來源：溫州市破產(chǎn)管理人協(xié)會
蒼南潤地置業(yè)有限公司破產(chǎn)清算案
【關(guān)鍵詞】涉眾維穩(wěn)風(fēng)險(xiǎn)；保交樓保辦證；司法確認(rèn)
【管理人】北京浩天(溫州)律師事務(wù)所
【基本案情】
蒼南潤地置業(yè)有限公司(以下簡稱潤地公司)于2009年10月13日成立，是一家蒼南本土的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其名下開發(fā)建設(shè)的天匯嘉園樓盤位處蒼南縣中心區(qū)域，占地1200多平方米，商品房300多套。因潤地公司法定代表人和實(shí)際控制人在開發(fā)天匯嘉園項(xiàng)目過程中，存在職務(wù)侵占、挪用資金等刑事犯罪行為，導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)資金鏈斷裂、工程爛尾；320余戶購房者數(shù)年通過信訪、投訴及更極端的方式要求地方政府解決保交樓保辦證問題，維穩(wěn)壓力非常大。2019年6月24日，蒼南法院裁定受理潤地公司破產(chǎn)清算，并于6月28日指定北京浩天(溫州)律師事務(wù)所擔(dān)任管理人。
【審理情況】
2019年6月24日，蒼南縣人民法院裁定受理潤地公司破產(chǎn)清算，并于2019年6月28日指定北京浩天(溫州)律師事務(wù)所擔(dān)任潤地公司管理人。
因本案債權(quán)人眾多，除320余戶購房者債權(quán)人之外，還有建設(shè)工程債權(quán)人、金融債權(quán)人、民間借貸債權(quán)人等，情況較為復(fù)雜，在指定管理人之后，蒼南縣人民法院擬定了“依法辦證、保障民生”的破產(chǎn)工作總基調(diào)，最大限度發(fā)揮潤地公司破產(chǎn)清算的社會價(jià)值。
天匯嘉園的房屋在交付后，由于辦證材料缺失嚴(yán)重、辦證資金不足等各種原因，一直無法辦理不動產(chǎn)首次登記手續(xù)(以下簡稱為大證)和轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)(以下簡稱為小證)；為了保護(hù)全體購房者的合法權(quán)益，化解涉眾維穩(wěn)風(fēng)險(xiǎn)，完成“保辦證”任務(wù)，蒼南縣人民法院和管理人對我國當(dāng)前相關(guān)法律法規(guī)做深度研判后，充分結(jié)合本案的實(shí)際情況，以“低成本、高效率”為原則，開展系列的辦證工作。辦證所遇到的難點(diǎn)及相應(yīng)的解決方案：
1.基礎(chǔ)材料問題。因潤地公司的法定代表人和實(shí)際負(fù)責(zé)人被采取刑事措施后，原公司的工作人員基本已離職，導(dǎo)致天匯嘉園項(xiàng)目辦證材料缺失嚴(yán)重。后在蒼南縣人民法院的牽頭下，協(xié)同管理人與住建局、資規(guī)局、不動產(chǎn)登記中心、測繪單位、建設(shè)工程單位等多家單位溝通協(xié)調(diào)后，耗時(shí)八個(gè)多月調(diào)取、補(bǔ)辦了345套商品房16類材料4000余件，為后續(xù)辦證奠定基礎(chǔ)。
2.逾期開工逾期竣工的違約金問題。潤地公司因存在嚴(yán)重的逾期開工、逾期竣工，導(dǎo)致應(yīng)向蒼南縣資規(guī)局支付巨額違約金5億多元，鑒于潤地公司完全不具備履行能力，因此蒼南縣資規(guī)局回復(fù)稱暫無法出具土地復(fù)核驗(yàn)收材料(系辦理大證所需必備材料)。蒼南縣人民法院和管理人認(rèn)為上述違約金可由蒼南縣資規(guī)局在破產(chǎn)程序中先行進(jìn)行債權(quán)申報(bào)，在后續(xù)分配階段按照債權(quán)性質(zhì)參與分配。后通過“府院聯(lián)動”方式召開協(xié)調(diào)會，就上述方案進(jìn)行充分討論，最終蒼南縣資規(guī)局同意按照債權(quán)申報(bào)的方式就違約金問題提出主張，在獲得蒼南縣人民法院就該筆債權(quán)裁定確認(rèn)后，向管理人出具了土地復(fù)核驗(yàn)收材料。
3.土地抵押權(quán)注銷的問題。為了順利推進(jìn)大證的辦理工作，保護(hù)數(shù)十位法拍房買受人合法權(quán)益，管理人在與抵押權(quán)人充分溝通釋明后，向蒼南縣人民法院提交了注銷該土地抵押登記手續(xù)的申請。最終，該土地的抵押登記手續(xù)得以注銷，順利辦理大證手續(xù)。
4.領(lǐng)取銷售發(fā)票問題。按照不動產(chǎn)登記管理?xiàng)l例的規(guī)定，購房者辦領(lǐng)小證需要持有房開公司開具的不動產(chǎn)銷售發(fā)票，管理人多次向國家稅務(wù)總局蒼南縣稅務(wù)局(以下簡稱稅務(wù)局)申請領(lǐng)取銷售發(fā)票，稅務(wù)局各部門經(jīng)過研究后回復(fù)：因潤地公司目前欠繳稅費(fèi)金額巨大，大部分的銷售行為系在破產(chǎn)受理前完成，在潤地公司支付欠繳稅費(fèi)前無法滿足管理人提出的關(guān)于破產(chǎn)受理之前所銷售房屋的發(fā)票申領(lǐng)要求。而潤地公司在破產(chǎn)前欠繳稅款金額及滯納金已達(dá)3千多萬元，且該部分欠繳稅款和滯納金不屬于破產(chǎn)費(fèi)用具備隨時(shí)清償?shù)臈l件，需在后續(xù)的分配程序中由管理人按照分配方案統(tǒng)一分配。為了讓購房者早日領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書，蒼南縣人民法院和管理人經(jīng)過充分研究后，決定通過司法確認(rèn)的程序來解決無法提供銷售發(fā)票的問題，同時(shí)還可以充分發(fā)揮其節(jié)約訴訟成本的作用。由購房者就要求潤地公司辦理房屋權(quán)屬證書的主張向蒼南縣人民法院提起訴訟，法院立引調(diào)案號，再與管理人共同向蒼南縣司法局司法調(diào)解中心申請司法調(diào)解，蒼南縣人民法院再就調(diào)解達(dá)成的內(nèi)容出具司法確認(rèn)裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書，購房者憑上述司法文書向不動產(chǎn)登記中心申請辦理過戶手續(xù)；整個(gè)司法確認(rèn)的過程1-3個(gè)工作日就完成，且沒有任何的訴訟費(fèi)用產(chǎn)生。
最終320余戶購房者于2020年9月順利辦領(lǐng)了遲到八年的房屋權(quán)屬證書。
【典型意義】
本案通過多元創(chuàng)新的辦案思維，深化府院聯(lián)動、巧用司法確認(rèn)程序， 是以低成本、高效率完成“保交樓、保辦證”，化解維穩(wěn)風(fēng)險(xiǎn)的典型案例。
一是強(qiáng)化府院聯(lián)動落地見效，助力依法行政，踐行司法為民。在中院主導(dǎo)的破產(chǎn)審判府院聯(lián)動常態(tài)化機(jī)制下，針對本案購房戶多、辦證難度大等特殊情況，蒼南法院與縣政府建立了一事一議的協(xié)調(diào)機(jī)制，在現(xiàn)行法律框架下，逐一研究并解決辦證所遇到的一系列問題。
二是主動靠前服務(wù)，補(bǔ)齊基礎(chǔ)材料。因潤地公司開發(fā)的天匯嘉園項(xiàng)目辦證材料缺失嚴(yán)重，蒼南法院與多部門進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，補(bǔ)辦了300余套商品房材料，使辦證具備了基礎(chǔ)條件。
三是以債權(quán)申報(bào)巧妙替代違約金，出具材料保辦證。針對違約金額高的現(xiàn)狀，蒼南法院推動縣資規(guī)局以債權(quán)申報(bào)形式收取違約金，出具土地復(fù)核驗(yàn)收材料，解決因逾期開工、逾期竣工形成的違約金無法支付問題，確保不動產(chǎn)權(quán)證的成功辦理。
四是延伸司法確認(rèn)，助力多元解紛提質(zhì)增效。本案巧用司法確認(rèn)程序，突破傳統(tǒng)房地產(chǎn)破產(chǎn)案件的辦證桎梏，對潤地公司管理人與業(yè)主達(dá)成的房產(chǎn)過戶調(diào)解協(xié)議予以司法確認(rèn)，并直接出具文書商請相關(guān)部門協(xié)助辦理過戶手續(xù)，最大限度壓縮產(chǎn)權(quán)手續(xù)辦理時(shí)間，減少業(yè)主訴累，切實(shí)解決了購房者的“辦證難”問題，真正實(shí)現(xiàn)了人民司法為人民，人民群眾的司法獲得感明顯增加。
素材來源：北京浩天(溫州)律師事務(wù)所
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