房財(cái)經(jīng)網(wǎng)上個(gè)周末，越秀董毅又火了一把。
他治下的星耀未來(lái)首開(kāi)賣(mài)出13.86億元成績(jī)。三天后，網(wǎng)簽25套，成交均價(jià)5.567萬(wàn)元/平米。
它的樓面價(jià)2.5萬(wàn)元/平米。有3萬(wàn)元/平米的縫差，利潤(rùn)不錯(cuò)，難怪董毅又在朋友圈炫耀了："在昌平，我們一直做量?jī)r(jià)標(biāo)桿"。
兩年前，越秀星樾開(kāi)盤(pán)，供應(yīng)778套住宅，至今網(wǎng)簽656套，成交均價(jià)6.18萬(wàn)元/平米，成交金額38.25億元，比地價(jià)多了5個(gè)億元。
在星耀未來(lái)的熱銷(xiāo)下，往南2公里外的表兄弟也有了新動(dòng)態(tài)。
4月9日，中海地產(chǎn)公布了朱辛莊0029地塊的總平圖。
它的項(xiàng)目公司和北面700米的中海寰宇未來(lái)共用，中海地產(chǎn)和未來(lái)科學(xué)城置業(yè)各持80%和20%股權(quán)；而星耀未來(lái)，越秀地產(chǎn)和未來(lái)科學(xué)城各持75%和25%股權(quán)。
它的地塊素質(zhì)不錯(cuò)，用地規(guī)模1.61萬(wàn)平方米，容積率2.5，地上建筑規(guī)模4.03萬(wàn)平方米，控高80米。
西邊一路之隔，便是名噪一時(shí)的大華啟宸府。2023年3月，由上海民營(yíng)房企大華集團(tuán)，在42家房企爭(zhēng)奪中，搖號(hào)競(jìng)得。
當(dāng)年9月開(kāi)盤(pán)，338套房不到兩個(gè)月便基本售罄，成交均價(jià)6.19萬(wàn)元/平米——樓面價(jià)為3.54萬(wàn)/平米。
此一時(shí)，彼一時(shí)。
兩年后的今天，0029地塊能否復(fù)制大華啟宸府的盛景呢？
0029地塊雖好，但它附加了一個(gè)"拖油瓶"——0041體育用地，建筑面積達(dá)到了1.13萬(wàn)平米，涵蓋1座能源站、兩座體育館。如果加上4711萬(wàn)元的地價(jià)，開(kāi)發(fā)總成本至少要耗費(fèi)2億元。
不過(guò)，這塊體育用地雖不可分割銷(xiāo)售，但土地出讓文件里留了一句活話：如需整體轉(zhuǎn)讓需征得昌平區(qū)政府同意。意思是，可以整售。
目前，這類(lèi)重資產(chǎn)的買(mǎi)家非常少，中海地產(chǎn)自持的概率比較大。
這筆費(fèi)用，一向追求極致利潤(rùn)的中海地產(chǎn)，一定會(huì)想辦法從0029住宅地塊里找回來(lái)。
從表面上看，中海0029地塊的實(shí)際樓面價(jià)達(dá)到了3.18萬(wàn)元/平米（加上了體育用地），比大華啟宸府低了3700元/平米。
在好房子政策的加持下，中海0029地塊有了首層架空層、多了南北陽(yáng)臺(tái)，建安成本會(huì)比大華啟宸府要高。
花姐大膽推測(cè)，中海0029地塊的售價(jià)會(huì)在6.2萬(wàn)元/平米以上?？p差和星耀未來(lái)差不多。
除了有大華啟宸府為參照系之外，更關(guān)鍵在于，它要照顧中海寰宇未來(lái)老業(yè)主們的感受，不可能背刺自己。
從區(qū)位上，0029地塊是優(yōu)于中海寰宇未來(lái)的，后者距離地鐵朱辛莊站約600米，而0029地塊只有400米。
此外，中海寰宇未來(lái)只有飄窗贈(zèng)送，而0029地塊南向是內(nèi)嵌式陽(yáng)臺(tái)、北面是開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)。
中海寰宇未來(lái)于2024年3月開(kāi)盤(pán)，供應(yīng)932套，網(wǎng)簽645套，成交均價(jià)6.156萬(wàn)元/平米，成交總價(jià)45.4億元，超過(guò)地價(jià)2.7億元，縫差不高，只有2.23萬(wàn)元/平米。
中海0029地塊的住宅售價(jià)，比中海寰宇未來(lái)貴5000元/平米，比較合適。
但想賣(mài)出更好的價(jià)格很難，現(xiàn)在的北京樓市，比不上2023年。
南低北高漸進(jìn)式布局
中海0029地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)，堪稱(chēng)神來(lái)之筆。
它的用地面積，比大華啟宸府大了近1500平——住宅多了4戶，為342戶，地上規(guī)劃面積更是多出5600多平米。
兩個(gè)項(xiàng)目的容積率差不多，但中海0029的舒適度，會(huì)超越大華啟宸府。
原因是，在樓棟的規(guī)劃上，中海地產(chǎn)采取了南低北高的漸進(jìn)式布局，將樓棟之間的遮擋程度降至最低，而大華啟宸府講究對(duì)稱(chēng)美。
具體來(lái)看，北邊的1#-3#均為18F高層，兩梯兩戶；南邊為6#8F、4#9F、5#11F洋房，一梯兩戶。大華啟宸府除了最南邊的5#為11F外，其余均為18F高層，導(dǎo)致樓王3號(hào)樓東西方向都有遮擋。
0029地塊的大門(mén)設(shè)在東邊中間偏北位置，與物業(yè)服務(wù)中心相連，同時(shí)也兼?zhèn)淞恕昂梅孔蛹夹g(shù)要點(diǎn)”中鄰里中心功能。
從平面圖上看，大門(mén)的正前方有一條豎條，疑似為屏風(fēng)裝飾。
穿過(guò)大門(mén)和鄰里中心往西不足30米，便是首層架空區(qū)域，位于樓王3#東邊兩個(gè)單元，面積約250平米左右。
根據(jù)出讓文件，0029地塊需配置各1000平米的沿街商業(yè)、養(yǎng)老服務(wù)驛站。
中海地產(chǎn)將沿街商業(yè)設(shè)計(jì)在了北邊7#配套樓，為兩棟左右對(duì)稱(chēng)的2層建筑，層高9.75米；養(yǎng)老服務(wù)驛站則在小區(qū)的東南角的9#，為一棟3層建筑。
在養(yǎng)老驛站的北邊，是整個(gè)小區(qū)的化糞池和雨水調(diào)蓄池。
0029地塊的車(chē)庫(kù)出入口一東一西有兩個(gè)，東邊的緊挨著鄰里中心，但它的旁邊就是人行出入口，且與出租車(chē)站點(diǎn)重疊。這種人車(chē)混雜的設(shè)計(jì)，是0029地塊的一個(gè)BUG。
它的室外活動(dòng)場(chǎng)地，在西邊車(chē)庫(kù)出入口的北邊，面積約在240平左右。
整體看，0029地塊不算大，但中海地產(chǎn)還是在規(guī)劃上，植入了當(dāng)下好房子的諸多特點(diǎn)。
南北雙陽(yáng)臺(tái)+飄窗
與周邊大多數(shù)小區(qū)一樣，0029項(xiàng)目定位為剛改。
花姐測(cè)算后，它的主要戶型面積段分三種：97平米和103平米三居，以及125平米四居：103平256套，占比75%；125平米72套，占比20%；97平16套，占比5%。
這個(gè)面積段，比不遠(yuǎn)處的兄弟項(xiàng)目中海寰宇未來(lái)，小了一圈；但又比隔壁的大華啟宸府大了一圈。
贈(zèng)送尺度方面，0029地塊的所有戶型，南向都有內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)和飄窗相送；除97平外，另兩個(gè)戶型北邊也有一處開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)可送面積。
其中97平米客廳的內(nèi)嵌式陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深可達(dá)1.8米，主臥為L(zhǎng)型飄窗，另次衛(wèi)也有飄窗贈(zèng)送。
103平米和125平米的內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深約為1.5米，分布在客廳和主臥，南向次臥則送有飄窗；北邊的陽(yáng)臺(tái)，不可封閉。
此外，除了97平為兩面寬外，其余兩個(gè)戶型都為南向三面寬。
花姐將5#的103平米戶型進(jìn)行了分解，主要數(shù)值如下：
1、面寬約9.9米，進(jìn)深約10.7米，面寬進(jìn)深比約0.93；2、內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)面積約10.6平米，其中一半贈(zèng)送；3、飄窗面積約1.5平米，全部贈(zèng)送；4、北邊外置陽(yáng)臺(tái)約1.6平米，贈(zèng)送一半；
它的實(shí)際得房率不到90%；北邊高層戶型，會(huì)再低4到5個(gè)百分點(diǎn)。97平米的實(shí)際得房率接近91%；125平米則為85%左右。
同在昌平的星耀未來(lái)和北京國(guó)賢府二期，得房率會(huì)超過(guò)中海0029地塊，原因是洋房產(chǎn)品。
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