文：澤平宏觀團(tuán)隊
3月核心城市新房市場延續(xù)修復(fù)態(tài)勢，二手房維持高熱度，整體以價換量，考慮到宏觀環(huán)境、貿(mào)易沖擊和居民收入預(yù)期，可持續(xù)存在較大挑戰(zhàn)。3月，30城新房成交面積同比為3.6%，一線、二線、三四線城市成交面積同比分別為18.4%、-5.2%、12.2%；16城二手房成交面積同比37.1%。
一系列政策驅(qū)動成交回暖，但城市間市場熱度分化明顯。主要是因為城市經(jīng)濟(jì)基本面、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、人口流入、人才吸引力等差距。
我們此前構(gòu)建的“重點城市房地產(chǎn)成交熱度指數(shù)”，3月，第一、二梯隊城市迎來“小陽春”。
分梯隊看，第一梯隊：市場熱度最高，主要由核心一線城市、強(qiáng)二線城市構(gòu)成，代表城市為北京、上海、深圳、成都、杭州等。3月，北上深二手房成交套數(shù)同比分別為34.7%、45.2%、58.8%，杭州、成都二手房成交面積同比84.5%、34.9%。整體以價換量。
第二梯隊：市場熱度較高，主要由區(qū)域中心城市構(gòu)成，代表城市為廣州、南京、蘇州、武漢等。例如：3月廣州新房成交面積同比為16.0%。
第三梯隊：市場熱度一般，主要由中西部省會、強(qiáng)三線城市構(gòu)成，代表城市為鄭州、天津、長沙、無錫等。例如，3月無錫新房、二手房成交套數(shù)同比分別為2.9%、2.5%。
第四梯隊：市場熱度偏弱，主要由弱二線、三四線城市構(gòu)成。3月成交相對低迷。
目前市場呈現(xiàn)量起價穩(wěn)、區(qū)域分化，本質(zhì)是前期組合政策對市場信心的階段性修復(fù)，我們判斷核心城市核心區(qū)域的房價應(yīng)該基本穩(wěn)住了，低能級城市和遠(yuǎn)郊區(qū)房價還可能調(diào)整。考慮到多數(shù)城市庫存去化周期仍處高位，居民購買力、信心存在不足，疊加政策邊際效應(yīng)遞減，政策仍需加碼。
當(dāng)前特朗普關(guān)稅戰(zhàn)沖擊我國外貿(mào)，作為最大的內(nèi)需，提振樓市意義重大。特朗普2.0短短3個多月掀起全球貿(mào)易戰(zhàn)，對中國針對性最強(qiáng)。受關(guān)稅戰(zhàn)沖擊，我們更需要全力拼經(jīng)濟(jì)。樓市是最大的內(nèi)需，股市樓市回升的財富效應(yīng)將帶動消費。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)第一大支柱行業(yè)，事關(guān)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)、民生就業(yè)和金融風(fēng)險。
短期看，三招可救地產(chǎn)：
1）組建5萬億以上的大型住房銀行收儲，利率要低、期限要長、規(guī)模要大、分配要公平。
2）持續(xù)降息，配合降低相關(guān)稅費、中介費等，減少購房成本。
3）全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求，廣州已全面放開，后續(xù)其他一線城市也應(yīng)該逐步全面放開。2025年政府工作報告提到：“因城施策調(diào)減限制性措施”。
長期看，以“城市群戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定、人地掛鉤、房地產(chǎn)稅和租購并舉”為核心，可以加快構(gòu)建房地產(chǎn)新模式。
風(fēng)險提示：部分城市統(tǒng)計數(shù)據(jù)缺失。
目錄
1 月度觀點：提振樓市股市對沖貿(mào)易戰(zhàn)
2 房地產(chǎn)銷售：核心城市迎“小陽春”，庫存去化壓力緩解
3 土地市場：成交回暖，核心城市高品質(zhì)地塊頻出
4 房企經(jīng)營表現(xiàn)：民企銷售回升，整體拿地好轉(zhuǎn)
5 行業(yè)政策追蹤：供需齊發(fā)力，中央與地方協(xié)同精準(zhǔn)調(diào)控，助力止跌回穩(wěn)
6 當(dāng)前樓市的兩大制約因素：收入就業(yè)預(yù)期、房價預(yù)期
7 三招可救地產(chǎn)：組建5萬億住房銀行、持續(xù)降息、全面放開限購
正文
1 月度觀點：提振樓市股市對沖貿(mào)易戰(zhàn)
特朗普2.0短短3個多月掀起全球貿(mào)易戰(zhàn)，對中國針對性最強(qiáng)，中國出口產(chǎn)業(yè)鏈短期壓力或上升。特朗普視關(guān)稅為談判武器，認(rèn)為美國在國際貿(mào)易中吃了虧，要通過關(guān)稅手段重構(gòu)貿(mào)易關(guān)系。2月和3月，特朗普以芬太尼為由，共計對所有中國輸美商品進(jìn)一步加征20%關(guān)稅；4月對中國加征對等關(guān)稅，累計對中國加征關(guān)稅幅度已經(jīng)高達(dá)145%，是本輪全球貿(mào)易戰(zhàn)被加征關(guān)稅最多的國家。“對等”關(guān)稅政策下，中國傳統(tǒng)出口行業(yè)產(chǎn)品，尤其是制造業(yè)、電子產(chǎn)品、紡織服裝、機(jī)械設(shè)備產(chǎn)品在美國市場的價格競爭力或受影響。
受關(guān)稅戰(zhàn)沖擊，更需要全力拼經(jīng)濟(jì)，做好自己的事。2024年中國經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)全年GDP增速5.0%的目標(biāo)，出口增速5.9%，快于社會消費品零售總額和固定資產(chǎn)投資2.4和2.7個百分點，外需好于內(nèi)需。2025年受關(guān)稅戰(zhàn)沖擊，外貿(mào)形勢嚴(yán)峻，需要更大力度擴(kuò)大內(nèi)需，加大財政、貨幣政策逆周期調(diào)節(jié)力度，穩(wěn)住股市和樓市，對沖外需沖擊。
當(dāng)前特朗普關(guān)稅戰(zhàn)沖擊我國外貿(mào)，作為最大的內(nèi)需，提振樓市意義重大。房地產(chǎn)是激活內(nèi)循環(huán)的關(guān)鍵部分，事關(guān)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)、民生就業(yè)和金融風(fēng)險。2024年我國房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比例6.3%，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱；2024年房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)投資比重約19.5%，仍約五分之一水平；房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)家電、裝修、家居等60余個上下游行業(yè)的生產(chǎn)活動；地方政府依賴土地財政，房地產(chǎn)及土地相關(guān)收入持續(xù)下滑，但2023年仍占地方財政收入的26.3%；2023年房地產(chǎn)業(yè)仍直接解決我國實體經(jīng)濟(jì)就業(yè)近1300萬。
中國經(jīng)濟(jì)潛力大，只要把發(fā)展放在首要任務(wù)，全力拼經(jīng)濟(jì)，就有望把經(jīng)濟(jì)推向復(fù)蘇，房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，股市繁榮發(fā)展，民營經(jīng)濟(jì)信心提振，新質(zhì)生產(chǎn)力突破。
2 房地產(chǎn)銷售：核心城市迎“小陽春”，庫存去化壓力緩解
從銷售看，“926”后，房地產(chǎn)政策持續(xù)加碼，2024年四季度、2025年一季度核心城市銷售出現(xiàn)“階段性企穩(wěn)”，二手好于新房。
9月政治局會議首提“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。11月，財政部等部門出臺契稅、土地增值稅等多項稅收優(yōu)惠政策，并取消普宅標(biāo)準(zhǔn)。2025年3月，2025年政府工作報告首次把“穩(wěn)住樓市”寫進(jìn)總體要求等。
2025年3月核心城市新房市場延續(xù)修復(fù)態(tài)勢，二手房維持高熱度，整體以價換量，考慮到宏觀環(huán)境、貿(mào)易沖擊和居民收入預(yù)期，可持續(xù)存在較大挑戰(zhàn)。3月，30城新房成交面積同比為3.6%，一線、二線、三四線城市成交面積同比分別為18.4%、-5.2%、12.2%，其中，北上廣深新房成交面積同比分別為48.4%、6%、16%、30.6%。16城二手房成交面積同比37.1%。其中，北上深二手房成交套數(shù)同比分別為34.7%、45.2%、58.8%，杭州、成都、無錫二手房成交面積同比84.5%、34.9%、2.5%。
一系列政策驅(qū)動成交回暖，但城市間市場熱度分化明顯。我們綜合各城市房地產(chǎn)成交面積、套數(shù)、同環(huán)比變化幅度、庫存等月度數(shù)據(jù)，構(gòu)建“重點城市房地產(chǎn)成交熱度指數(shù)”，并對樣本城市進(jìn)行劃分：
分梯隊看，3月，第一、二梯隊的大部分城市迎來“小陽春”。
第一梯隊：市場熱度最高，主要由核心一線城市、強(qiáng)二線城市構(gòu)成，代表城市為北京、上海、深圳、成都、杭州等。主要原因為：
1）城市群核心城市、經(jīng)濟(jì)基本面強(qiáng)勁、高附加值產(chǎn)業(yè)集聚，創(chuàng)造一定規(guī)模的購買力群體。長三角城市群中的上海、杭州，粵港澳大灣區(qū)城市群中的深圳，成渝城市群中的成都等，均為城市群核心城市，且獲得國家戰(zhàn)略層面的有力支撐。2024年上述城市GDP總量以及人均可支配收入長期位居全國前列。同時，金融、科技、互聯(lián)網(wǎng)等高附加值產(chǎn)業(yè)在城市內(nèi)形成規(guī)?；募坌?yīng)，如北京中關(guān)村、上海陸家嘴、深圳南山科技園等，已發(fā)展成各自城市的產(chǎn)業(yè)地標(biāo)與經(jīng)濟(jì)引擎。
2）人口持續(xù)凈流入、人才吸引力排名位居全國前列。例如，2010-2020年深圳、杭州、成都年均新增常住人口分別為72萬、32.4萬、58.2萬人；2021-2023年，分別年均新增5.4萬、10.6萬人，居全國前列。同時，根據(jù)我們發(fā)布的《城市人才吸引力排名：2024》和《95后城市人才吸引力排名:2024》，上述城市均躋身全國前十。
第二梯隊：市場熱度較高，主要由區(qū)域中心城市構(gòu)成，代表城市為廣州、南京、蘇州、武漢等。主要原因為：
1）經(jīng)濟(jì)基本面較強(qiáng)，特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。2024年廣州、蘇州、南京、武漢GDP均躋身全國前十。以蘇州為例，其地處長江三角洲的核心區(qū)域，交通網(wǎng)絡(luò)極為發(fā)達(dá)，并與上海等重要經(jīng)濟(jì)中心保持著緊密的聯(lián)系。這使得蘇州能夠充分承接來自上海的產(chǎn)業(yè)輻射與轉(zhuǎn)移，進(jìn)而吸引大量的資金、技術(shù)以及人才匯聚。另外，蘇州強(qiáng)大的制造業(yè)基礎(chǔ)更是其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的堅實支柱。在電子信息、裝備制造、生物醫(yī)藥等多個關(guān)鍵領(lǐng)域，已經(jīng)成功構(gòu)建起完整的產(chǎn)業(yè)鏈條。2023年蘇州位居全國城市工業(yè)總產(chǎn)值排名第二位。
2）人口持續(xù)流入，特色產(chǎn)業(yè)吸引相關(guān)領(lǐng)域人才。例如，2010-2020年，廣州、蘇州年均常住人口增量超20萬人，2021-2023年年均常住人口增量分別為0.8萬、5.5萬人，長期人口持續(xù)凈流入。同時，在我們發(fā)布的《城市人才吸引力排名：2024》和《95后城市人才吸引力排名:2024》中，上述城市均躋身前15，人才持續(xù)集聚。
第三梯隊：市場熱度一般，主要由中西部省會、強(qiáng)三線城市構(gòu)成，代表城市為鄭州、天津、長沙、無錫等。主要原因為：
1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平處于中上水平，有一定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，但產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有待進(jìn)一步優(yōu)化升級。如天津制造業(yè)以及港口經(jīng)濟(jì)是其經(jīng)濟(jì)支柱；長沙憑借工程機(jī)械以及文化產(chǎn)業(yè)占據(jù)一席之地。這些城市雖都擁有各自的特色產(chǎn)業(yè)，然而經(jīng)濟(jì)與全國排名前列的城市相比，仍存在一定差距。
2）吸引省內(nèi)或周邊人口，但人口流入速度趨緩，人才吸引力弱于沿海城市。例如，2010-2020年，鄭州、天津、長沙年均常住人口增量分別為39.7萬、9.3萬、30.1萬人；而2021-2023年年均常住人口增量分別為13.3萬、-4.5萬、13.7萬人，天津人口流出。同時，由于產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)弱于第一二梯隊城市等，在《城市吸引力排名：2024》中，上述城市位列全國前50。
第四梯隊：市場熱度偏弱，主要由弱二線、三四線城市構(gòu)成。主要原因為：1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對偏弱，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，結(jié)構(gòu)單一。2）人口流失，人才吸引力弱，青壯年外流至省會或長三角、珠三角等城市群。
從庫存和去化周期看，“金三”市場回暖，各能級城市去化壓力緩解。3月，13城新房累計庫存（可售面積）連續(xù)6個月下降，為7068.9萬平；新房去化周期較上月減少1.1個月。分線看，一、二、三線城市去化周期分別為12.1、9.5、21.2個月，較上月分別-0.9、-1.1、-1.2個月。
展望4月，各類“穩(wěn)地產(chǎn)”政策持續(xù)發(fā)力下，市場企穩(wěn)預(yù)期增加，但城市分化趨勢延續(xù)，二手房成交將繼續(xù)好于新房。
3 土地市場：成交回暖，核心城市高品質(zhì)地塊頻出
核心城市迎來“小陽春“的背景下，3月土地成交價格回暖，核心城市推出優(yōu)質(zhì)地塊，成交的整體溢價率和樓面價格上升。而三四線城市仍面臨較大庫存去化壓力。
從土地供應(yīng)看，整體看，在2月土地供應(yīng)因春節(jié)受限的背景下，3月百城供應(yīng)土地數(shù)量、建面環(huán)比轉(zhuǎn)正，分別為23.8%、10.0%，同比降幅明顯收窄，分別收窄37.2、28.9個百分點。盡管環(huán)比轉(zhuǎn)正，但全國土地供應(yīng)仍較去年有所下降，土地供應(yīng)數(shù)量、面積分別僅為2024年月均水平的69.0%、59.8%。分線看，一線城市供應(yīng)土地規(guī)劃建面環(huán)比1.9%，同比-39.5%；二線城市環(huán)比-13.9%，同比-23.8%，；三四線城市環(huán)比26.9%，同比-8.2%。
從土地成交看，整體看，3月百城成交土地建筑面積6245.0萬平方米，環(huán)比-28.6%，同比-46.3%；成交土地總價1000.7億元，環(huán)比-27.3%，同比-34.1%；成交樓面均價1602元/平，環(huán)比1.8%、同比22.8%；土地溢價率14.6%，環(huán)比34.7%，同比195.7%。
分線看，成交規(guī)模方面，各能級城市數(shù)據(jù)均有不同程度回調(diào)，成交面積為221.8萬平米，環(huán)比-41.1%，同比-49.1%；二線城市成交2460.1萬平米，環(huán)比-13.9%，同比-26.5%；三線城市成交3563.1萬平米，環(huán)比-35.3%，同比-54.6%。成交價格方面，一線、二線、三線城市成交樓面均價分別為6215、2664、582元/平，同比11.2%、8.3%、1.4%。成交土地溢價率方面，一線城市土地成交溢價率為19.5%，同比165.4%；二線、三四線城市平均溢價率為17.9%、1.9%，同比208.6%、-9.5%。
展望4月，在去庫存的大背景下，土地供應(yīng)將繼續(xù)維持穩(wěn)定區(qū)間內(nèi)的適度水平；土地成交熱度分化仍會繼續(xù)，在核心城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)和房企銷售預(yù)期的共同促進(jìn)下，核心城市土地成交熱度有望延續(xù)。
4 房企經(jīng)營表現(xiàn)：民企銷售回升，整體拿地好轉(zhuǎn)
3月，百強(qiáng)房企銷售同比收縮，其中，Top20國央企銷售回落，民企銷售反彈。
1）銷售
3月，百強(qiáng)房企銷售額、操盤口徑銷售門檻同比為負(fù)，民企銷售實現(xiàn)反彈。從百強(qiáng)房企銷售額看，2025年3月，TOP10/20/30/50/100房企全口徑銷售金額同比分別為-8.4%、-8.4%、-8.4%、-7.1%、-7.3%，較上月同比降幅分別擴(kuò)大7.5、6.2、4.9、3.2、4.2個百分點。 從操盤口徑銷售門檻看，TOP10/20/30/50/100房企門檻同比分別為-8.7%、-6.6%、-7.0%、-5.7%、-5.9%，較上月同比降幅分別擴(kuò)大9.0、7.1、5.8、3.5、4.6個百分點。
分企業(yè)性質(zhì)看，民企銷售實現(xiàn)反彈。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，3月，TOP20房企中，國央企銷售同比-12.4%，其中,保利發(fā)展同比7.4%、華潤置地同比-13.0%、中海地產(chǎn)同比-48.5%等;頭部民企銷售額實現(xiàn)反彈，3月單月銷售額同比16.9%，其中，濱江集團(tuán)同比1.1%。
2）拿地
3月，TOP100企業(yè)拿地總額和拿地銷售比同比為正。從拿地總額來看，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，百強(qiáng)房企3月拿地總額897.2億元，同比40.1%。百強(qiáng)權(quán)益拿地銷售比為34.2%，同比53.6%，其中代表性企業(yè)有：綠城中國（拿地銷售比87.1%）、濱江集團(tuán)（拿地銷售比148.4%）、建發(fā)房產(chǎn)（拿地銷售比141.9%）。
3）融資
從房企融資看，境內(nèi)信用債發(fā)行方面，3月，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行信用債合計61支，發(fā)行金額合計493.6億元，發(fā)行金額環(huán)比56.6%，同比-35.2%。其中，“25京城投MTN001”發(fā)行規(guī)模最大，發(fā)行面額20.0億元。3月凈融資額轉(zhuǎn)負(fù)，為-339.3億元。
從房企性質(zhì)及融資方式看，企業(yè)性質(zhì)方面，3月，地方國企、民企的發(fā)債規(guī)模分別為369.8億、9.1億元。保利置業(yè)、中冶置業(yè)、金融街控股和綠城等優(yōu)質(zhì)房企發(fā)債活躍。債券類型方面，銀行間市場發(fā)行的中期票據(jù)占據(jù)主要的規(guī)模，合計為230.0億元；公司債發(fā)行規(guī)模為211.9億元，兩者合計占3月發(fā)債規(guī)模的89.5%。
5 行業(yè)政策追蹤：供需齊發(fā)力，中央與地方協(xié)同精準(zhǔn)調(diào)控，助力止跌回穩(wěn)
中央層面：3月，在“止跌回穩(wěn)”基調(diào)下，政策加碼方向更加精細(xì)化。
供給側(cè)方面，3月31日，住建部發(fā)布了國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項目規(guī)范》，從建筑空間、電梯配置、適老化等方面全面提升；19日，住建部召開理論學(xué)習(xí)中心組學(xué)習(xí)（擴(kuò)大）會議，強(qiáng)調(diào)穩(wěn)住樓市，提出找準(zhǔn)人民群眾急難愁盼問題和城市發(fā)展短板弱項，下功夫?qū)嵤┮慌菝裆?、防風(fēng)險、促發(fā)展的更新項目。
需求側(cè)方面，3月16日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《提振消費專項行動方案》，首次在促消費文件中強(qiáng)調(diào)穩(wěn)樓市，在需求側(cè)加大政策力度，著力促進(jìn)居民增收減負(fù)。
3月5日，政府工作報告在供給側(cè)與需求側(cè)政策協(xié)同發(fā)力。其中，“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”、“因城施策調(diào)減限制性措施，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力”、“盤活存量用地和商辦用房，推進(jìn)收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)”、“適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”。
地方層面：多地細(xì)化房地產(chǎn)政策，助力市場企穩(wěn)。
3月，各地調(diào)整公積金貸款、契稅和房地產(chǎn)限售等政策。
南京、安徽通過全面取消限購限售和降低交易成本等措施激活置換需求。南京宣布自2025年3月31日起取消全市限售，商品住房取證后即可上市交易，此舉將顯著縮短二手房流通周期，加速存量房去化；安徽于26日同步取消限購限售、推廣購房補貼及“以舊換新”，疊加公積金異地貸款全面放開，進(jìn)一步釋放省內(nèi)及跨區(qū)域購房需求。稅收端亦有松動，寧波于10日將家庭住房套數(shù)查詢范圍從全市六區(qū)縮至購房所在區(qū)，通過降低契稅門檻刺激改善型需求入市。
公積金改革方面，天津、河南、深圳調(diào)整公積金政策，降低首付比例、提高貸款額度強(qiáng)化居民購房能力，幫助修復(fù)市場信心。天津于3月31日將二套房公積金首付比例從30%降至20%，并允許還款期間變更還款方式，直接降低改善需求門檻；17日，河南推出“煥新”貸款政策，首套資格認(rèn)定放寬、貸款額度普提20%，鄭州高層次人才公積金貸款額度最高可達(dá)180萬元，精準(zhǔn)支持人才購房；16日，深圳則上調(diào)公積金貸款額度至231萬元，配合利息補貼加大剛需扶持力度。
保障性住房與城市更新方面，廣州、深圳、安徽加碼助力優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)。3月31日，廣州明確城中村改造地塊中不少于10%的住宅面積需建設(shè)保障性住房，涵蓋公租房、人才公寓等多元類型；27日，深圳出臺城市更新新政，通過稅收優(yōu)惠、融資支持等細(xì)化措施破解存量項目推進(jìn)難題，加速低效用地再開發(fā)。安徽于26日提出“停建安置房、推廣房票安置”，并試點收購存量房轉(zhuǎn)為保障房，在去庫存的同時完善住房保障體系。
6 當(dāng)前樓市的兩大制約因素：收入就業(yè)預(yù)期、房價預(yù)期
1）外部環(huán)境變化帶來的不利影響增多，國內(nèi)有效需求不足，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)不牢，居民就業(yè)收入預(yù)期不穩(wěn)。2024年中國經(jīng)濟(jì)增長略超預(yù)期，但恢復(fù)基礎(chǔ)仍待穩(wěn)定。2024年中國GDP實際增速5.0%，低于1978-2008年高速增長期的平均增速9.8%，但仍處于中高速增長區(qū)間。
居民對未來就業(yè)、收入預(yù)期存在不確定性。2025年2月，居民消費信心指數(shù)對未來的收入、就業(yè)預(yù)期環(huán)比分別0.5%、1.5%，同比分別為0.2%、-7.6%。因就業(yè)、收入預(yù)期處于波動，居民傾向減少投資、消費，增加存款、降低負(fù)債，從而選擇提前償還存量貸款。
2）資產(chǎn)價格下降預(yù)期尚未扭轉(zhuǎn)，居民企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表受損、支付能力減弱。我國住房資產(chǎn)占家庭資產(chǎn)比重較高，2023年中國家庭房產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重約60%，高于英國的50%、日本的38%、美國的28%、德國的25%。樓市近三年持續(xù)下滑，一二線城市房價平均跌幅約30%，遠(yuǎn)郊區(qū)和三四線房價幾近腰斬。房價下跌一方面使得家庭資產(chǎn)面臨收縮困境，制約居民支付能力；另一方面，由于“買漲不買跌”的心態(tài)，當(dāng)前需求大多處于觀望階段。
7 三招可救地產(chǎn)：組建5萬億住房銀行、持續(xù)降息、全面放開限購
短期看，三招可救地產(chǎn)。
1）組建5萬億以上的大型住房銀行收儲，利率要低、期限要長、規(guī)模要大、分配要公平，收購開發(fā)商的土地和商品房庫存，用于租賃房保障房。地方政府獲得商業(yè)銀行資金后支付給房企，緩解房企資金壓力。一舉多得，解決地方財政、開發(fā)商現(xiàn)金流、居民“爛尾樓”的問題，同時解決新市民的住房保障體系，將起到各界拍手叫好的效果。央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，方向是對的，但3000億資金規(guī)模較少，1.75%的資金利率疊加配套融資和運維成本，總體成本較高，地方收購動力不足，可以從以下四方面進(jìn)行完善。
利率方面，當(dāng)前保障性住房再貸款年利率1.75%，建議降至1.5%及以下，讓國企收儲的收益能夠覆蓋成本；
期限方面，當(dāng)前設(shè)立的保障性住房再貸款期限1年，可展期4次，考慮到保障性住房項目期限長、回款期限長達(dá)15-30年，因此收儲相關(guān)資金期限要與項目回收期匹配；
規(guī)模方面，3000億元或是初步嘗試，政府收儲模式是解決房地產(chǎn)困境的有效路徑，未來需持續(xù)加碼，我們認(rèn)為要將全國住房去化周期壓縮至18個月內(nèi)，所需的資金總量要加碼至5萬億；
監(jiān)管方面，收儲來的商品房定位為廉租房、保障房，要強(qiáng)化公平分配和兜底作用，保障住房困難家庭居住需求。（參考）
2）持續(xù)降息，包括降低存量房貸利率，配合降低相關(guān)稅費，減少購房成本，為居民減負(fù)，并通過降準(zhǔn)等降低銀行負(fù)債成本。LPR下降、加點部分下降導(dǎo)致此前房貸利率與新增購房利率差距較大，隨著各城市相繼取消或下調(diào)房貸利率下限，疊加LPR下調(diào)，新增房貸利率步入“3時代”，新增貸款和存量貸款利率利差走闊，無形中增加了居民貸款壓力。為緩解銀行凈息差壓力，可以通過定向降準(zhǔn)、繼續(xù)下調(diào)存款利率等方式進(jìn)行配合。
調(diào)降幅度，上輪存量房貸利率平均降幅73個bp，924新政提到本次存量房貸平均降幅50bp；
調(diào)降方式，上一輪方式是變更合同條款，調(diào)降加點部分，本輪調(diào)降是否可跨行“轉(zhuǎn)按揭”等仍待具體方案出臺；
3）全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求，二線城市已基本全面放開，一線城市也應(yīng)該漸近全面放開。廣州已經(jīng)全面放開，后續(xù)深圳、上海可以全面放開限購，北京可以先放開五環(huán)外和大戶型的限購。以支持剛需和改善型需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。房地產(chǎn)發(fā)展階段變了，應(yīng)該盡快調(diào)整此前的收緊措施，防止資產(chǎn)負(fù)債表衰退。當(dāng)前房地產(chǎn)從“防過熱”轉(zhuǎn)向“防過冷”，不用擔(dān)心取消限購引起市場過熱，當(dāng)前正是放松限購的良機(jī)。今年政府工作報告提到：“因城施策調(diào)減限制性措施”。
長期看，以“城市群戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定、人地掛鉤、房地產(chǎn)稅和租購并舉”為核心，可以加快構(gòu)建房地產(chǎn)新模式。
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