北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。
一
Q:
有兩個(gè)問(wèn)題請(qǐng)教一下：
1、工作在崇文幸福大街，您覺(jué)得買(mǎi)法華南里或者附近的老公房還是買(mǎi)望壇新苑的房子，或者干脆二環(huán)外的房子？（孩子上學(xué)已解決）
2、或者把回龍觀的金域華府兩限房賣了，杠桿上東四塊玉南街4號(hào)院，可以嗎？但有點(diǎn)害怕4號(hào)院以后品質(zhì)下降（畢竟好多一代業(yè)主都走了），怕體育總局不管這小區(qū)，成了老破大，房?jī)r(jià)下跌。
A：
1、房子是用來(lái)住的，那如果是自住為主肯定是望壇新苑的啊，房齡新就是優(yōu)勢(shì)。保值為主的話就計(jì)算學(xué)區(qū)溢價(jià)率吧，我認(rèn)為是望壇新苑的更高，也是因?yàn)?a class="keyword-search" >房齡新。另外即便是不看溢價(jià)率，望壇新苑的投資性也不強(qiáng)，否則這倆小區(qū)都不會(huì)放到一塊兒比。
另外法華南里的小區(qū)挺好的，北京老牌兒富人區(qū)，當(dāng)年大法教主就住這兒。所以要是我會(huì)首選法華南里的，然后再看永外回遷房。
2、二環(huán)外，永外不已經(jīng)是二環(huán)外了嗎？上學(xué)解決的意思是豐臺(tái)區(qū)是嗎？那如果是為了居住的性價(jià)比就肯定是買(mǎi)豐臺(tái)的啊，這是送分題。
另外如果是注重價(jià)格走勢(shì)，那草橋馬家堡一帶更強(qiáng)，或者是南三南四的次新商品房也挺好，部分扭轉(zhuǎn)了前些年“南三北五”的弱勢(shì)。
3、賣了金域華府的換四塊玉兒，目的是什么？如果是為了自住那就看自己的喜好，其他的一般不建議，哪項(xiàng)能占優(yōu)呢？或者說(shuō)這都沒(méi)法兒比較，就不是一種產(chǎn)品。
金域華府的優(yōu)勢(shì)是地段兒不弱于市區(qū)，從板塊來(lái)說(shuō)比南城的價(jià)格走勢(shì)強(qiáng)（基礎(chǔ)部分）。但房子的性質(zhì)普通，典型的保障房，最好成績(jī)是不落后板塊大盤(pán)。
4號(hào)院的優(yōu)勢(shì)首先是東城學(xué)區(qū)，然后是干部小區(qū)也相對(duì)宜居。劣勢(shì)是地段兒一直不算強(qiáng)，學(xué)區(qū)質(zhì)量也普通吧，房?jī)r(jià)中的溢價(jià)卻不算低，居住的性價(jià)比怎么都不高。而且畢竟現(xiàn)在是入學(xué)高峰的最后一年了，明年之后溢價(jià)部分的保值看到時(shí)候的政策吧。
4、至于體育總局是否管這小區(qū)說(shuō)不好，理論上應(yīng)該管。所以成為老+大是肯定的，破倒不至于，至少十年八年的未必有多大變化。
但就算是不破，這種小區(qū)的投資性也不算強(qiáng)，否則不會(huì)現(xiàn)在這價(jià)格。這就相當(dāng)于領(lǐng)導(dǎo)退休了，就算各種待遇不降低，那也肯定不如在位的時(shí)候了，非得想著再創(chuàng)輝煌就沒(méi)必要了。
單獨(dú)下跌的可能性幾乎沒(méi)有，但價(jià)格走勢(shì)偏弱是大概率的，全北京這種小區(qū)都差不多。所以價(jià)格走勢(shì)的最好成績(jī)也是不落后板塊平均值，難度比較大。
5、簡(jiǎn)單就這情況，都各有優(yōu)劣吧，看自己更重視哪方面了。我建議還是再整理一下需求吧，然后既然是用不著學(xué)位就計(jì)算一下居住的性價(jià)比，同時(shí)也等于評(píng)估了保值風(fēng)險(xiǎn)，最后再做選擇。
僅供參考。
二
Q:
之前咨詢過(guò)您幾次買(mǎi)房子的問(wèn)題，目前還有沒(méi)買(mǎi)，但今年孩子要上小學(xué)必須買(mǎi)入了。我們還有分歧，一是買(mǎi)東城，東直門(mén)附近，比如十字坡，春秀路老小區(qū)，占坑，上完學(xué)滿二年出手賣掉，在附近買(mǎi)朝陽(yáng)的比如幸福二村可以住的。個(gè)人覺(jué)得此方案沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的意義，因?yàn)槲矣X(jué)得朝陽(yáng)幸福村的房子和東直門(mén)的房子沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的差別，都是老房子。
二是：我想一步到位，買(mǎi)當(dāng)代MOMA1100萬(wàn)的可以改二居室戶型，居住品質(zhì)和學(xué)校都可以滿足要求，貸款500萬(wàn)，月供在2.5萬(wàn)以內(nèi)，收入可以負(fù)擔(dān)。
目前不知如何選擇，隊(duì)友覺(jué)得房子還會(huì)繼續(xù)下行，在等兩年，房子還會(huì)跌，到時(shí)候MOMA1000甚至900萬(wàn)就能買(mǎi)到，可以有更多選擇空間。
A：
1、從居住的角度講，只要是同類的房子，其實(shí)在哪兒的居住體驗(yàn)都一樣，區(qū)別的只是地段兒而已。之所以有價(jià)格差，其實(shí)就是板塊內(nèi)配套的價(jià)值。同樣的老破小，東城貴出來(lái)的就是學(xué)區(qū)溢價(jià)。
把概念放大就是北京的老破小動(dòng)輒幾百萬(wàn)，而鶴崗的才幾萬(wàn)，差的就是土地價(jià)值。甚至這么說(shuō)吧，如果從居住角度說(shuō)，那老破小的價(jià)值都幾乎歸零，根本不值錢(qián)，房?jī)r(jià)中所體現(xiàn)出來(lái)的都是板塊價(jià)值，或者是土地和配套價(jià)值。
打個(gè)不恰當(dāng)?shù)谋确?，這就跟不同身份的老人似的，公務(wù)員和農(nóng)民沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的差別，但退休金有可能天差地別。
2、Moma，在實(shí)質(zhì)上和朝陽(yáng)的公寓也沒(méi)有實(shí)質(zhì)差別。但既然是東城的，那就必定在房?jī)r(jià)中也包含學(xué)區(qū)溢價(jià)，比例和東城區(qū)同單價(jià)的老房相比要少一些，但和同總價(jià)的老房相比差不多。也就是說(shuō)，如果從學(xué)區(qū)的本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，那Moma和東城老房沒(méi)太大區(qū)別。
有可能在租售比上體現(xiàn)的比普宅要強(qiáng)，但這是因?yàn)楣⒌淖馐郾缺緛?lái)就低，全北京都一樣，東城的也不特殊。
所以這就看自己的喜好吧，覺(jué)得這種科技住宅宜居就買(mǎi)，房子本來(lái)就是住的，其他配套的“價(jià)值占比”都差不多。
打個(gè)比方這就相當(dāng)于有人想“買(mǎi)（長(zhǎng)租）”輛京牌車通勤，只值廢鐵價(jià)的破車要10萬(wàn)，跟外地牌照的破車在實(shí)質(zhì)上沒(méi)區(qū)別。同時(shí)半新的京牌奧迪或許15萬(wàn)，似乎更值，但價(jià)格中所包含的車牌（京牌）價(jià)值其實(shí)差不多。
3、房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)下行，在沒(méi)有政策刺激的情況下有可能，但我不認(rèn)為還有多大的比例?；蛘哒f(shuō)除非是再大幅下降利率，否則以現(xiàn)在的利率，房?jī)r(jià)再降10%以上的可能性很小。因?yàn)楝F(xiàn)在的租金收益率已經(jīng)升到利率附近，朝陽(yáng)區(qū)有的普宅都明顯高于存銀行的收益了。那業(yè)主除非是著急用錢(qián)，否則為什么要降價(jià)賣？
以Moma為例，我估計(jì)1100萬(wàn)的應(yīng)該是大一居，租金在1.6-2萬(wàn)之間，租售比在600左右，租金收益率1.5-1.8%%吧，跟銀行利率差不太多。但要知道這是學(xué)區(qū)房啊，是學(xué)區(qū)溢價(jià)沒(méi)有發(fā)揮價(jià)值之后的收益率。而如果是朝陽(yáng)的公寓，那租售比在500正常，收益率2%以上的有的是。甚至現(xiàn)在全北京400多租售比都不新鮮了，收益率3%的都有，業(yè)主為什么還要降價(jià)賣？
4、簡(jiǎn)單就是這情況，從實(shí)質(zhì)上講，在不看學(xué)區(qū)價(jià)值的情況下，東城和朝陽(yáng)的老房都一樣。在不看居住體驗(yàn)的情況下，東城老破小和次新公寓也都差不多，溢價(jià)率差別不大。所以這就看自己的喜好了，希望自住就買(mǎi)Moma，而能接受換租就買(mǎi)占坑兒房。
至于價(jià)格方面就先觀察成交量和政策吧，不著急，反正現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)天下大亂，拿著錢(qián)倒踏實(shí)。如果沒(méi)有新政策+成交量不再增長(zhǎng)，那就繼續(xù)觀察。有其中之一就要重視，兩個(gè)都出現(xiàn)就做好準(zhǔn)備吧。
僅供參考。
三
Q:
網(wǎng)友剛簽約了二樓的房子，看到這帖子嚇壞了，語(yǔ)無(wú)倫次的問(wèn)我這種事兒怎么解決？
A：
1、這種事兒的解決倒沒(méi)什么難的，排水唄，然后搞衛(wèi)生或裝修，再之后就是定損+索賠了。趕上這種事兒了沒(méi)有好辦法，但更重要的是預(yù)防，不管一樓二樓，甚至三樓都有可能發(fā)生這慘劇。
2、這種反水的情況基本都發(fā)生在老樓里，新小區(qū)幾乎沒(méi)這種事兒。圖中這既然說(shuō)是二樓，那無(wú)論是否為獨(dú)立管道，一樓也肯定完蛋了。哪怕一樓是獨(dú)立的沒(méi)反水，二樓流下去的也制造出水簾洞了，而且還是污水。
3、想預(yù)防這種事兒也不難，一般是安個(gè)止逆閥，名字就說(shuō)明用途了吧，防止倒流堵塞什么的。
另外最好安裝“溢流管”，也就是在墻體上打個(gè)孔，然后安一個(gè)分支管道。如果主管道堵了，只要水位超過(guò)了預(yù)設(shè)高度，污水就會(huì)排到室外去。理論上有可能污染外墻，但畢竟這是預(yù)防手段，現(xiàn)實(shí)中未必用的上。
4、至于是否改為獨(dú)立排污那就看自己了，也看物業(yè)和鄰居們是否同意?？傊A(yù)防這種事兒在技術(shù)上并不難，也花不了多少錢(qián)，只看業(yè)主是否重視了。
僅供參考。
四
Q:
請(qǐng)問(wèn)，現(xiàn)在在朝陽(yáng)有一套房 （天璞），孩子在北中小學(xué)部上二年級(jí)?？紤]到北中小五班的概率實(shí)在太低，所以想給孩子換學(xué)區(qū)。之前也參加過(guò)咱們線下沙龍，聽(tīng)下來(lái)覺(jué)得東城比較靠譜，因此有幾個(gè)問(wèn)題想要咨詢：
1、您覺(jué)得是否有必要換？
2、換到東城是不是比較好的選擇？
3、現(xiàn)在想的是能最大概率上171中學(xué)初中就行，應(yīng)該買(mǎi)哪個(gè)小區(qū)？
4、手上只有300w的現(xiàn)金但是不想都放在房子上，可以貸款，總價(jià)最低的有多少？可以買(mǎi)哪里？
5、如果買(mǎi)的話，可以找章哥嗎，咱們費(fèi)用是怎么算呢？
A：
1、是否有必要換學(xué)區(qū)主要看孩子的情況。如果預(yù)計(jì)在朝陽(yáng)能排名在前30%，那沒(méi)必要換到東城，即便是換學(xué)區(qū)，在朝陽(yáng)能性價(jià)比更高。如果是在朝陽(yáng)排名后30%，那最好換，否則在朝陽(yáng)上普高的概率太低。
中等情況就看父母期望值了，在朝陽(yáng)可以多花錢(qián)補(bǔ)課，在東城可以少花點(diǎn)兒錢(qián)，最終中考成績(jī)或許差不多，但東城的選擇會(huì)更多些。
2、算是比較好的選擇，但如果是孩子天分高或父母的期望值高，那西城海淀算是更好的。因?yàn)槲鞒堑纳舷薷?，就是清?85的概率更高，而且也有部分點(diǎn)招。海淀那就是天牛娃首選了，無(wú)論小升初怎么陽(yáng)光，到目前為止也都有各種渠道，掛靠學(xué)籍的都不算少。即便是派位，只要是好點(diǎn)兒的中學(xué)也都分班分層，對(duì)天分高+努力的孩子更友好。
當(dāng)然如果是普娃，那在東城就是很好的選擇了。因?yàn)榍篮唾Y源都和西城差不多，成績(jī)也大概率差不多。但派位比西城更公平，如果進(jìn)入直升校還能直升，至少比西城多了概率。
3、東城最低的就是300多萬(wàn)，常規(guī)是龍?bào)w學(xué)區(qū)，350萬(wàn)連稅費(fèi)都?jí)蛄耍?00萬(wàn)之內(nèi)有的是，老破小和公寓都有。買(mǎi)公寓就行，比如綠景苑，對(duì)口板廠，只要不出區(qū)就都不錯(cuò)。
僅供參考。
五
Q:
請(qǐng)問(wèn)，我們終于決定開(kāi)始看房了，目前目標(biāo)定在朝陽(yáng)區(qū)白家莊小學(xué)（八十中），六百至七百萬(wàn)，兩室一廳這種自住，年底下手。您看方便的時(shí)候幫我們推薦一下小區(qū)吧（強(qiáng)學(xué)區(qū)就是不會(huì)政策一變給劃拉走，小區(qū)安全性好一點(diǎn)，樓相對(duì)新點(diǎn)，等等，自住嘛您懂的）。
另外因?yàn)槲覀円呀?jīng)有兩套房，目前也不想賣，所以可能我得跟她爸先離個(gè)婚。就這個(gè)流程大概是怎樣的?。浚▍f(xié)議，辦手續(xù)，買(mǎi)房，她爸帶著她移動(dòng)戶口，復(fù)婚；對(duì)嗎？時(shí)間上會(huì)有需要注意的嗎？）
A：
1、學(xué)區(qū)因?yàn)檎呓o劃走的可能性不大，“就近入學(xué)”是寫(xiě)入《教育法》的，而且每年還都在強(qiáng)調(diào)，所以不會(huì)有大的改變，只可能調(diào)整一些樓棟的范圍。但按照入學(xué)人口減少的趨勢(shì)，這種強(qiáng)學(xué)區(qū)的范疇至少不應(yīng)該減少，畢竟要減也得先減弱校的。所以我不認(rèn)為有什么調(diào)整學(xué)區(qū)范圍的風(fēng)險(xiǎn)。
2、6/700萬(wàn)的兩室一廳，那基本就是老公房社區(qū)，這沒(méi)必要限定小區(qū)了，直接對(duì)比房源的條件更合適。也就是具體的戶型朝向和樓層等居住方面的優(yōu)劣，越宜居的越保值，至少流動(dòng)性強(qiáng)。另外可以計(jì)算一下同等房源的租售比，選擇其中數(shù)值最低的，意味著溢價(jià)相對(duì)低+居住的性價(jià)比高。
這只能找當(dāng)?shù)刂薪椋挥兴麄儗?duì)片區(qū)內(nèi)最熟悉，也能匹配房源。至于房齡沒(méi)必要太糾結(jié)，因?yàn)閷?duì)這種社區(qū)的保值方面影響不大，而且這里是中小學(xué)分別對(duì)口的，那持有房子就至少六七年，就算現(xiàn)在房齡相對(duì)新，到置換的時(shí)候也意義不大了。先多看幾套，然后再對(duì)比各房源的具體條件。租售比可以讓中介給算，先算后算都行。
3、流程不復(fù)雜，自己寫(xiě)個(gè)協(xié)議，然后下載“京通APP”，上傳身份證+結(jié)婚證+協(xié)議，進(jìn)行預(yù)審。通過(guò)之后帶齊原件去戶籍地的“區(qū)政務(wù)大廳”提交申請(qǐng)，然后等待30天冷靜期，之后再到政務(wù)大廳辦一次復(fù)審就行了。然后就是買(mǎi)房，遷戶，復(fù)婚，時(shí)間上沒(méi)什么需要注意的，不用著急。
僅供參考。
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