安置實施意見》、《農村居民危房、缺房戶安置實施意見》《相城區(qū)度假區(qū)（陽澄湖鎮(zhèn)）宅基地房屋搬遷安置補償指導意見（征求意見稿）》（2023）
《蘇州市吳江區(qū)農村住房建設管理實施意見（試行）》吳政規(guī)字〔2014〕4號
《蘇州工業(yè)園區(qū)農村動遷居民住房困難家庭住房保障暫行辦法》（蘇園國土規(guī)字[2011]1號）
《常熟市農村住房建設管理辦法（試行）》（常政辦發(fā)〔2018〕165號）
《常熟市農村住房建設管理辦法（試行）》（常政辦〔2018〕165號）
《張家港市農村住房條件改善五年實施方案》
《關于進一步加強張家港市農村住房建設管理工作的實施意見（試行）》（2023）
《關于推進張家港市農房翻建的若干激勵措施（試行）》
《關于市十五屆人大三次會議 第 059 號代表建議的辦理意見》
張家港市樂余鎮(zhèn)《樂余鎮(zhèn)農村住宅建設管理辦法》樂政發(fā)規(guī)〔2024〕1號
《昆山市農村住房條件改善五年行動方案（2022~2026年）》昆辦發(fā)字〔2023〕34 號
《關于開展農村宅基地制度改革試點工作的若干意見》（昆委〔2021〕15號）
《昆山市農村宅基地資格權管理指導意見（試行）》（征求意見稿）
《昆山市農村房屋風貌管控管理規(guī)定（試行）》
《昆山市農村房屋規(guī)劃建設管理辦法（試行）》
太倉市《關于加強農村宅基地管理工作的實施意見（暫行）》太委農辦發(fā)〔2021〕17
省級文件：
《江蘇省土地管理條例》（2021年修訂）
《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》（2019年修正）
江蘇省《關于加強和規(guī)范農村宅基地管理工作的通知》（蘇農經〔2020〕11號）
《江蘇省村鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》
《江蘇省城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》
《關于加強縣鄉(xiāng)全域國土空間規(guī)劃促進城鄉(xiāng)融合發(fā)展的通知》（蘇自然資函〔2024〕806號）
江蘇省政府辦公廳《關于支持城市更新行動的若干政策措施》
阿宇注：本文根據(jù)公開政策整理，僅供參考，實際執(zhí)行以屬地最新規(guī)定為準。
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