貿(mào)易戰(zhàn)背景下，樓市是否會重啟，重回其經(jīng)濟支柱功能，成了當(dāng)下大家最為關(guān)注的事。若要樓市重回支柱地位，似乎房價就得上漲，畢竟不漲價就沒有上漲預(yù)期，購房者大概率不會進場。話題還是回到 2025 年房價究竟會不會漲上來。
其實，當(dāng)眾人將目光聚焦于樓市漲跌之時，一場決定中國樓市未來十年走向的變革早已悄然開啟，土地市場更是發(fā)生了翻天覆地的變化。去年，穩(wěn)樓市首次被寫入頂層設(shè)計。今年，兩會期間萬億級別的政策刺激也在蓄勢待發(fā)。種種跡象表明，中國樓市正邁入一個新紀(jì)元，這絕非普通的市場波動，而是關(guān)乎 14 億人財富命運格局轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵節(jié)點。
為何說是財富命運的轉(zhuǎn)折點呢？
這里面有著顛覆性的變化。用最真實、難以造假的數(shù)據(jù)來剖析這一顛覆點：2021 年之前，房地產(chǎn)市場昌盛，拿地主力軍是民營企業(yè)，占比超過 70%，國有企業(yè)僅占 30%；然而 2022 年之后，形勢急轉(zhuǎn)直下，國企拿地占比超過 80%，民營企業(yè)基本退出了這場“游戲”，而這個時段也恰恰是房價開始震蕩下跌的起點。
仔細分析就會發(fā)現(xiàn)問題所在，這些拿地的央企中，不少是各地的城投公司。它們拿到土地后，既未及時支付土地款，也沒有迅速投入開發(fā)建設(shè)，項目推進如蝸牛爬行般緩慢。那它們拿地做什么呢？原來是將土地作為抵押物，向銀行貸款，貸來的款項交給地方，城投公司變相成了融資平臺，而非專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商。
為何城投公司要拿地抵押融資呢？
根源在于此前土地出讓金收入銳減，出現(xiàn)了巨大的財務(wù)缺口。2021 年之前，全國土地出讓金高達 8.7 萬億，到今年已降至 4.8 萬億，近乎腰斬。如今收入減半，支出卻分毫不減，對于那些依賴土地財政的地方而言，瞬間陷入困境。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型又無法迅速帶來收益填補缺口，顯然，在資金告急的情況下，地方政府還是得依賴土地這根“救命稻草”。但民營企業(yè)手頭積壓著大量已建好的房子，不敢再貿(mào)然拿地，甚至一些大品牌央企也有所退縮。在這種情形下，只能讓城投公司出面拿地，以維持土地出讓金收入。從 2022 年開始，基本都是這種運作模式。
但今年情況有變，今年的主基調(diào)是化解地方隱形債務(wù)，而城投公司的債務(wù)正是隱形債務(wù)的典型代表。為何要化解隱形債務(wù)呢？邏輯很簡單，城投公司拿地后不開發(fā)，只貸款，沒有經(jīng)營收入?yún)s背負高額利息，這類貸款年化利率基本在 8%左右。貸款到期后，往往只能再拿一塊地去還貸，如此循環(huán)，類似“以貸養(yǎng)貸”，導(dǎo)致隱性債務(wù)越積越高。地方政府很快意識到其中風(fēng)險，必須控制隱性債務(wù)規(guī)模，否則后果不堪設(shè)想。從去年年底開始，城投公司就不能像以往那樣隨意借錢了。
而且，從去年開始，房地產(chǎn)投資同比下降 10.6%，土地出讓金收入相比高峰時直接縮水 58%，商品房庫存增加 10.6%，不過土地財政仍占地方綜合財力的 30%。更不容忽視的是，房地產(chǎn)行業(yè)遇冷后，無論是地方政府、銀行資產(chǎn)質(zhì)量，還是居民財富，都在這條財富鏈上受到不同程度的沖擊。據(jù)統(tǒng)計，中高收入家庭，如資產(chǎn) 600 萬、千萬級別以及過億資產(chǎn)的家庭數(shù)量，分別減少 0.3%、0.8%和 1.7%。
另一方面，2021 年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈增加值占中國 GDP 比重約在 16% - 17%之間，總產(chǎn)值達到 18 萬億以上；2024 年，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 的比重為 6.3%，產(chǎn)業(yè)增加值約為 8.5 萬億元，連續(xù)三年的調(diào)整，對經(jīng)濟形成了持續(xù)的負向拉動。所以，穩(wěn)樓市成為 2025 年政策重點發(fā)力方向。
但依靠城市化推動樓市發(fā)展的老路基本走到盡頭，畢竟沒有人再來填充樓市需求，外星人不會來地球居住，至少目前沒發(fā)現(xiàn)外星人有這意向。在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型尚未成功之際，資金缺口由誰來填補呢？現(xiàn)階段只能靠城投公司和央企來堵漏。
所以，今年 12 月份的土地市場看似又活躍起來，甚至出現(xiàn)“地王”，不少不明就里的人以為房地產(chǎn)的春天再度來臨。然而，現(xiàn)實是不動產(chǎn)市場依舊低迷，甚至繼續(xù)下滑。此時有人會問：央企高價拿地，難道不怕房子賣不出去賠錢嗎？答案是不怕，因為央企拿地核心目的不是賣房盈利，而是替城投公司解圍，為地方財政“輸血”。
具體做法如下：央企高價拿地并交納定金，做大交易金額。之后，地方利用每年的地方專項債資金回購開發(fā)商的閑置土地，也就是把央企高價拍下的土地再買回來。央企拿到回購資金后，返還給地方，完成對地方財政的支持。地方專項債和國債一樣安全，屬于地方自行舉借的債務(wù)，即地方的顯性債務(wù)，相較于城投公司年化 8%左右的貸款利息，地方專項債利息僅為年化 1.6%，安全性極高。
說到這兒，關(guān)于房地產(chǎn)還能否重回支柱產(chǎn)業(yè)，相信大家心里已有答案。當(dāng)看到土地市場火熱，房價是否就會上漲呢？其實，房價能否上漲，關(guān)鍵要看收入。只有收入增加了，人們才敢貸款買房。房價上漲并非單純依靠收入增長，而是靠人們在收入提升后敢于加杠桿撬動。
當(dāng)下貿(mào)易戰(zhàn)局勢下，是增加了民眾收入，還是削減了收入，是讓企業(yè)蓬勃發(fā)展，還是瀕臨倒閉，不用多說，大家看看銀行卡余額便知。如今別說加杠桿貸款買房，能把現(xiàn)有負債杠桿去掉且分文不剩，就算是這個時代的“幸運兒”了。收入和房價就如同磁鐵的正負極，要么收入增長匹配房價，要么房價下降適應(yīng)收入。
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