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這幾天，克而瑞、中指院、億翰智庫三大機構(gòu)，給今年一季度的代建行業(yè)做了一次新拓面積的排名盤點。

關(guān)注代地產(chǎn)代建的應(yīng)該清楚，這個行當(dāng)“一超多強”的格局早在幾年前就穩(wěn)定了下來，“代建一哥”綠城管理，已連續(xù)霸榜多年。

這三張榜單上，第一毫不意外地穩(wěn)穩(wěn)坐著綠城管理，但讓人意外的是分化的差距：

綠城管理的新拓規(guī)模幾乎是第二名的2倍，第七到第十名加起來的體量，尚跟它有百萬余平米的差距……

總有人說“斷崖式第一”、“清場式領(lǐng)先”，大概描述的就是這類事情。

在行業(yè)整體增速放緩的背景下，這道陡峭的領(lǐng)先曲線也讓市場將目光聚焦于稍早前發(fā)布的綠城管理財報。

這份記錄著營收、利潤、項目結(jié)構(gòu)等核心數(shù)據(jù)的財務(wù)報告，不僅是其穿越周期的 “成績單”，更暗藏著在代建賽道建立絕對優(yōu)勢的底層邏輯。

財報里的三個

確定性邏輯

過去的一年，是整個代建行業(yè)極具轉(zhuǎn)折意義的一年：

地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整，給代建行業(yè)帶來的短期沖擊非常明顯，新增簽面積出現(xiàn)首次下滑。

市場競爭烈度有增無減，涌入賽道的企業(yè)已超過

150家，并且仍有玩家瘋狂涌入。

業(yè)內(nèi)業(yè)外，

“代建行業(yè)見頂”的說法屢次被提出來，市場觀望情緒愈抬頭。

就是在這種普遍焦慮與躁動的環(huán)境里，艷姐在“代建一哥”綠城管理的公布的財報里，發(fā)現(xiàn)了三個確定性的邏輯。

邏輯一：行業(yè)利好對代建頭部企業(yè)的反饋最直接

不否認(rèn)，代建受地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整沖擊影響最大，但反過來，伴隨“止跌回穩(wěn)”和一系列政策落地，房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)了積極變化，且迅速對頭部代建企業(yè)形成了業(yè)績傳導(dǎo)。

這是綠城管理去年關(guān)鍵業(yè)績數(shù)據(jù)，不得不說，“代建一哥”業(yè)績一如既往地扎實靠譜，核心指標(biāo)清一色實現(xiàn)了穩(wěn)定增長：

新拓建筑面積同比增長3.4%，合約總建筑面積同比增長5%，交付面積在2023年高位的基礎(chǔ)上同比繼續(xù)增長3%。

在行業(yè)已出現(xiàn)價格戰(zhàn)跡象的情況下，綠城管理的財務(wù)數(shù)據(jù)保持行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢：

收入34.41億元，同比增長4%，毛利率49.6%，維持行業(yè)高位，穩(wěn)住了發(fā)展勢頭，簽約量穩(wěn)居行業(yè)第一。

值得一提的是，綠城管理還針對2024年的經(jīng)營進(jìn)行了0.24元人民幣/股的派息，這個派息比例在行業(yè)內(nèi)處在高位。

作為行業(yè)龍頭，相信未來綠城管理保持增長的情況下，對股東的分紅能力會更高，進(jìn)一步收獲資本市場的青睞。

邏輯二：競爭激烈，但行業(yè)集中度仍舊高企

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，去年僅有兩家代建企業(yè)總規(guī)模超1億平方米，綠城管理排在第一。

去年TOP5企業(yè)占據(jù)了行業(yè)建面規(guī)模和新增合約的46%，市場競爭激烈，但二八分化也觸目驚心，頭部企業(yè)持續(xù)擴(kuò)張的勢頭仍強勁。

從年報數(shù)據(jù)看，綠城管理市占率連續(xù)9年超過20%，連續(xù)9年蟬聯(lián)中國房地產(chǎn)代建運營引領(lǐng)企業(yè)TOP1。

去年新簽約規(guī)劃建筑面積3649萬平方米，斷崖式領(lǐng)先第二名。

全年新簽市場占有率22.1%，較2023年底市占率擴(kuò)大1.7個百分點。

邏輯三：頭部企業(yè)已進(jìn)入更高維度競爭

目前，國內(nèi)代建滲透率僅為6.28%，距離國際成熟市場還有近5倍的巨量空間，代建行業(yè)中長期仍是藍(lán)海。

頭部房企已經(jīng)率先進(jìn)入到更高維的競爭，比如綠城管理，收入結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，商業(yè)代建占比達(dá)到了80%；人均代建費產(chǎn)值提升至84萬元/人，五年復(fù)合增長率12.74%；踐行綠城“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，持續(xù)創(chuàng)新迭代產(chǎn)品系……

艷姐了解到，為了應(yīng)對地產(chǎn)調(diào)整壓力與行業(yè)競爭加劇，近幾年綠城管理悄然打贏了兩場“關(guān)鍵戰(zhàn)役”。

這兩場戰(zhàn)役因何打響，戰(zhàn)果又如何，艷姐和大家好好盤一盤。

“代建一哥”的護(hù)城河

究竟有多深？

連續(xù)9年市占率超過20%、長期占據(jù)行業(yè)“規(guī)模一哥”，綠城管理的“護(hù)城河”究竟構(gòu)筑在什么基礎(chǔ)上？艷姐覺得離不開這七大核心能力。

市場口碑、央企基因的品牌背書

做代建，身份很重要。據(jù)說一些地方城投選擇代建，合規(guī)性甚至要擺在盈利之前。

連續(xù)9年蟬聯(lián)代建運營引領(lǐng)企業(yè)TOP1，攬獲30項行業(yè)Top1獎項，這是綠城管理多年來擦亮的一塊金字招牌。

更重要的是，母公司綠城中國，在地產(chǎn)圈有多年產(chǎn)品力口碑，幾乎已經(jīng)是品質(zhì)的代名詞了，再加上央企股東中交的直接站臺，天然就要比對手多出幾分信任分。

從這個角度看，攜帶行業(yè)龍頭之勢、品牌溢價能力、母公司央企基因的綠城管理，相對更值得托付。

忠實履約、央企背書的金質(zhì)信用

地產(chǎn)代建往往有兩到三年的周期，當(dāng)初給委托方做出的承諾究竟實現(xiàn)沒有，實現(xiàn)的效果有沒有打折扣，時間一到，都會呈現(xiàn)出來。

況且代建常會涉及不良資產(chǎn)，往往需要代建方具有較強的研判能力和風(fēng)險隔離能力。

在當(dāng)下地產(chǎn)行業(yè)信用修復(fù)的關(guān)鍵期，代建這行當(dāng)首重主體信用，考驗一家代建企業(yè)的兌現(xiàn)能力。

作為綠城中國的上市子公司，同時擁有央企信用背書，綠城管理主體信用和品牌優(yōu)勢更加凸顯，在官方和金融機構(gòu)眼中，這個身份更具優(yōu)勢。

另一邊，綠城管理與客戶構(gòu)建信任關(guān)系，建立在一套制度規(guī)范、流程透明的體系之上，主動拆除代建行業(yè)的“專業(yè)門檻”，將原本復(fù)雜的代建業(yè)務(wù)管理流程，直觀地呈現(xiàn)給委托方和業(yè)主。

呈現(xiàn)讓代建流程變得更加具象、可感、透明，業(yè)主、委托方對項目也會更有掌控感和安全感。

久經(jīng)沙場、精益效能的鐵軍隊伍

本質(zhì)上講，代建也是服務(wù)，不同的人來做服務(wù)，效果天差地別，因此代建行業(yè)的競爭，歸根結(jié)底是人才的競爭，有優(yōu)秀的人才服務(wù)團(tuán)隊，才能支撐代建企業(yè)走得更遠(yuǎn)。

綠城管理的高管曾公開提出，這家企業(yè)真正的護(hù)城河，是一個由認(rèn)知驅(qū)動的團(tuán)隊，用十幾年的實踐解決了代建行業(yè)的認(rèn)知問題，同時形成了一套知識和服務(wù)體系。

這支鐵軍經(jīng)歷了去年組織架構(gòu)革命后，人均代建費產(chǎn)值從2023年的78萬元/人，提升至2024年的84萬元/人，五年的復(fù)合增長率12.74%。

這支久經(jīng)沙場、強專業(yè)能力、高人均效能的代建鐵軍隊伍，是綠城管理近15年深耕、長期保持“一哥”地位立下了汗馬功勞。

總量龐大、結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)的客戶資產(chǎn)

都說“沒有規(guī)模就沒有話語權(quán)”，“大”，本身也是能力勝出，資源突出的結(jié)果。

綠城管理從2010年開始從事代建服務(wù)，是最早一批入行的“骨灰級”玩家了，近15年時間里，積累了上千組背景各異的委托方，超180萬組業(yè)主數(shù)量。

可以說不論哪一類的甲方、什么樣的客戶，綠城管理都接觸過、合作過、服務(wù)過。

代建“規(guī)模一哥”的客戶資產(chǎn)不僅龐大，結(jié)構(gòu)上也占優(yōu)。目前綠城管理在手訂單總建面超1.25億平方，行業(yè)斷檔領(lǐng)先，其中一二線城市占總建面的44%，四大核心城市圈占比76.6%，這類項目整體質(zhì)量更高，可兌現(xiàn)度更強。

同時，綠城管理去年商業(yè)代建占比達(dá)到了80%，成為其利潤的主要貢獻(xiàn)來源；新拓建面中，私營企業(yè)委托占比穩(wěn)步提升，這類項目的商務(wù)條件相對更優(yōu)。

這種大而優(yōu)的客戶資產(chǎn)質(zhì)量，是綠城管理進(jìn)擊“行業(yè)第一身位的代建服務(wù)商”、“房地產(chǎn)新模式”引領(lǐng)者的最大底氣。

久經(jīng)沉淀、體系完備的知識準(zhǔn)備

去年，綠城管理在安吉承辦了“高品質(zhì)住房建設(shè)與創(chuàng)新運維服務(wù)現(xiàn)場經(jīng)驗交流會”，請來了全國十余省市保障房管理部門、行業(yè)協(xié)會和企業(yè)近300名代表參會，共同推動行業(yè)保障房建設(shè)的健康發(fā)展。

高品質(zhì)住房建設(shè)與創(chuàng)新運維服務(wù)現(xiàn)場經(jīng)驗交流會（安吉站）

這是近年來綠城管理推動行業(yè)交流、共建行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的縮影之一。此前綠城管理也通過成立代建行業(yè)協(xié)會，借助代建峰會、經(jīng)驗交流會、牽頭編制首個行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等方式，推動全行業(yè)共建標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，共享經(jīng)驗成果。

這些交流會上分享的大量的方法論和底層邏輯，是綠城管理十幾年積攢的“知識產(chǎn)權(quán)”，是他們最大的護(hù)城河。

在技術(shù)上“慷慨”的背后，其實實現(xiàn)了綠城管理從行業(yè)頭部向行業(yè)主導(dǎo)角色的切換。誰能掌握行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定權(quán)制定，誰就能在未來的市場格局下有更大的話語權(quán)。

強效鏈接、互相賦能的共贏平臺

代建很多時候要代替甲方行使開發(fā)管理職能，優(yōu)化開發(fā)效率，這個過程離不開一套質(zhì)優(yōu)價美的供應(yīng)鏈體系。

站在綠城中國的肩膀上，綠城管理也搭建起一個數(shù)千家供應(yīng)方、涵蓋各個品類的開發(fā)服務(wù)平臺，適配自身業(yè)務(wù)需求和管理特點，也能與合作方互相賦能。

合作成熟、碩果累累的金融協(xié)同

代建雖然有輕資產(chǎn)屬性，但地產(chǎn)開發(fā)離不開金融賦能，在過去一年，綠城管理聯(lián)手長城、東方、信達(dá)等知名AMC及中國人壽、中航信托、光大信托等金融機構(gòu)，以專業(yè)能力為紓困對象注入生機，實現(xiàn)項目的盤活和交付，打造了綠城·武漢桂湖雲(yún)翠等一批紓困的熱銷盤。